현재 산정 인수 0원, 그러나 ‘대항력 미상 임차인’이 남는다 — 남양주 진접 다가구주택

의정부지방법원 2025타경1624. 남양주시 진접읍 금곡리 1048-3의 토지와 주건축물 제1동을 함께 매각하는 사건입니다. 건축물대장상 단독주택이지만 감정 이용상태는 단독주택(다가구주택)이며, 매각물건명세서에는 지하 1층이 원룸형 4개호, 지상 1층과 2층이 각 층별 원룸형 2개호로 구분되어 있다고 기재돼 있습니다. 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.

권리의 기준점은 2016.10.25. 설정된 진접새마을금고 근저당입니다. 이후의 경매개시결정, 가압류 2건, 임차권등기 2건은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기보다 점유관계입니다. 임차 관련자는 실제 임차인 7명이고 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 이 중 김진의 전입일과 보증금은 확인되지 않아, 현재 산정된 인수 0원을 최종 결론으로 고정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2016.10.25. 설정된 진접새마을금고 근저당입니다. 경기신용보증재단과 농협은행의 가압류, 여동근·허태의의 주택임차권등기, 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 여동근과 허태의는 보증금이 각각 50,000,000원과 130,000,000원으로 확인되지만 대항력은 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 7명, 1명은 판정 보류

보증기관이나 대위변제기관으로 표시된 신고자는 없으므로 실제 임차인은 7명입니다. 고제철·조정희·오용택·강성용·여동근·허태의는 확인된 전입일이 모두 2016.10.25. 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 김진은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 메리트는 판단 보류

감정가 969,567,500원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 678,697,000원입니다. 회차상 감정가의 70%이지만, 동일 물건이나 인근 유사 다가구주택의 비교 실거래가가 확인되지 않아 678,697,000원이 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 ‘저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 678,697,000원 가정)

현재 회차 산정에서는 등기채권이 전액 배당되고 소유자에게 175,667,895원이 교부됩니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 보증금이 미상인 임차인들이 있어 실제 잔여액과 배당순위는 달라질 수 있습니다.

⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 건축물대장상 단독주택이며 실제로는 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다. 지하 1층은 원룸형 4개호, 지상 1층과 2층은 각 층별 원룸형 2개호로 구분돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 2층 건물로 사용승인일은 2016.10.04입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 입지. 진접초등학교 동측 인근으로 단독주택, 근린생활시설, 아파트단지가 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 4호선 진접역이 있어 대중교통 여건은 보통인 편입니다.
• 토지. 제1종전용주거지역·지구단위계획구역·진접택지개발지구에 속하며, 평지의 정방형 토지로 소로1류에 접합니다.
• 건축 확인. 위반건축물 표시는 없고 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있습니다. 다만 원룸형 구분 이용과 제시외 건물 포함 사실은 현장 및 일반건축물대장 원본과 대조해야 합니다.
• 환금성. 단독주택·다가구 임대형 물건은 임차관계와 임대수익, 건물 상태를 개별적으로 확인해야 하므로 아파트처럼 단순한 시세 비교가 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김진 임차관계 확인. 201호의 전입일, 점유개시일, 임대차계약일, 보증금과 확정일자를 확인해 대항력 및 인수 가능성을 최종 판정해야 합니다.
• 소액임차 최우선변제 확인. 보증금 미상 임차인들의 계약금액과 기준일을 확인해 최우선변제 대상과 실제 배당액을 다시 계산해야 합니다.
• 허태의 날짜 대조. 주민등록일자가 2023.10.20과 2026.10.20으로 다르게 기재돼 있어 등기부와 전입세대확인서 원본을 확인해야 합니다.
• 근저당 금액 대조. 청구액 289,630,330원, 설정액 457,200,000원, 변경등기액 337,200,000원의 관계와 실제 배당요구채권액을 확인해야 합니다.
• 구분 이용 적법성. 건축물대장상 단독주택과 실제 원룸형 구분 이용, 제시외 건물의 면적·구조·허가 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 임대수익 검증. 각 호실의 임대차계약서, 월세, 보증금, 공실, 체납 공과금과 수선비를 확인한 뒤 응찰가를 산정해야 합니다.
• 다수 점유자 명도. 실제 임차인 7명과의 인도 일정, 배당 후 퇴거 여부, 이사 협의비용을 예상해야 합니다.
• 가격 원본 대조. 감정가 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 인근 다가구주택의 토지가격, 건물가치, 임대수익과 실제 거래사례를 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 0원”과 “최종 인수 0원”은 다르다

등기권리만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고 현재 배당산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건은 실제 임차인 7명이 얽힌 다가구주택입니다. 확인된 전입일이 있는 6명은 대항력이 없지만, 김진은 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 가능·미상으로 남습니다. 여기에 보증금 미상 임차인의 최우선변제 가능성, 원룸형 구분 이용, 제시외 건물, 근저당 금액의 상이한 기재까지 확인해야 합니다.

현재 최저가 678,697,000원은 감정가의 70% 회차이지만 비교 실거래가가 없어 가격 메리트를 평가할 근거도 충분하지 않습니다. 결론은 등기권리는 비교적 단순하지만 임차·현황조사는 미완성입니다. 김진의 임대차관계와 각 호실 보증금, 건축물 현황을 원본으로 확인한 뒤에야 실질취득비용과 응찰가를 확정할 수 있습니다.