대전지방법원 2025타경502725. 세종특별자치시 연서면 쌍류리 98에 있는 토지와 2층 근린생활시설을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 707㎡의 대지이고, 건물은 일반철골구조 기타지붕 2층으로 일반건축물대장상 1·2층 모두 근린생활시설인 사무소입니다. 사용승인일은 2024.04.18.이며, 감정 당시 현황은 폐문 상태로 이해관계인이 부재했습니다.
권리관계의 기준점은 2024.08.09. 접수된 회덕농업협동조합의 채권최고액 348,000,000원 근저당권입니다. 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 조사상 전입자 우채원의 전입일도 2025.01.24.로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 구조에서는 매수인이 승계할 임차보증금이나 등기상 권리는 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502725 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 연서면 쌍류리 98 |
| 물건종류 | 근린생활시설(사무소) + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 대 707㎡ · 생산관리지역 · 성장관리계획구역 · 공시지가 118,300원/㎡ |
| 건물 | 일반철골구조 기타지붕 2층 근린생활시설 · 사용승인 2024.04.18. |
| 소유자 | 주식회사더핀란드 |
| 감정가 / 최저가 | 1,001,366,300원 / 343,468,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 회덕농업협동조합 / 305,009,395원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준권리는 2024.08.09. 접수번호 55539의 회덕농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 채권최고액 120,000,000원의 근저당권, 우인기의 159,000,000원 가압류, 김상훈의 500,000,000원 근저당권과 경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 중소기업은행의 120,000,000원 근저당권은 2025.01.15. 해지로 이미 말소됐습니다.
② 점유자 분석 — 후순위 전입, 보증금은 미상
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 우채원 | - | 2025.01.24. | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
조사상 점유자는 1명입니다. 우채원의 전입일은 2025.01.24.로 말소기준일인 2024.08.09.보다 늦어, 해당 전입만으로는 매수인에게 대항할 수 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만 선순위 대항력이 성립하지 않으므로 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 점검 — 감정가 34.3%와 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 343,468,000원으로 감정가 1,001,366,300원의 34.3%입니다. 다만 동일·유사한 농촌 근린생활시설과 토지의 최근 실거래 비교가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰(34.3%) | 343,468,000원 | 909,140,552원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24.01%) | 240,427,599원 | 1,010,738,387원 | 0원 |
| 5회 유찰 시(16.81%) | 168,299,319원 | 1,081,856,871원 | 0원 |
유찰이 반복될수록 낙찰가와 매수인의 실질취득액은 함께 내려가지만, 그만큼 담보권자와 후순위 채권자의 미배당액이 커집니다. 이는 매수인의 인수액이 늘어난다는 의미는 아닙니다. 다만 세 차례 유찰에도 거래가 성립하지 않은 사실은 이 용도와 입지에서 수요·환금성·현장 하자에 대한 시장의 경계가 있었을 가능성을 점검해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 343,468,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,608,552원 |
| 1. 근저당 · 회덕농업협동조합(을구 1번) | 348,000,000원 | 337,859,448원 |
| 2. 근저당 · 회덕농업협동조합(을구 2번) | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행(2025.01.15. 말소) | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우인기 | 159,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 김상훈 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 추정 집행비용을 제외한 매각대금은 선순위 회덕농업협동조합 근저당권 배당에 소진되며, 후순위 채권과 소유자 잔여금은 0원으로 계산됩니다. 배당액은 채권최고액을 기준으로 한 추정이며 당해세·집행비용 확정액 등에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당 채권은 원칙적으로 매수인에게 승계되지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 현장·이용상태와 매각 범위
- 이용상태. 일반건축물대장상 1·2층 모두 근린생활시설인 사무소이며, 감정 당시에는 폐문 상태이고 이해관계인이 부재했습니다. 임대관계는 미상입니다.
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각합니다. 제시외 건물 ㉠은 매각목록 목록2와 동일한 건물로 기재돼 있습니다.
- 포함 시설. 토지상의 정원수와 목록2의 외부계단·차양·LPG 가스보관함은 감정평가와 최저매각가격에 포함됐습니다.
- 제외 시설. 목록1 지상의 텐트와 사우나시설, 이동 가능한 사우나시설은 감정평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 위반건축물 이력. 목록2는 일반건축물대장상 지상 1층 임시창고 철파이프 22.4㎡에 대한 원상복구 및 자진철거명령으로 2025.03.06. 위반건축물로 등재됐으나, 감정평가 당시에는 목측되지 않았습니다.
- 공부 대비 현황. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재돼 있으나, 위반건축물 등재 이력과 실제 철거·원상복구 완료 여부는 관할 부서에서 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 세종특별자치시 연서면 쌍류리 생천마을 서측 인근의 농촌지대로, 전원주택, 주거나지, 기존 농가주택, 농경지와 임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 동측 인근에 노선버스 승강장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지 특성. 완경사의 부정형 토지이며, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 지목은 대, 토지이용상황은 주거기타로 조사됐습니다.
- 규제. 생산관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역 전부제한구역에 포함됩니다.
- 환금성. 농촌지대의 토지와 사무소 용도 근린생활시설이 결합된 비표준 물건이므로, 공동주택보다 매수층이 제한될 수 있습니다. 재사용·임대·용도변경 가능성을 현장과 관할 행정기관에서 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 현황조사상 전입자 우채원과 실제 점유자, 소유자·채무자와의 관계, 임대차계약서 및 명도 협의 가능성을 확인하세요.
- 위반건축물 행정처분 확인. 2025.03.06. 위반건축물 등재 사유가 해소됐는지, 원상복구·자진철거명령의 이행 여부와 추가 이행강제금 가능성을 세종시 담당 부서에 확인하세요.
- 매각 제외물 경계 확인. 텐트·사우나시설 등 제외 대상과 포함 대상인 외부계단·차양· LPG 가스보관함의 위치와 소유관계를 현장에서 구분하세요.
- 토지 활용성 점검. 생산관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역 규제와 접도조건을 기준으로 현재 용도 유지, 증축, 용도변경 가능성을 확인하세요.
- 건물 상태 점검. 감정 당시 폐문 상태였으므로 내부 마감, 누수, 난방·급배수설비, 전기·가스시설과 장기간 미사용에 따른 보수비를 직접 산정하세요.
- 별도 시세 산정. 감정가 대비 34.3%라는 비율이 아니라 인근 토지가격, 건물 잔존가치, 임대수익, 수선·철거·명도비를 합산해 응찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장·토지이용계획확인서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건은 등기상 권리 인수 구조만 보면 단순합니다. 회덕농업협동조합의 2024.08.09. 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 등기 권리와 2025.01.24. 전입자는 매수인에게 대항하지 못해 실질취득액은 현재 최저가와 같은 343,468,000원입니다.
하지만 세 차례 유찰돼 감정가의 34.3%가 됐다는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 농촌지대의 근린생활시설과 토지를 함께 매수하는 비표준 물건이고, 동일·유사 실거래 비교가 없는 데다 폐문 상태, 관계인 가능성이 있는 점유자, 위반건축물 등재 이력과 매각 제외 시설이 겹칩니다. 결론은 권리 인수는 낮지만 현장·행정·환금성 위험은 높은 물건입니다. 권리는 통과하더라도, 현장조사와 별도 가치평가가 끝나기 전까지 가격 판단은 보류하는 접근이 타당합니다.
