의정부지방법원 2025타경71838. 경기도 가평군 설악면 신천리의 단독주택 + 토지 경매입니다. 등기상 소유자는 주식회사에스디에이치파트너스이며, 2020.07.01 중소기업은행 채권최고액 1,080,000,000원의 근저당권이 말소기준입니다. 뒤이어 2020.08.20 같은 중소기업은행의 600,000,000원 근저당, 신용보증기금 297,000,000원 가압류, 국 압류, 한국전력공사 1,765,250원 가압류 등이 붙었지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 보면 매수인이 떠안을 등기상 권리나 임차보증금은 없습니다. 그러나 이 물건의 판단 포인트는 단순한 권리순위보다 복합 부동산의 물리적·매각조건 리스크에 있습니다. 토지와 건물이 일괄매각되지만 목록 4·5는 지분매각이고, 목록 6 지하 1층은 공부상 사무소이나 실제로는 주차장 및 창고로 이용 중입니다. 현장조사 당시 전기설비가 작동하지 않은 점도 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71838 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 설악면 신천리 4, 3-5, 4-1 · 경기도 가평군 설악면 한서로 69-130 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 지1층 사무소, 1층~2층 단독주택 · 지1층은 주차장 및 창고로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사에스디에이치파트너스 |
| 감정가 / 최저가 | 2,213,939,600원 / 1,084,831,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,860,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록 4,5 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인 인수액은 0원입니다. 2020.07.01 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 중소기업은행 추가 근저당, 신용보증기금 가압류, 경매개시결정, 국 압류, 한국전력공사 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 등기상 권리 인수보다는 물건 자체의 이용상태와 매각범위 확인이 더 중요한 사건입니다.
② 가격 — 49%라는 숫자만으로 ‘저렴’ 판정 금지
감정가는 2,213,939,600원이고 현재 최저매각가는 1,084,831,000원으로, 2회 유찰된 현재 회차는 감정가 49%입니다. 하지만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 결론내릴 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,084,831,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,248,310원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 1,080,000,000원 | 1,071,582,690원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 297,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국전력공사 | 1,765,250원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액은 1,978,765,250원, 예상 배당액은 1,071,582,690원, 미배당은 907,182,560원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
현재 회차에서는 채권 미배당이 907,182,560원이고, 3회 유찰 시 1,229,377,367원, 4회 유찰 시 1,454,913,733원으로 늘어납니다. 이는 채권자의 미회수 규모를 보여주는 수치일 뿐, 매수인이 해당 금액을 인수한다는 뜻은 아닙니다. 매수인 인수는 각 회차 모두 0원입니다.
④ 물건 상태·매각범위 — 권리보다 이쪽이 핵심
- 일괄매각·지분매각. 전체는 일괄매각이지만 목록 4,5는 지분매각으로 명시되어 있습니다.
- 조경·부속물. 목록 1~3 지상 석축, 화단, 소나무 등 조경수는 토지에 포함해 평가·매각합니다.
- 매각 제외 물건. 지상 석등 등 석물과 벤치 등은 철거·이전이 용이해 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 건물 부착 공작물. 목록 6의 1층 부착 공작물은 건물에 포함해 평가·매각합니다.
- 지하층 이용 차이. 목록 6 지1층은 공부상 사무소이나 실제로는 주차장 및 창고로 이용 중입니다.
- 설비 상태. 위생·급배수·난방·전기설비가 있으나 현장조사 당시 전기설비는 작동하지 않는 것으로 조사됐습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 가평군 설악면 신천리 ‘골든네이처빌리지’ 단지 내에 위치하며, 주위는 단독주택·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으나, 노선수와 운행간격을 고려하면 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 246,400원/㎡입니다.
- 도로 토지. 기호 4토지는 지목이 도로이나 일부는 방치되어 수풀이 자라고 있는 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕의 지1층 및 2층 건물로, 외벽은 석재 붙임, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 타일, 창호는 샷시 등으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 49%라는 할인율만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 주변 단독주택·토지의 개별 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 지분 범위. 목록 4·5의 지분매각 범위와 실제 사용관계를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 매각 포함물. 조경수·석축·화단은 포함되지만 석등·석물·벤치 등은 제외되므로 현장 물건과 매각대상을 구분해야 합니다.
- 건물 이용상태. 지1층은 공부상 사무소와 실제 주차장·창고 이용이 다르므로 현황과 공부를 다시 확인해야 합니다.
- 전기설비. 현장조사 당시 전기설비 미작동 상태가 확인된 만큼 작동 여부와 보수 필요성을 점검해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2020.07.01 중소기업은행 근저당이 말소기준인지, 이후 가압류·압류·근저당의 소멸 여부를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다른 문제
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.07.01 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 감정가 2,213,939,600원에서 2회 유찰돼 1,084,831,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 매력을 확정할 수는 없습니다. 실거래 시세가 없고, 단독주택·토지 복합물건에 목록 4·5 지분매각, 지하층 실제 이용 차이, 전기설비 미작동이라는 현장 확인 요소가 겹쳐 있기 때문입니다. 권리는 깔끔하지만, 승부처는 현물과 가격 검증입니다.
