의정부지방법원 2025타경71436. 경기도 가평군 설악면 창의리 420-33에 있는 다세대주택과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물로, 101호 외 9개호가 다세대주택으로 이용되고 있습니다. 토지는 632㎡의 다세대주택 건부지이며, 건물 대지권은 미등기 상태지만 목록 토지의 적정 대지지분을 포함해 일체로 평가·매각하는 조건입니다.
권리 흐름의 핵심은 통상적인 근저당권이 아니라 2024.02.22. 접수된 가압류입니다. 이 가압류가 가장 빠른 말소기준권리이고, 과천새마을금고의 근저당권은 그보다 늦은 2024.03.15. 설정입니다. 따라서 근저당권을 포함한 후순위 가압류와 경매개시결정은 낙찰로 소멸합니다. 임차인 7명의 전입일도 모두 말소기준일 이후여서 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71436 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 설악면 창의리 420-33 제주건축물제1동 · 도로명 한서로124번길 15 |
| 물건종류 | 다세대 + 토지 · 철근콘크리트구조 4층 · 101호 외 9개호 |
| 토지 | 632㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 다세대주택 건부지 |
| 소유자 | 박종기 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,518,000,000원 / 1,062,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 과천새마을금고 / 1,296,694,980원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 미등기 대지권의 적정 대지지분을 포함하여 평가 및 매각 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준이다
말소기준은 갑구 2번 가압류입니다. 청구금액은 169,243,549원이며 김정숙 95,701,549원, 윤세린 70,000,000원, 윤진선 3,542,000원으로 구성됩니다. 이후 설정된 과천새마을금고 근저당권 1,249,200,000원과 정창규·에코건설산업의 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 임차인 7명, 대항력은 모두 없다
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양화석 | 2025.04.03 | 2025.05.30 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이혜정 | 2024.12.16 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김지유 | 2024.11.06 | 2025.04.10 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 고다현 | 2024.10.15 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이혜민 | 2024.07.10 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 계서희 | 2025.01.06 | 2025.04.30 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박미자 | 2025.03.18 | 2025.04.24 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 7명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 모든 전입일이 말소기준일인 2024.02.22.보다 늦어 임차보증금이 배당되지 않더라도 매수인이 보증금을 인수하는 대항력 임차인은 아닙니다. 다만 7명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 명도관계는 별도 확인이 필요합니다.
③ 유치권 주장·대지권 미등기 — 이 사건의 핵심 위험
따라서 이 물건의 실질취득비용은 등기상으로는 최저가 1,062,600,000원이지만, 유치권이 성립하거나 점유 해소에 비용이 발생하면 실제 부담은 달라질 수 있습니다. 유치권 신고금액은 확인되지 않으므로 추가부담액을 임의로 산정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,062,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,026,000원 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 김정숙·윤세린·윤진선 | 169,243,549원 | 169,243,549원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 과천새마을금고 | 1,249,200,000원 | 880,330,451원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 정창규 | 38,716,480원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 에코건설산업 주식회사 | 41,050,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 이성희 | 101,470,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 1,599,680,029원, 예상 배당액은 1,049,574,000원, 미배당액은 550,106,029원입니다. 미배당 채권은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 101호 외 9개호가 다세대주택으로 이용 중이며, 급배수·위생·개별난방·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 입지. 창의리마을회관 서측 인근으로 단독주택, 일부 다세대주택, 농경지가 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 632㎡의 평지 다세대주택 건부지로, 계획관리지역·자연보전권역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. ㎡당 146,200원이며 공부와 현황의 차이는 없습니다.
- 준공. 사용승인일은 2023.10.05.이며 총 10가구 규모입니다.
- 시세 판단. 확인된 최근 낙찰가와 실거래가가 없어 최저가 1,062,600,000원의 시세 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 현장조사. 양화석·박미자의 점유 호실, 점유 개시 시점, 공사계약서, 세금계산서, 미지급 공사대금과 점유 계속 여부를 확인하세요.
- 호실별 점유관계. 임차인 7명의 실제 점유 호실과 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 개별 대조하세요.
- 대지권 정리. 일괄매각에 포함되는 토지 지분과 낙찰 후 대지권등기 가능 여부, 소유권이전 절차를 확인하세요.
- 도로와 접근성. 북서측 폭 약 4미터 포장도로의 이용상태와 차량 진입·주차 여건을 현장에서 점검하세요.
- 가격 상한. 최근 실거래나 낙찰사례가 확인되지 않으므로 감정가 70%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 배당표 대조. 2025.10.14. 말소된 이성희 가압류가 예상배당에 포함된 경위를 최신 등기부와 법원 배당자료로 확인하세요.
- 원본 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각조건을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0”
이 사건은 말소기준이 2024.02.22. 가압류로 빠르게 형성돼 있어 등기상 권리관계만 보면 매수인이 떠안을 근저당권이나 대항력 임차보증금은 없습니다. 현재 최저가 1,062,600,000원에 낙찰될 경우 등기상 실질취득액도 1,062,600,000원입니다.
그러나 실제 임차인 7명이 존재하고, 그중 양화석과 박미자는 5개호를 점유하며 유치권을 행사한다고 주장합니다. 여기에 대지권까지 미등기 상태입니다. 최근 실거래 자료도 없어 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 매력을 평가할 수 없습니다. 등기상 권리는 소멸하지만, 점유·유치권·대지권 정리가 남는 물건입니다. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 유치권의 진위와 호실별 명도 가능성을 입찰 전에 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.