의정부지방법원 2025타경71838. 경기도 가평군 설악면 신천리 ‘골든네이처빌리지’ 단지 내 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 소유자는 주식회사에스디에이치파트너스이며, 건물은 철근콘크리트구조 평지붕의 지하 1층·지상 2층 건물입니다. 일반건축물대장상 지하 1층은 사무소, 지상 1층부터 2층은 단독주택으로 되어 있으나, 매각물건명세서에는 지하 1층을 주차장 및 창고로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
권리관계는 비교적 명확합니다. 2020.07.01. 중소기업은행 근저당권 1,080,000,000원이 말소기준이며, 이후의 중소기업은행 근저당권 600,000,000원, 신용보증기금 가압류, 한국전력공사 가압류, 국 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액은 채권자가 떠안는 문제이고, 낙찰자가 미배당 채권을 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71838 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 설악면 신천리 4, 3-5, 4-1 · 경기도 가평군 설악면 한서로 69-130 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용 | 지하 1층 사무소, 지상 1층~2층 단독주택 · 지하 1층은 주차장 및 창고로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하 1층 및 지상 2층 |
| 소유자 | 주식회사에스디에이치파트너스 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,213,939,600원 / 1,549,758,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 1,860,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 토지 현황 | 대 · 668.0㎡ · 자연녹지지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 246,400원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
말소기준은 2020.07.01. 접수된 중소기업은행 근저당권 1,080,000,000원입니다. 같은 은행의 2020.08.20. 근저당권 600,000,000원과 이후의 가압류·압류는 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 두 근저당권에는 각각 공동담보목록 제2019-499호와 제2020-519호가 기재돼 있으므로 실제 채권액과 공동담보 부동산의 배당 관계는 배당기일 자료로 재확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없다
이 사건에는 인근 또는 유사 물건의 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래 자료가 없습니다. 따라서 최저매각가 1,549,758,000원이 감정가 2,213,939,600원의 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
단독주택과 여러 필지 토지가 함께 매각되고, 목록 4·5는 지분매각이며, 건물 지하층의 공부상 용도와 실제 이용상태도 다릅니다. 일반적인 공동주택보다 개별성이 큰 물건이므로 가격 검토도 단순 평당가가 아니라 토지별 지분·도로 상태·건물 상태·제외 물품·실제 점유를 나눠 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,549,758,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,897,580원 | - |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,080,000,000원 | 1,080,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 451,860,420원 | 148,139,580원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 297,000,000원 | 0원 | 297,000,000원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 한국전력공사 | 1,765,250원 | 0원 | 1,765,250원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권총액 1,978,765,250원 중 1,531,860,420원이 배당되고, 446,904,830원이 미배당되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 가평군 설악면 신천리 소재 골든네이처빌리지 단지 내에 있으며, 주위는 단독주택·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으나, 노선수와 운행간격을 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 건물이며 위생·급배수·난방·전기설비를 갖췄으나, 현장조사 당시 전기설비는 작동하지 않는 것으로 조사됐습니다.
- 용도. 일반건축물대장상 지하 1층은 사무소, 지상 1층~2층은 단독주택입니다. 매각물건명세서상 지하 1층은 주차장 및 창고로 이용 중입니다.
- 토지. 도시지역·자연녹지지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 2권역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 도로 필지. 목록 4 토지는 지목이 도로이나 일부는 방치되어 수풀이 자라고 있는 상태이며, 목록 4·5 토지는 건축법상 도로 일부를 포함합니다.
- 환금성. 단독주택과 토지를 함께 매각하고 일부 목록은 지분매각이므로, 표준화된 공동주택보다 매수자별 가격 판단 편차가 클 수 있습니다.
⑤ 매각조건과 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 목록 전체의 매각 대상과 각 필지·건물의 소유 지분을 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 지분매각 확인. 목록 4·5는 지분매각입니다. 낙찰 후 공유관계, 사용 범위, 도로 통행 및 관리 관계를 확인해야 합니다.
- 포함 물건. 목록 1~3 지상의 석축·화단·소나무 등 조경수는 토지에 포함하여 평가·매각됩니다.
- 제외 물건. 지상 석등 등 석물과 벤치는 철거·이전이 용이해 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 부착 공작물. 목록 6의 1층 부착 공작물은 건물에 포함하여 평가·매각됩니다.
- 지하층 현황. 공부상 사무소인 지하 1층이 주차장 및 창고로 이용 중이므로 실제 구조·용도와 행정상 문제를 확인해야 합니다.
- 전기설비. 현장조사 당시 전기설비가 작동하지 않았습니다. 복구 가능 여부와 비용을 현장 점검해야 합니다.
- 점유 조사. 임대관계가 미상인 만큼 전입세대·사업자등록·현장 점유자 및 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·배당. 국 압류가 있고 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았습니다. 세금 교부청구와 배당요구종기 이후 제출 서류를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 70%만 보고 응찰하지 말고, 토지·건물 분리 재평가와 현장 수리비를 반영해 상한가를 정해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 현장과 가격이 어려운 물건
이 사건은 등기상으로는 비교적 단순합니다. 2020.07.01. 중소기업은행 근저당권을 기준으로 뒤의 권리가 모두 소멸하고, 현재 최저가를 기준으로 한 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 부족액 446,904,830원을 낙찰자가 떠안는 사건도 아닙니다.
그러나 투자 판단은 권리 소멸만으로 끝나지 않습니다. 실거래 비교자료가 없고, 목록 4·5는 지분매각이며, 지하층은 공부상 사무소와 실제 주차장·창고 이용이 다릅니다. 현장조사 당시 전기설비가 작동하지 않았고 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 가격과 현장은 보수적으로 검증”입니다. 최저가 1,549,758,000원이 적정한지는 유찰률이 아니라 토지 지분, 건물 상태, 점유 및 복구비를 확인한 뒤 판단해야 합니다.