의정부지방법원 2025타경71909. 남양주시 별내면 청학리 청학주공아파트 310동 302호, 전용 84.84㎡ 아파트입니다. 감정평가상 방 3개·욕실 2개·거실·주방 겸 식당·발코니 구조이고, 철근콘크리트 벽식구조 18층 건물의 3층에 위치합니다. 감정가와 최저매각가는 모두 321,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
겉으로 보이는 현재 등기상 담보는 2025.03.04 설정된 조성분 명의 근저당 50,000,000원이고, 이후 최재웅의 강제경매개시결정과 현대캐피탈 가압류가 이어집니다. 이 권리들만 보면 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 김종현의 전입일은 2024.02.20으로 근저당보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서 대항력을 단정할 수도, 부정할 수도 없으므로 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71909 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 별내면 청학리 409 청학주공아파트 제310동 제3층 제302호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 별내면 청학로68번길 23 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.84㎡ · 방3·욕실2·거실·주방 겸 식당·발코니 · 18층 중 3층 |
| 소유자 | 오도환 (2023.11.29 증여로 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 321,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최재웅 / 22,940,273원 |
| 기재 매각기일 | 2026.06.17 |
① 권리 흐름 — 과거 말소권리와 현재 권리를 분리해야 한다
현재 유효한 조성분 근저당 이후의 강제경매개시결정과 현대캐피탈 가압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 임차인 전입은 이 근저당보다 약 1년 앞선 2024.02.20입니다. 실제 인도·점유와 유효한 임대차가 함께 확인되면 선순위 대항력이 성립할 여지가 있습니다. 반대로 보증금과 임대차 실체가 확인되지 않으면 인수액을 산정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이라 ‘인수 0원’으로 볼 수 없다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종현 | 302호 | 2024.02.20 | 미상 | 미상 | 2025.09.01 접수 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일은 현재 말소기준 근저당보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 확정일자는 우선변제 순위에 영향을 주고, 대항력은 실제 인도·점유와 전입신고를 함께 확인해야 합니다. 따라서 지금 단계에서는 대항력 있음이나 대항력 없음 어느 쪽으로도 단정하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 표시가격은 평균보다 낮지만 최종 가격은 아니다
청학주공(3단지)은 776세대이며 1999.09.29 준공됐습니다. 본건과 면적이 일치하는 전용 84.84㎡대 최근 거래 12건의 평균은 333,583,333원입니다. 최저가 321,000,000원은 최근 평균의 96.2%이고, 최신 거래 347,000,000원의 약 92.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.84㎡ | 16 | 347,000,000원 |
| 2026.07 | 84.84㎡ | 12 | 349,000,000원 |
| 2026.07 | 84.8㎡ | 10 | 305,000,000원 |
| 2026.06 | 84.8㎡ | 9 | 310,000,000원 |
| 2026.06 | 84.8㎡ | 9 | 310,000,000원 |
| 2026.06 | 84.84㎡ | 9 | 345,000,000원 |
| 2026.06 | 84.84㎡ | 18 | 360,000,000원 |
| 2026.06 | 84.84㎡ | 10 | 333,000,000원 |
| 2026.05 | 84.84㎡ | 15 | 350,000,000원 |
| 2026.05 | 84.84㎡ | 9 | 325,000,000원 |
| 2026.04 | 84.84㎡ | 15 | 318,000,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 14 | 351,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 333,583,333원 |
최근 거래 범위는 305,000,000원~360,000,000원입니다. 본건 최저가는 평균보다 12,583,333원 낮지만 최근 최저 거래 305,000,000원보다는 16,000,000원 높습니다. 본건이 3층이라는 점까지 감안하면, 최저가만으로 큰 할인이라고 평가하기 어렵습니다. 무엇보다 임차보증금 인수 여부가 확정되지 않아 321,000,000원을 최종 취득원가로 놓고 시세와 비교하면 안 됩니다.
④ 잠정 배당 구조 (매각가 321,000,000원 가정)
| 확인 항목 | 채권·예상액 | 판단 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 5,294,000원 | 매각가의 약 1.6% 추정 |
| 1. 근저당 · 조성분 | 50,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 2. 강제경매 신청 · 최재웅 | 22,940,273원 | 신청채권 청구액 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 | 15,306,176원 | 청구금액 기준 |
| 4. 임차인 · 김종현 | 보증금 미상 | 배당액·미배당액 산정 불가 |
| 미확정 배당여지 | 227,459,551원 | 위 확인액만 단순 차감한 금액 |
미확정 배당여지 227,459,551원은 매각가에서 집행비용과 확인 가능한 현재 채권액만 단순 차감한 값입니다. 임차보증금·당해세·최우선변제·실제 채권 잔액과 배당순위는 반영되지 않아 소유자 잔여액이나 확정 배당액으로 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 방3·욕실2·거실·주방 겸 식당·발코니 등을 갖춘 아파트로 이용 중입니다.
- 입지. 별내초등학교 남측 인근 청학택지지구에 위치하며, 주변에 대규모 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류소가 있어 일반적인 교통사정은 무난합니다.
- 단지. 청학주공(3단지) 776세대, 준공일 1999.09.29이며 본건은 18층 중 3층입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·청학택지지구 지구단위계획구역이며 공시지가는 1,167,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 동일 면적 거래가 12건 확인되지만 거래가격이 305,000,000원~360,000,000원으로 층·상태별 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 김종현의 계약 체결일·보증금·임대차기간·임대인을 원문으로 확인해야 합니다.
- 점유와 전입 확인. 2024.02.20 전입 외에 실제 인도·계속 점유 여부를 현황조사와 현장 방문으로 대조해야 합니다.
- 확정일자 확인. 우선변제권 유무와 배당순위 판단을 위해 확정일자 부여 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구 적법성 확인. 2025.09.01 배당요구 접수의 내용과 종기 내 신고 여부를 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 예상 낙찰가에 미배당 임차보증금을 더해 최근 평균 333,583,333원과 비교해야 합니다.
- 3층 가격 보정. 최근 거래는 9층~18층 표본이 다수이므로 본건 3층의 층별 가격 차이를 현장 중개업소에서 확인해야 합니다.
- 명도 시나리오. 대항력 여부와 별개로 현재 점유자와의 인도 협의·인도명령 가능성·명도비용을 검토해야 합니다.
- 관리비·당해세 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 배당에 영향을 줄 세금은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “평균보다 낮다”보다 먼저 확인할 것이 있다
최저가 321,000,000원은 최근 12개월 평균 333,583,333원보다 낮고 최신 거래 347,000,000원과도 차이가 있습니다. 하지만 이 가격 비교는 매수인 인수액이 0원일 때만 온전히 성립합니다. 김종현의 전입일은 현재 유효한 조성분 근저당보다 빠르고, 보증금과 확정일자는 미상입니다.
따라서 이 물건을 지금 단계에서 “권리가 깨끗하고 시세보다 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 임차인의 실제 점유·임대차계약·보증금·확정일자·배당요구 내용을 확인해 미배당 보증금을 계산한 뒤, 낙찰가가 아니라 실질취득액으로 시세와 비교해야 합니다. 결론은 가격은 검토 가능, 권리는 확인 전 보류입니다.