대전지방법원 2025타경502816. 세종특별자치시 장군면 도계리 272-7 소재 물건으로, 등기사항전부증명서에는 272-7 및 289-2의 1동이 기재되어 있습니다. 감정평가서상 건물은 지상 4층 다가구주택으로 이용 중이고, 사건의 용도는 연립/다세대 + 토지입니다. 소유자는 김진량 단독소유입니다.

등기상 말소기준권리는 2014.12.02 설정된 주성신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 520,000,000원이고, 이후 설정된 전세권·임차권과 가압류 및 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 핵심 위험은 다른 곳에 있습니다. 매각물건명세서에는 본건 건물 일부가 소재하는 것으로 조사된 세종시 장군면 도계리 289-2 토지에 본 건물을 위한 법정지상권이 성립할 여지가 있다고 명시되어 있습니다. 또한 272-7과 289-2는 동일 소유자의 인접 필지로 일단지처럼 이용되고 있으며 건축물대장상 관련지번으로 등재되어 있어 용도상 불가분의 관계로 판단된다고 기재되어 있습니다. 이 부분은 인수금액 0원과 별개로 반드시 확인해야 할 실질 위험입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원

말소기준권리는 2014.12.02 설정된 주성신용협동조합의 근저당권입니다. 2018.11.30 설정된 김형선 근저당권은 이미 말소되었고, 2021.10.21 설정된 유옥자의 전세권도 2023.08.11 해지되었습니다. 2023.08.11 설정된 엔에스원소프트주식회사의 전세권 100,000,000원과 2025.01.15 등기된 김경호의 주택임차권 40,000,000원은 말소기준권리 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.

2025.07.01 충남신용보증재단 45,744,647원, 2025.07.28 우한무 60,000,000원, 2025.08.07 신한카드 주식회사 8,471,108원의 가압류도 모두 말소기준권리 이후 발생하여 매각으로 소멸합니다. 2026.02.09 주성신용협동조합의 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었지만, 이는 기존 말소기준권리의 권리이전입니다.

② 임차인·점유자 — 대항력은 대부분 없지만 보증금 확인은 필요

현황조사·매각물건명세서상 임차·점유자 12건이 확인됩니다. 보증기관 대위·승계로 인한 중복신고는 확인되지 않습니다. 전입일이 말소기준권리인 2014.12.02 이후인 경우 대항력은 없으며, 전입일이 확인되지 않는 경우에는 대항력을 단정할 수 없습니다.

김경호는 임차보증금 총 58,000,000원 중 돌려받지 못한 40,000,000원이 임차권등기에 기재되어 있고, 임차권등기명령은 2025.01.15 이루어졌습니다. 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하며 매수인 인수액에는 포함되지 않습니다. 다만 보증금 미상 점유자는 실제 임대차관계를 원본 서류와 현황으로 재확인해야 합니다.

③ 가격·회차 분석 — 감정가 대비 34.3%, 그러나 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 416,770,000원으로 감정가 1,215,075,200원의 34.3%입니다. 이미 3회 유찰된 상태라 가격 자체는 감정가에서 크게 낮아졌습니다. 그러나 실거래 자료가 없으므로 이 할인율만으로 시세 대비 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.

