감정가 49%까지 내려왔지만, 법정지상권·미상 점유가 남았다 — 세종 장군면 다가구주택

대전지방법원 2025타경502816. 세종특별자치시 장군면 도계리 272-7 토지와 지상 다가구주택을 일괄매각하는 사건입니다. 감정가는 1,215,075,200원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 595,386,000원으로 감정가의 49.0%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 최저가보다 먼저 토지와 건물의 이용관계를 확인해야 합니다.

말소기준권리는 2014년 12월 2일 설정된 주성신용협동조합의 근저당권 520,000,000원입니다. 등기된 전세권·임차권·가압류와 현재 경매개시결정은 모두 이보다 뒤에 발생해 등기 순위만 놓고 보면 매각으로 소멸합니다. 다만 일부 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 전입일마저 알 수 없는 기재가 있어 점유관계 확인 전까지 권리분석을 완결형으로 볼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 토지관계는 별도 확인

말소기준 근저당권은 2014년 12월 2일 설정됐고, 2026년 2월 9일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다. 2017년과 2018년의 강제경매는 각각 취하되어 개시결정 등기가 말소됐으며, 현재 사건의 임의경매개시결정은 2025년 7월 7일 접수됐습니다.

유옥자의 전세권 100,000,000원은 2023년 8월 11일 해지로 말소됐고, 같은 날 엔에스원소프트주식회사 명의 전세권 100,000,000원이 설정됐습니다. 김경호의 임차권등기는 2025년 1월 15일 접수됐지만 주민등록일·점유개시일·확정일이 모두 2021년 11월 1일로, 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 기재된 순위에 따르면 대항력은 없고 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인·점유 관계 — 12건 중 2건은 대항력 가능·미상

확인되는 전입일은 모두 2014년 12월 2일 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 김경호 역시 2021년 11월 1일 전입·점유·확정일자로 후순위입니다. 반면 전입일이 확인되지 않은 기사항전과 도미니코는 보증금과 점유 개시일도 명확하지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.

③ 가격 판단 — 49%는 ‘감정가 대비’일 뿐 시세 할인율은 아니다

현재 최저매각가 595,386,000원은 감정가 1,215,075,200원보다 619,689,200원 낮고, 감정가의 49.0%입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 표본이 확인되지 않아 이 금액이 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

실질취득액은 확인된 인수금액 기준으로 최저가와 같은 595,386,000원입니다. 그러나 이는 법정지상권 관련 비용, 토지 사용관계 조정비용, 명도비용, 미상 임차보증금과 미납 관리비 등을 포함한 총사업비가 아닙니다. 입찰 판단은 반드시 인접 토지 289-2의 등기와 경계·건축물 현황을 대조한 뒤 해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 595,386,000원 가정)

총 채권액 984,215,755원 중 587,032,140원이 배당되고 397,183,615원이 미배당되는 계산입니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 토지·건물 관계 — 이 사건의 진짜 권리분석

• 인접 필지. 본건 토지 272-7은 동일 소유자의 인접 필지 도계리 289-2와 일단지로 이용되고 있습니다.
• 건물 소재. 건물 일부가 도계리 289-2 토지에 소재한 것으로 조사돼 본 건물을 위한 법정지상권 성립여지가 명시됐습니다.
• 건축물대장. 건축물대장상 관련 지번에 인접 필지가 등재되어 있는 등 용도상 불가분 관계로 판단됐습니다.
• 평가 범위. 감정평가는 평가명령에 따라 도계리 272-7 토지만을 대상으로 했으므로 실제 이용 토지와 평가 범위를 대조해야 합니다.
• 표시 차이. 목록 2의 외관에는 104동이 표기되어 있어 등기·건축물대장·현장 동 표시를 서로 확인해야 합니다.
• 일괄매각. 토지와 건물, 제시외 건물 1-1·1-2가 포함된 일괄매각입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 장기초등학교 북서측 근거리에 위치하며 단독·다가구주택, 농경지, 동식물관련시설, 노선상가가 혼재하는 면소재지 내 농촌지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
• 용도. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 4층 다가구주택으로 이용 중입니다.
• 토지. 521㎡ 대지, 평지·부정형·세로각지(가)이며 공시지가는 467,700원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역에 해당합니다.
• 건축 상태. 위반건축물은 확인되지 않았으나 토지 이용관계와 관련 지번은 별도 검증이 필요합니다.
• 환금성. 여러 임대 호실을 가진 다가구주택과 토지가 결합된 물건으로, 일반 공동주택보다 매수층이 제한되고 명도·운영 검토 항목이 많습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 289-2 등기 확인. 인접 필지 도계리 289-2의 현재 소유권·근저당·가압류·경매 여부를 별도 등기부로 확인하세요.
• 현황측량. 건물 어느 부분이 272-7과 289-2에 걸쳐 있는지 지적도·건축물현황도·측량으로 확인하세요.
• 법정지상권 검토. 토지와 건물의 소유 변동 시점, 담보 설정 당시 동일 소유 여부와 경매 후 권리관계를 원본 서류로 검토하세요.
• 점유자 전수조사. 12건의 기재를 실제 호실·세대별로 재분류하고 계약서, 전입세대확인서, 확정일자, 보증금, 배당요구를 대조하세요.
• 대항력 미상 2건. 기사항전·도미니코의 실제 전입일과 점유개시일이 말소기준권리보다 앞서는지 반드시 확인하세요.
• 김경호 임차권. 2층 202호 36㎡, 미반환 보증금 40,000,000원, 총보증금 58,000,000원과 배당요구 내용을 원본 명세서에서 대조하세요.
• 건물 표시. 등기상 1동과 외관상 104동 표시가 동일 건물인지 현장·건축물대장으로 확인하세요.
• 수익성 검증. 임대관계가 확인되지 않은 만큼 실제 임대료, 공실, 관리비, 수선비를 조사하기 전에는 수익률을 산정하지 마세요.
• 가격 상한. 감정가 대비 49%가 아니라 법정지상권·명도·수선·공실 비용을 포함한 총사업비를 기준으로 입찰가를 정하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·토지대장·지적도를 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것이 있다

이 물건은 등기 순위만 보면 말소기준권리 이후 권리가 정리되고 예상 인수액도 0원입니다. 감정가 1,215,075,200원에서 2회 유찰돼 595,386,000원까지 내려온 점도 눈에 띕니다. 하지만 이 사건의 승부처는 근저당이나 가압류가 아닙니다.

건물 일부가 인접 필지 289-2에 소재한 것으로 조사되어 법정지상권 성립여지가 있고, 두 필지는 일단지로 이용되고 있습니다. 여기에 다수 점유자와 대항력 미상 2건, 실거래 비교 부재까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “등기권리는 소멸하지만 물건 전체의 안전성은 미확정”입니다. 인접 토지와 점유관계를 원본으로 해소하지 못한다면, 감정가의 49%라는 숫자만으로 응찰할 물건은 아닙니다.