한 줄 평 2회 유찰로 가격은 크게 낮아졌습니다. 최근 12개월 거래 평균 79,000,000원 대비 최저가는 48.4% 수준입니다. 다만 등기부상 윤주의 임차권등기(보증금 50,000,000원)와 현황조사상 점유 관계가 있어 낙찰 전 임차관계 확인이 핵심입니다.
감정가
78,100,000원
최초 평가액
최저가
38,269,000원
2회 유찰
최근 12개월 평균
79,000,000원
동일평형 거래
임차 관련
확인 필요
임차권등기 존재
의정부지방법원 2025타경71646. 경기도 남양주시 금곡동 진덕아파트 5층 501호입니다. 감정가는 7,810만원이었지만 두 차례 유찰되면서 현재 최저가는 3,826만원까지 내려왔습니다. 가격만 보면 최근 거래 대비 상당한 할인 구간입니다.
다만 이 물건은 단순한 무임차 아파트가 아닙니다. 등기부 을구에는 2024년 설정된 주택임차권이 존재하며 임차보증금은 50,000,000원입니다. 말소기준권리 이후 권리라 매각으로 소멸 예정이지만, 실제 점유 관계와 배당 여부 확인은 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71646 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 금곡동 751-1 5층501호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 기준시점 현재 아파트 이용 |
| 소유자 | 오경림 |
| 감정가 / 최저가 | 78,100,000원 / 38,269,000원 |
| 신청채권 / 청구액 | 재단법인 자동차손해배상진흥원 · 10,151,556원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2017년 3월 6일 설정된 주식회사 우리은행 근저당권(채권최고액 53,900,000원)입니다. 이후 설정된 신한카드·KB국민카드·SBI저축은행 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차 관계 — 임차권등기 확인 필요
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 윤주의 | 50,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 아님 |
| 박진선 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 아님 |
⚠️ 임차 리스크 윤주의 임차권등기는 말소기준권리 이후 설정되어 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 현황조사상 박진선 점유 정보가 있고 보증금은 확인되지 않아 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 거래 대비 할인 구간
진덕 아파트 동일평형 거래 기준 최근 거래는 6,000만원~8,000만원 범위입니다. 최근 12개월 평균은 79,000,000원이며 현재 최저매각가는 해당 평균 대비 48.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 44.5㎡ | 2 | 78,000,000원 |
| 2023.05 | 44.94㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2022.04 | 44.94㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 최근 거래 평균 | 72,666,666원 | ||
매각대금 배분 (최저가 38,269,000원)
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 12개월 평균 거래 대비 할인 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 38,269,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,088,842원 |
| 우리은행 근저당 | 53,900,000원 | 37,180,158원 |
| 신한카드 가압류 | 16,452,615원 | 0원 |
| KB국민카드 가압류 | 41,316,186원 | 0원 |
| SBI저축은행 가압류 | 18,470,943원 | 0원 |
✅ 가격 관점 최저매각가 38,269,000원은 최근 12개월 평균 거래 79,000,000원 대비 낮아 가격 메리트가 있습니다.
⛔ 확인 관점 임차권등기 보증금 50,000,000원과 현황조사상 점유자는 반드시 확인해야 합니다. 등기상 소멸 예정이라도 실제 관계 확인 없이 입찰하는 것은 위험합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 윤주의 임차권등기와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 점유 확인. 박진선 점유 관련 보증금·계약관계를 확인하세요.
- 권리 분석. 우리은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
- 가격 판단. 최근 12개월 거래 대비 현재 최저가는 할인 구간입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 좋지만 확인할 권리가 있다”
남양주 진덕아파트 501호는 두 차례 유찰로 가격 매력이 생긴 물건입니다. 최저가는 최근 거래 수준보다 낮지만, 임차권등기와 점유 관계가 존재해 단순 저가 낙찰로 접근하기 어렵습니다. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하는 구조지만, 입찰 전 임차관계 확인이 이 물건의 핵심입니다.
