최저가 34.3%보다 더 큰 변수는 ‘매각 제외 건물과 법정지상권’ — 금산 상곡리 203

대전지방법원 2025타경502849. 금산군 군북면 상곡리 203번지의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립·다세대와 토지로 분류돼 있으나, 감정평가상 현재 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 902㎡이며 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)에 속합니다.

현재 최저매각가는 감정가 201,347,000원의 34.3%인 69,061,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건은 일반적인 주택 한 채의 단순 매각이 아닙니다. 제시외 건물 일부와 태양광설비는 포함되지만, 다른 제시외 건물과 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 특히 매각물건명세서에는 매각 제외 지상 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 말소기준은 원문 대조 필요

산정된 말소기준은 2022.10.18. 만인산농업협동조합의 채권최고액 24,000,000원 근저당권입니다. 이후 추부신용협동조합 근저당, 조태순 근저당, 곽채선·신한카드의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있으며, 매수인에게 승계되는 금전채무는 0원으로 계산됩니다.

② 매각 범위 — 포함되는 시설과 제외되는 건물을 구분해야 한다

감정평가서에는 공부와 현황의 차이는 없다고 기재됐지만, 정확한 지적경계는 측량이 필요하다고 명시돼 있습니다. 토지가 부정형이고 도로접면도 ‘세로한면(불)’로 조사됐으므로, 제외 건물의 위치와 진입로·경계가 낙찰 후 활용에 어떤 영향을 주는지 현장 도면과 측량으로 확인해야 합니다.

③ 가격과 예상배당 — 34.3%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저가는 69,061,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 금전채무만 기준으로 한 실질취득액도 69,061,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최근 시세보다 낮은지, 환금 가능한 가격인지 확인되지 않습니다. 여기에 법정지상권·매각 제외 건물·점유관계까지 남아 있어 낮은 최저가 자체를 가격 가점으로 볼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 69,061,000원 가정)

총 채권액 150,669,515원 중 예상 배당액은 67,417,902원이며 미배당액은 83,251,613원입니다. 신청채권자 추부신용협동조합의 청구액은 56,296,012원이고 예상 배당액은 43,417,902원으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 상곡초등학교 동측 근거리에 위치하며, 주택·동식물관련시설·농경지·임야가 혼재하는 산간 농촌지대입니다.
• 교통. 차량 접근은 가능하고 근거리에 버스정류장이 있으나, 운행 빈도를 고려한 교통상황은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
• 토지. 902㎡의 대지로 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 정확한 지적경계는 측량이 필요합니다.
• 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)이며 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·배수구역에 포함됩니다.
• 건물. 경량철골구조 경량철골지붕 단층으로, 외벽은 목재 사이딩, 내부는 벽지와 일부 타일, 바닥은 장판과 일부 타일 마감입니다.
• 환금성. 산간 농촌지대의 단독주택 이용 물건이고 3회 유찰된 상태여서, 실수요층과 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 제외 건물의 소유관계. 제시외 건물 ㉡·㉢과 컨테이너의 소유자, 설치 경위, 현재 점유자를 확인하세요.
• 법정지상권 검토. 토지와 제외 건물의 최초 소유관계, 근저당 설정 당시 동일 소유 여부와 건물 존재 시점을 등기·건축물대장·현장자료로 확인하세요.
• 포함 물건 현황. 제시외 건물 ㉠·㉣~㉦과 태양광설비의 현존 여부, 작동 상태, 소유권과 철거 가능성을 확인하세요.
• 말소기준 원본 대조. 2022.10.18. 만인산농업협동조합 근저당과 2023.01.26. 말소등기의 관계를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 재확인하세요.
• 점유 조사. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 소유자 김필효의 실제 거주 여부와 제3자 점유 여부를 현장에서 확인하세요.
• 경계·진입로. 부정형 토지와 세로한면(불) 도로조건, 제외 건물의 위치를 지적도·현황측량으로 대조하세요.
• 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 단독주택·토지 거래와 건물 상태를 직접 조사해 응찰가 상한을 정하세요.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 매각 공고를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “34.3%의 할인율보다 토지를 자유롭게 쓸 수 있는지가 먼저다”

이 물건은 감정가 201,347,000원에서 3회 유찰돼 69,061,000원까지 내려왔고, 예상배당상 매수인이 떠안을 금전채무도 없습니다. 그러나 핵심은 할인율이 아닙니다. 매각에서 제외되는 건물이 토지 위에 남고 그 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 임대관계와 정확한 지적경계도 확인되지 않았습니다.

법정지상권이 성립하거나 제외 건물의 철거·인도가 어려우면, 낙찰자가 902㎡의 토지를 계획대로 이용하지 못할 수 있습니다. 비교 가능한 실거래 자료도 없는 만큼 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단할 근거도 부족합니다. 권리상 인수는 0원이지만 활용 리스크는 크다. 제외 건물의 소유권, 법정지상권 요건, 점유상태와 경계를 현장에서 해소하기 전에는 낮은 최저가만으로 접근하기 어려운 물건입니다.