의정부지방법원 2025타경71352. 남양주시 호평동 호평파라곤 115동 20층 2001호로, 동일 면적 실거래 비교 기준은 84.93㎡입니다. 집합건축물대장상 건축물현황도면에 따르면 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개 구조의 아파트이며, 철근콘크리트구조 20층 건물의 20층에 위치합니다.
이 물건의 가격상 핵심은 감정가가 아니라 현재 회차의 실질취득금액입니다. 임차인 보증금이나 매수인이 승계할 권리로 계산된 금액이 없어, 현재 기준 실질취득금액은 최저매각가와 같은 352,800,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균보다 164,472,727원 낮은 수준입니다. 최근 거래 추세는 -0.5%로 소폭 하락했지만, 현재 최저가와 최근 거래가격 사이에는 여전히 큰 차이가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71352 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 호평동 724 호평파라곤 제115동 제20층 제2001호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 천마산로 65 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 방3·거실·주방·욕실2 · 20층 건물 중 20층 |
| 비교 면적 | 84.93㎡ |
| 소유자 | 전소영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 504,000,000원 / 352,800,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 청구액 | 138,039,761원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
말소기준권리는 2011.12.21. 농업협동조합중앙회 근저당권 244,440,000원으로 계산되어 있습니다. 이후 설정된 근저당권, 가압류, 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 크게 낮은 현재 최저가
호평파라곤은 1,275세대, 2010.12.31. 준공 단지입니다. 동일 면적 84.93㎡의 확인된 거래 12건 평균은 517,500,000원이며, 최근 12개월 11건 평균은 517,272,727원입니다. 최신 거래는 2026.06. 533,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.93㎡ | 17 | 533,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 4 | 488,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 8 | 515,000,000원 |
| 2026.04 | 84.93㎡ | 14 | 540,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 3 | 493,000,000원 |
| 2026.01 | 84.93㎡ | 2 | 528,000,000원 |
| 2026.01 | 84.93㎡ | 15 | 530,000,000원 |
| 2025.10 | 84.93㎡ | 11 | 520,000,000원 |
| 2025.09 | 84.93㎡ | 19 | 513,000,000원 |
| 2025.08 | 84.93㎡ | 20 | 500,000,000원 |
| 2025.07 | 84.93㎡ | 16 | 530,000,000원 |
| 2025.06 | 84.93㎡ | 19 | 520,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.93㎡ | 11건 | 517,272,727원 |
최근 거래 범위는 488,000,000원~540,000,000원입니다. 현재 최저가 352,800,000원은 확인된 최저 실거래보다도 135,200,000원 낮고, 최근 12개월 평균의 68.2%입니다. 다만 최근 구간과 과거 구간을 비교한 추세는 -0.5%로 소폭 하락했으므로, 전체 평균만 보고 가격을 판단하기보다 최신 거래 533,000,000원과 최근 12개월 평균을 함께 기준으로 삼는 것이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 352,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,739,200원 |
| 2. 농업협동조합중앙회 근저당 | 244,440,000원 | 244,440,000원 |
| 3. 현대스위스2저축은행 근저당 | 22,100,000원 | 22,100,000원 |
| 4. 농협은행 근저당 | 261,600,000원 | 80,520,800원 |
| 5. 김경원 가압류 | 20,000,000원 | 0원 |
| 6. 삼성화재해상보험 근저당 | 281,750,000원 | 0원 |
| 7. 애큐온저축은행 근저당 | 156,000,000원 | 0원 |
| 8. 신한카드 가압류 | 5,909,810원 | 0원 |
| 9. 하나은행 가압류 | 21,982,631원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,013,782,441원 중 채권자 예상배당은 347,060,800원이며, 예상 미배당은 666,721,641원입니다. 집행비용을 포함하면 매각대금 352,800,000원이 전액 배분되고 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세 해당 금액에 따라 실제 순위별 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 352,800,000원 | 347,060,800원 | 666,721,641원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 246,959,999원 | 242,702,559원 | 771,079,882원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 172,871,999원 | 169,651,791원 | 844,130,650원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자의 미배당은 증가하지만, 계산된 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 현재 경매 신청 청구액은 138,039,761원이며, 제공된 현재 회차 시나리오에서는 신청채권자 예상배당이 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 실거래 기준)
- 입지. 호평초등학교 북동측 인근으로, 주변에 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 도로. 남동측 약 20미터, 북동측 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스보일러 난방설비와 승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·호평2지구 지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 교육환경 보호구역과 배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,978,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1,275세대 단지이며 동일 면적 거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래가격은 488,000,000원~540,000,000원 범위입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대관계가 조사되지 않았으므로 전입세대확인서, 관리사무소 확인, 현장 방문과 점유자 면담을 우선하세요.
- 매각물건명세서 대조. 배당요구 여부, 전입일, 확정일자와 보증금이 새로 기재되었는지 최종 원본을 확인하세요.
- 조세채권. 국세·지방세 압류의 세목, 법정기일과 당해세 여부를 확인해 실제 배당순서를 다시 계산하세요.
- 가격 기준. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 517,272,727원과 최신 거래 533,000,000원을 우선 기준으로 삼되, 최근 추세 -0.5%도 반영하세요.
- 내부 상태. 20층 2001호의 향·조망·누수·수리 상태는 실거래가격과 별개로 현장에서 확인하세요.
- 관리비. 체납 관리비와 공용부분 승계 가능 금액을 관리사무소에서 확인하세요.
- 등기 원본. 말소기준권리와 각 근저당권·압류·가압류의 말소 및 이전 상태를 최신 등기부로 대조하세요.
맺으며 — 가격은 매력, 점유와 세금은 확인
현재 회차의 실질취득금액은 352,800,000원이고, 최근 12개월 동일 면적 평균 517,272,727원의 68.2%입니다. 최신 거래 533,000,000원, 확인된 최저 거래 488,000,000원과 비교해도 가격 차이가 큽니다. 최근 추세는 -0.5%로 소폭 하락했지만 현재 최저가가 최근 시세 이상인 물건은 아닙니다.
권리 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 등재 임차인이 없다는 사실과 실제 임차인이 없다는 결론은 같지 않습니다. 감정평가에서 임대관계를 조사하지 못했고, 국세·지방세 압류도 확인되므로 전입·점유·조세채권 원본 확인이 끝나야 가격 메리트가 확정됩니다. 결론은 가격은 관심, 권리는 조건부 확인입니다.
