의정부지방법원 2025타경71436. 경기도 가평군 설악면 창의리 420-33, 한서로124번길 15 소재 다세대주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 기호 2~11은 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 101호 외 9개호로 구성됩니다. 토지는 632.0㎡이고 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
등기상 말소기준은 2024.02.22 김정숙 가압류입니다. 이후 과천새마을금고 근저당, 추가 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 전입자 7명 역시 모두 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 있고, 현황조사에는 양화석·박미자가 일부 호실을 점유하며 유치권을 행사한다고 주장한 내용이 있어 별도 검토가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71436 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 설악면 창의리 420-33 제주건축물제1동 · 경기도 가평군 설악면 한서로124번길 15 |
| 용도 | 다세대 + 토지 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 박종기 · 단독소유 |
| 토지 | 632.0㎡ · 지목 대 · 다세대 건부지 · 평지 · 사다리형 |
| 감정가 / 최저가 | 1,518,000,000원 / 743,820,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 과천새마을금고 / 1,296,694,980원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2024.02.22 접수된 김정숙 가압류 169,243,549원입니다. 2024.03.15 과천새마을금고 근저당 채권최고액 1,249,200,000원, 2024.05.17 정창규 가압류 38,716,480원, 2024.05.30 에코건설산업 주식회사 가압류 41,050,000원 및 2025.03.27 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.06.05 이성희 가압류 101,470,000원은 2025.10.14 말소등기가 이루어졌습니다.
② 점유·임차관계 — 전입자 7명, 모두 후순위
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 배당요구 | 확정일자 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양화석 | 2025.04.03 | 없음 | 2025.05.30 | 미상 | 미상 |
| 이혜정 | 2024.12.16 | 없음 | 해당 없음 | 미상 | 미상 |
| 김지유 | 2024.11.06 | 없음 | 2025.04.10 | 미상 | 미상 |
| 고다현 | 2024.10.15 | 없음 | 해당 없음 | 미상 | 미상 |
| 이혜민 | 2024.07.10 | 없음 | 해당 없음 | 미상 | 미상 |
| 계서희 | 2025.01.06 | 없음 | 2025.04.30 | 미상 | 미상 |
| 박미자 | 2025.03.18 | 없음 | 2025.04.24 | 미상 | 미상 |
전입일은 2024.07.10부터 2025.04.03까지로 모두 2024.02.22 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 전입순위만 놓고 보면 7명 모두 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 있어 배당관계는 입찰 전 매각물건명세서 원본과 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
③ 대지권·일괄매각 — 가격보다 먼저 볼 구조적 쟁점
매각물건명세서 비고에 따르면 본건은 일괄매각이며, 가압류기입등기 촉탁으로 구분건물이 보존등기되어 대지권은 미등기 상태입니다. 다만 구분건물에는 목록 1 토지의 적정 대지지분을 포함해 일체로 평가·매각하는 것으로 기재되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 743,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,838,200원 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 김정숙 | 169,243,549원 | 169,243,549원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 과천새마을금고 | 1,249,200,000원 | 564,738,251원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 정창규 | 38,716,480원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 에코건설산업 주식회사 | 41,050,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,498,210,029원 중 733,981,800원이 배당되고, 미배당은 764,228,229원입니다. 과천새마을금고도 전액 배당되지 않습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 싸지는 가격, 커지는 미배당
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 | 49% | 743,820,000원 | 764,228,229원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 520,673,999원 | 985,142,770원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 364,471,799원 | 1,139,640,835원 |
현재 최저가는 감정가의 49%입니다. 그러나 비교할 실거래 시세가 확인되지 않아 “감정가 대비 반값이니 싸다”라고 결론낼 근거는 부족합니다. 특히 이 물건은 단순 주거 한 세대가 아니라 다세대주택 10세대 규모와 토지가 결합된 일괄매각이고, 유치권 주장과 미등기 대지권 확인까지 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 창의리마을회관 서측 인근이며, 단독주택·일부 다세대주택·농경지가 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물로, 101호 외 9개호의 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 개별난방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 자연보전권역이며 공시지가는 146,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인채권 확인. 양화석·박미자의 점유 호실, 공사계약, 공사대금채권, 변제기, 점유개시 시점을 원자료로 확인해야 합니다.
- 대지권 정리 확인. 대지권은 미등기지만 적정 대지지분을 포함해 일괄 평가·매각됩니다. 낙찰 후 등기정리 절차를 사전에 확인해야 합니다.
- 전입자 7명 명도계획. 전입자는 모두 후순위라 대항력은 없지만, 실제 점유 상태와 호실별 사용관계를 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 양화석·김지유·계서희·박미자는 배당요구 접수일이 확인되며, 나머지는 배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 볼 수 없습니다. 주변 다세대·토지의 실제 거래와 수익성을 별도로 조사해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
이 사건은 등기와 전입순위만 보면 비교적 명확합니다. 2024.02.22 가압류가 말소기준이고, 전입자 7명은 전부 그보다 늦어 대항력이 없으며, 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 입찰 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 현황조사상 양화석·박미자의 유치권 행사 주장이 있고 그 성립 여부가 불분명하며, 대지권은 미등기입니다. 여기에 실거래 시세 자료까지 없어 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 등기순위는 비교적 단순하지만 현장·점유·대지권 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 맞습니다.
