265,600,000원
서울남부지방법원 2025타경11614. 구로구 오류동 월드빌 제4층 제402호, 전용 46.8447㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 권리구조의 핵심은 2023.12.04. 광주은행 가압류가 말소기준권리이고, 그보다 앞선 2023.07.26. 허택무의 주택임차권등기가 존재한다는 점입니다. 허택무는 2021.06.21. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.06.01., 보증금은 311,000,000원으로 대항력과 우선변제권을 갖습니다.
일반적인 배당 구조만 보면 최저매각가 265,600,000원에서 집행비용 4,518,400원을 제외하고 허택무에게 261,081,600원이 배당돼 49,918,400원이 미배당됩니다. 대항력 있는 선순위 임차권이므로 이 잔액은 원칙적으로 매수인 인수 문제로 이어집니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건에서 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 따라서 허택무 관련 주된 인수위험은 실질 0원으로 평가해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11614 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 27-35 월드빌 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 46.8447㎡ · 거실 및 주방, 방3, 욕실2, 발코니 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 건물 내 4층 · 사용승인일 2018.12.31. |
| 소유자 | 문효숙 |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 265,600,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 311,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 특별조건이 핵심
② 임차·점유 관계 — 두 사람을 분리해서 봐야 한다
| 성명 | 점유 / 사용 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허택무 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.21. | 311,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 특별조건상 실질 0원* |
| 이정상 | 미상 | 2025.08.04. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
이정상의 전입신고는 말소기준권리인 2023.12.04.보다 뒤인 2025.08.04.이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 점유 부분이 확인되지 않은 상태이므로 대항력 있는 임차인으로 볼 수는 없지만, 실제 점유와 명도 대상 여부는 별도 확인해야 합니다. 또한 허택무에게 적용되는 특별매각조건은 허택무 관련 반환청구권과 임차권등기에 관한 것이므로, 다른 점유관계까지 함께 포기된 것으로 확대해석해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 뒤에는 가격 메리트가 있다
월드빌의 확인된 동일 면적대 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 321,750,000원, 최신 거래는 2025.04. 330,000,000원이며, 최근 구간은 이전보다 +7.2%의 추세를 보입니다. 전체 평균 314,500,000원보다도 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 판단하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 46.84㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 2024.06 | 46.84㎡ | 3 | 313,500,000원 |
| 2021.08 | 46.85㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 321,750,000원 |
특별매각조건을 반영하면 매수인의 실질취득은 최저매각가와 같은 265,600,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 82.5%로, 최근 시세보다 낮은 가격대입니다. 이 사건에서는 단순히 최저가가 감정가의 80%라는 이유가 아니라, 주된 인수액이 특별조건으로 0원이 된 뒤의 실질취득가 자체가 최근 시세보다 낮다는 점이 가격 메리트의 근거입니다.
④ 예상배당표 (매각가 265,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,518,400원 |
| 1. 임차인 허택무 보증금 (우선변제) | 311,000,000원 | 261,081,600원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 7,672,870원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 311,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 시뮬레이션에서는 허택무 보증금 중 49,918,400원이 미배당되어 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 특별매각조건상 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 허택무 관련 실질 인수액은 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.7% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 일반 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 일반 룰상 매수인 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 265,600,000원 | 49,918,400원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 212,480,000원 | 102,294,720원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 169,984,000원 | 144,195,776원 | 실질 0원* |
대항력 있는 임차권만 놓고 보면 낙찰가가 낮아질수록 미배당액이 커져 매수인 부담으로 이동하므로, 최저가 하락만 보고 싸다고 판단할 수 없는 전형적인 인수형 구조입니다. 다만 이 사건은 특별매각조건이 그 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하고 있어 허택무에 관한 이 원칙적 인수액이 실질적으로 제거됩니다. 이 조건이 이 사건 가격 판단의 전제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 거실 및 주방, 방3, 욕실2, 발코니 등으로 이용됩니다.
- 입지. 오류초등학교 동측 인근이며 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 수도권 지하철 1호선 오류역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 중 4층이며 사용승인일은 2018.12.31., 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 136.0㎡, 공시지가 3,496,000원/㎡이며 사다리형 토지입니다.
- 규제. 과밀억제권역·정비예정구역·건축허가·착공제한지역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 월드빌은 총 10세대이고 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 가격 추세는 +7.2%이나, 소규모 다세대인 만큼 거래표본이 적어 환금성 판단은 보수적으로 해야 합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 허택무의 일반 룰상 미배당 인수액은 49,918,400원입니다. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 적용되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 이정상 점유 확인. 2025.08.04. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·점유 부분은 확인이 필요합니다.
- 명도 대상 확인. 감정 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 제한됐으므로 실제 점유자를 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 가격 기준. 감정가 332,000,000원보다 최근 12개월 평균 321,750,000원과 최신 거래 330,000,000원을 우선 참고해야 합니다. 특별조건 반영 실질취득 265,600,000원은 최근 평균의 82.5%입니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 10세대, 확인 거래 3건이므로 아파트식 평균가만으로 판단하지 말고 층·향·내부상태를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건·실거래 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “원칙상 인수형, 특별조건상 실질 0원”
이 물건을 최저가 265,600,000원만 보고 판단하면 핵심을 놓칩니다. 허택무의 보증금은 311,000,000원이고 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차권이므로, 일반적인 사건이라면 미배당액 49,918,400원이 매수인에게 넘어가는 인수형입니다. 그러나 이 사건은 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 두었습니다. 그 조건을 반영하면 주된 인수는 실질 0원, 실질취득은 265,600,000원으로 정리됩니다.
가격도 나쁘지 않습니다. 최근 12개월 평균은 321,750,000원, 최신 거래는 330,000,000원, 최근 가격 추세는 +7.2%이고 실질취득가는 최근 평균의 82.5%입니다. 다만 월드빌은 10세대의 소규모 다세대이고 거래표본도 3건에 그치며, 별도 점유자 이정상의 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않았습니다. 결론은 “특별매각조건이 확실히 적용되는 전제에서는 가격 메리트가 있으나, 확약 조건과 점유·명도를 확인하고 들어가야 하는 물건”입니다.