매수인 인수액은 0원이므로 현재 낙찰가 기준 실질취득액 역시 416,770,000원입니다. 이후 회차가 진행되면 데이터상 4회 유찰 시 매각가는 291,739,000원, 5회 유찰 시 204,217,300원으로 내려갑니다. 다만 가격이 낮아질수록 권리자 미배당액도 크게 증가하므로, 낮은 가격만으로 위험이 해소되는 구조는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 416,770,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 6,567,700원을 제외한 매각대금이 주성신용협동조합에 우선 배당되고, 총 채권액 734,215,755원 중 410,202,300원이 배당되어 324,013,455원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 장기초등학교 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독 및 다가구주택·농경지·동식물관련시설·노선 상가 등이 혼재하는 면소재지 내 농촌지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 노선 버스정류장이 위치하여 제반 교통상황은 무난한 것으로 조사되었습니다.
• 토지. 521.0㎡, 지목 대, 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역에 해당하며 공시지가는 467,700원/㎡입니다. 지형은 평지·부정형, 도로접면은 세로각지(가)입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 4층 건물로 외벽은 석재붙임 및 스톤코트, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임, 창호는 샷시창호이며 난방·위생·급배수·승강기설비가 되어 있습니다.
• 공부·이용관계. 272-7 토지는 인접한 동일 소유자의 289-2와 일단지로 이용되고, 건물의 일반건축물대장상 관련지번에도 289-2가 등재되어 있어 용도상 불가분의 관계로 판단된다는 기재가 있습니다. 평가명령에 따라 일련번호 1) 토지만 감정평가되었다는 점도 중요합니다.
• 건축물. 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 매각에는 제시외 건물 1-1, 1-2가 포함되고, 목록2 외관에 104동 표기가 있다는 비고가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 법정지상권부터 확인. 289-2에 건물 일부가 소재하는 구조에서 법정지상권이 실제 성립하는지, 성립한다면 존속 범위와 토지 이용관계가 어떻게 되는지 원본 서류와 현장 확인이 우선입니다.
• 토지·건물 평가 범위 확인. 경매는 일괄매각이고 제시외 건물이 포함되지만, 감정평가는 272-7 토지만 대상으로 했다는 기재가 있으므로 낙찰 대상과 감정 대상의 관계를 반드시 대조해야 합니다.
• 현재 가격을 시세와 혼동하지 않기. 최저가 416,770,000원은 감정가의 34.3%지만 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
• 임차·점유 확인. 전입일이 확인된 점유자는 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없지만, 전입일·보증금이 미상인 점유자는 대항력을 단정할 수 없습니다. 현장 점유관계와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
• 회차 전략. 현재 3회 유찰 후 416,770,000원이며, 데이터상 4회 유찰 시 291,739,000원, 5회 유찰 시 204,217,300원입니다. 다만 유찰만 기다리는 것보다 법정지상권과 289-2 관계를 먼저 해소할 수 있는지가 핵심입니다.
• 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 보증금 미상 점유자의 실제 계약관계와 점유현황을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 본 분석은 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용에 따른 분석 의견입니다. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장을 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0원”

이 사건은 매수인 인수금액 0원이라는 점에서는 명확합니다. 2014.12.02 말소기준권리 이후의 전세권·임차권·가압류는 매각으로 소멸하고, 현재 최저매각가 416,770,000원 자체를 기준으로 한 실질취득액도 416,770,000원입니다.

그러나 이 물건의 승부처는 등기부상 인수금액이 아닙니다. 289-2에 대한 법정지상권 성립여지, 272-7과 289-2의 일단지 이용관계, 건물 일부의 소재관계, 그리고 272-7 토지만 감정평가했다는 점이 겹쳐 있습니다. 여기에 임대관계가 미상이고 일부 점유자의 보증금도 확인되지 않았습니다.

따라서 현재 416,770,000원은 감정가의 34.3%라는 사실만으로 매력적인 가격이라고 결론 내릴 수 없습니다. 실거래 자료가 없는 만큼 가격은 보류, 법정지상권과 토지·건물 관계는 선확인이 맞습니다. 3회 유찰 이후 4회·5회 유찰 시 가격은 각각 291,739,000원·204,217,300원으로 낮아지지만, 그보다 중요한 것은 낮아진 가격이 법적·이용상 위험을 충분히 보상하는지 여부입니다.

결론: 등기상 인수는 합격, 물건 구조는 주의, 가격은 시세 확인 전 판단 보류. 특히 289-2에 대한 법정지상권 성립 여부가 해소되지 않은 상태라면 최저가가 낮다는 이유만으로 바로 응찰하기보다 권리관계와 현장 이용관계를 먼저 확정하는 것이 우선입니다.