인수는 0원, 최저가는 최근 시세의 75.7% — 남양주 플루리움 214동 2104호

의정부지방법원 2025타경71523. 남양주시 다산동 플루리움 214동 21층 2104호, 전용 162.45㎡ 규모의 아파트입니다. 방 5실과 거실, 주방 및 식당, 욕실 2실, 드레스실, 발코니 등으로 이용 중인 대형 면적이며, 대상 동은 21층 건물로 본건이 21층 최상층입니다. 소유자 윤혜성은 2018.10.17 소유권을 이전받았고 당시 등기된 거래가액은 463,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 등기부의 권리 수가 많다는 사실보다, 이미 말소된 과거 권리와 현재 살아 있는 권리를 구분하는 것입니다. 2002.10.24 설정된 한미은행 근저당 2건은 2005.01.07 말소됐고, 이후 대한생명보험·중소기업은행·하나은행·오케이저축은행·삼성생명보험·모두캐피탈대부 등의 담보권도 각 후속 말소등기로 정리됐습니다.

따라서 현존 등기 기준 가장 앞선 담보권은 2022.07.01 주식회사엠에이치파이낸스대부 근저당권 936,000,000원입니다. 이 권리에 비씨카드 주식회사가 질권을 설정했고, 비씨카드가 청구금액 787,711,291원으로 임의경매를 신청한 구조입니다. 이후 권리와 임차인의 전입은 모두 이 기준보다 늦어 매각으로 소멸하거나 매수인에게 대항하지 못합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현존 권리 기준 인수 0원

2022.07.01 근저당 이후 설정된 라이브파이낸스대부 근저당, 남양주시·안성시 압류, 중소기업은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 비씨카드의 권리는 엠에이치파이낸스대부 근저당부 채권에 설정된 질권으로, 해당 담보권을 기초로 경매가 진행된 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입신고가 말소기준인 2022.07.01보다 늦으므로 매수인에게 대항할 수 없습니다. 배당요구는 2025.06.15 접수됐으나 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당순위는 원문 확인이 필요합니다. 다만 배당 여부와 관계없이 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 5.894억은 최근 평균의 75.7%

플루리움4,5단지의 동일 면적 162.45㎡ 최근 거래 12건은 2026.02부터 2026.07까지 650,000,000원~860,000,000원에 형성됐습니다. 최근 12개월 평균은 778,333,333원, 최신 거래는 2026.07의 850,000,000원입니다.

매수인 인수액이 0원이므로 권리상 실질취득액은 낙찰가와 같습니다. 현재 최저가 589,400,000원은 최근 12개월 평균의 75.7%이고, 최신 거래 850,000,000원과 비교하면 69.3%입니다. 최근 거래 중 최저가인 650,000,000원보다도 60,600,000원 낮습니다.

반면 감정가 842,000,000원은 최근 평균의 약 108.2%로 평균보다 높습니다. 가격 메리트는 감정가 자체가 아니라 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 내려온 현재 회차에서 발생합니다. 동일 면적 거래가 650,000,000원부터 860,000,000원까지 넓게 분포하므로, 최상층의 내부 상태와 수리비를 반영해 응찰가 상한을 정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 589,400,000원 가정)

채권최고액 중심 시뮬레이션상 채권자 배당액은 581,106,000원, 미배당액은 4,314,612,937원입니다. 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 계산됩니다.

⑤ 세금·유찰 시나리오

국세·지방세 압류 4건 이력이 있으며, 당해세에 해당하는 금액은 배당에서 선순위로 차감돼 후순위 채권자의 미배당액을 늘릴 수 있습니다. 세금 압류는 권리상 매수인 인수액과 별개이지만, 배당표의 정확성을 위해 교부청구 내역과 법정기일을 확인해야 합니다.

낙찰가가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 대항력 있는 임차인이나 소멸하지 않는 등기상 권리가 없어 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 유찰 여부에 따른 매수인의 핵심 변화는 인수금이 아니라 취득가격 자체입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주거환경. 도농초등학교 북동측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 형성돼 있으며, 교통·학교·생활편의시설 등 주거환경은 양호한 지역입니다.
• 교통. 국도, 경의중앙선 도농역과 자동차전용도로가 인근에 있고 단지까지 차량 출입이 용이해 교통여건은 양호합니다.
• 규모. 플루리움4,5단지는 2,042세대이며, 동일 면적 162.45㎡에서 최근 12건의 실거래가 확인됩니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조로 승강기, 개별난방, 지하주차장, 소방 및 급배수설비가 설치돼 있습니다. 본건은 21층 최상층입니다.
• 토지. 제3종일반주거지역과 제1종일반주거지역 등에 걸쳐 있으며 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 교육환경보호구역 등의 제한이 확인됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 2,971,000원이며, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
• 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 원본 대조. 2002년 근저당이 아니라 말소되지 않은 2022.07.01 근저당을 기준으로 권리순위를 다시 확인하세요.
• 임차인 서류. 최예림의 보증금·확정일자·점유 범위와 배당요구 접수 내용을 매각물건명세서, 현황조사서와 문건 원본에서 확인하세요.
• 세금 교부청구. 남양주시·안성시 압류를 포함한 세금의 법정기일과 당해세 해당액을 확인해야 배당순위를 정확히 계산할 수 있습니다.
• 명도 계획. 임차인이 매수인에게 대항하지는 못하지만 실제 점유자가 있으므로 인도명령, 이사 협의와 명도비용을 별도로 고려하세요.
• 최상층 상태. 21층 최상층이므로 내부 수리 상태, 발코니·창호, 누수 흔적과 설비 상태를 현장에서 확인하세요.
• 관리비 체납. 공동주택 공용부분 관리비 체납 여부와 금액을 관리사무소에서 확인하세요.
• 토지 규제. 토지거래계약 허가구역과 철도보호지구 등 토지이용 제한의 구체적 적용 여부를 관계기관에서 확인하세요.

맺으며 — “권리는 합격, 가격도 유리하지만 서류 정리가 먼저”

이 물건은 등기 항목이 매우 많아 복잡해 보이지만, 말소 이력을 따라가면 매수인이 떠안을 권리는 없습니다. 실제 임차인 최예림의 전입은 2022.07.01 말소기준 이후이고, 보증금이 확인되지 않았더라도 대항력은 없어 인수액은 0원입니다.

가격도 현재 최저가 589,400,000원이 최근 12개월 평균 778,333,333원의 75.7%, 최신 거래 850,000,000원의 69.3%로 낮아 비교상 메리트가 있습니다. 감정가가 최근 평균보다 높았지만 1회 유찰로 가격이 실거래 구간 아래까지 내려온 상태입니다.

다만 배당 시뮬레이션에는 이미 말소된 과거 근저당이 포함돼 있어, 이를 실제 배당표로 오인해서는 안 됩니다. 세금 압류의 당해세 여부와 현존 질권·근저당의 실제 채권잔액도 확인해야 합니다. 결론은 권리상 인수 없음, 가격상 할인 구간, 배당표와 원본 서류 재검증을 조건으로 한 접근입니다.