최저가 34.3%보다 먼저 볼 것 — 미상 점유와 공동담보 확인이 핵심인 갈마동 다가구주택

대전지방법원 2025타경502807. 갈마2동 행정복지센터 북측 인근의 토지 230.3㎡와 다가구주택을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트조 지하 1층·지상 3층으로, 대장상 15가구 다가구주택입니다. 현 소유자 강상철은 2014년 3월 18일 소유권을 취득했고, 이번 강제경매는 2025년 6월 30일 채권자 배영수의 신청으로 개시됐습니다.

말소기준권리는 2013년 6월 14일 설정된 유성농업협동조합 근저당권 162,000,000원입니다. 확인된 임차인들의 전입일은 모두 이 날짜보다 늦습니다. 신상훈·박지민의 임차권등기도 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 성명·호수·전입일·보증금이 특정되지 않은 주거 점유가 별도로 기재돼 있어, 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 공동담보 대조가 필요하다

건물등기만 보면 1999년 한국주택은행 근저당은 2008년 4월 16일 말소됐고, 2008년 진잠농업협동조합 근저당도 2009년 5월 20일 채권최고액이 150,000,000원으로 변경된 뒤 2013년 6월 17일 말소됐습니다. 따라서 현재의 말소기준은 그보다 사흘 앞선 2013년 6월 14일 유성농업협동조합 근저당입니다.

② 임차인 분석 — 확인된 6명은 대항력 없음, 미상 점유는 별도

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 확인된 실제 임차인은 6명입니다. 이들 모두 전입일이 2013년 6월 14일 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 별도로 성명과 전입일이 확인되지 않은 주거 점유 1건은 대항력을 단정할 수 없습니다.

③ 가격과 배당 — 최저가율은 낮지만 ‘시세보다 싸다’는 근거가 없다

현재 최저매각가는 338,611,000원으로 감정가 987,206,360원의 34.3%입니다. 그러나 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 다가구주택 15가구와 토지를 함께 취득하는 개별성이 큰 물건이므로, 낮은 최저가율만으로 가격 가점을 주거나 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없습니다.

채권자의 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 위 인수액 0원은 현재 파악된 권리와 배당 시뮬레이션을 기준으로 하며, 전입일·보증금 미상 점유자의 선순위 권리가 확인되면 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 338,611,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 채권 배당에 사용되고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능액은 반영되지 않았으며, 건물등기의 말소기재와 토지등기상 공동담보 관계를 대조하면 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 갈마2동 행정복지센터 북측 인근으로, 주상건물·다가구주택·근린생활시설이 혼재한 주택 및 상가 혼용지대입니다. 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 지하 1층·지상 3층 다가구주택 15가구로, 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 면적 230.3㎡, 평지의 세로장방형 토지이며 소로 한 면에 접합니다. 제2종일반주거지역, 둔산지구 지구단위계획구역, 단독주택용지에 해당합니다.
• 규제·현황. 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 가축사육 전부제한구역입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 매각 범위. 제시외 건물은 포함되지만 지상의 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 현장 경계와 사용관계를 구분해야 합니다.
• 환금성. 다가구주택 15가구와 토지를 일괄 취득하는 비표준 물건으로, 실제 임대수입·공실·보증금 현황을 확인하지 않으면 일반 실거래와 직접 비교하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 토지등기 원본 대조. 진잠농협 근저당의 토지등기상 존속 여부, 공동담보 범위와 실제 채권액을 확인하세요. 건물등기의 150,000,000원 변경·2013.06.17. 말소기재와 배당표의 294,000,000원 사이를 해소해야 합니다.
• 미상 점유 확인. 성명·호수·전입일·보증금이 확인되지 않은 주거 점유의 전입세대열람, 주민등록, 임대차계약과 점유개시일을 확인하세요.
• 15가구 전수조사. 확인된 6명 외 각 호실의 실제 점유자, 보증금, 월세, 확정일자, 배당요구 여부와 공실 여부를 현장에서 대조하세요.
• 배영수 관계 확인. 303호 임차인과 신청채권자의 동일인 여부, 임대차계약의 실재성과 보증금 지급내역을 확인하세요.
• 압류·당해세 확인. 대전세무서와 국민건강보험공단의 압류 이력 4건이 있으며, 당해세가 존재하면 선순위로 차감될 수 있으므로 법원 사실조회와 체납내역을 확인하세요.
• 최우선변제 검토. 보증금이 확인되지 않은 임차인이 다수이므로 소액임차인의 최우선변제 가능액을 별도로 산정하세요.
• 현장 경계 확인. 제시외 건물은 매각에 포함되고 컨테이너는 제외되므로, 토지 위 시설의 위치·소유·철거 및 인도 범위를 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 저가 낙찰로 판단하지 말고, 현재 임대수입, 공실, 수선비와 인근 다가구주택 거래를 기준으로 응찰가 상한을 정하세요.

맺으며 — “낮은 최저가율보다 미상 권리의 해소가 먼저”

확인된 임차인 6명은 모두 말소기준 이후 전입해 대항력이 없고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 이 부분만 보면 권리 구조는 정리되는 듯 보입니다. 그러나 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주거 점유가 남아 있고, 건물등기에서 말소된 진잠농협 근저당이 배당 시뮬레이션에는 294,000,000원으로 반영돼 있습니다.

여기에 신청채권자와 303호 임차인의 이름이 동일하고, 15가구 전체 임대관계와 보증금이 특정되지 않았으며, 최근 실거래 비교값도 없습니다. 따라서 감정가의 34.3%라는 숫자는 투자매력을 확정하는 근거가 아닙니다. 현재 결론은 가격 매력형이 아니라 권리·배당 검증형입니다. 토지등기 공동담보, 미상 점유, 실제 임대차와 당해세를 모두 해소한 뒤에야 실질취득비용과 입찰가를 확정할 수 있습니다.