의정부지방법원 2025타경71912. 남양주시 별내동 874-3 토지와 ‘별빛하우스’ 주건축물제1동을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 아스팔트싱글지붕 4층이며, 근린생활시설 및 주택으로 이용되고 있습니다. 토지 면적은 249㎡이고 지목은 대, 토지 이용상황은 주상용입니다.
권리의 기준점은 2017년 5월 31일 설정된 별내농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 420,000,000원이며, 이 근저당 이후의 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 임차인으로 정리된 7명도 전입일이 모두 말소기준일보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71912 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 별내동 874-3 별빛하우스 주건축물제1동 도로명: 경기도 남양주시 송산로339번길 29-11 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 아스팔트싱글지붕 4층 · 외벽 석재 붙임 · 샷시 창호 |
| 토지 | 249㎡ · 대 · 주상용 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 1,956,000원/㎡ |
| 소유자 | 정춘자 (단독소유 · 2017.03.06. 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 1,714,027,400원 / 1,714,027,400원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김소라 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2017.05.31. 별내농업협동조합 근저당권입니다. 김진오의 170,000,000원 주택임차권은 2019년에 등기됐다가 2020.04.14. 이미 말소됐습니다. 김소라·우기숙·전경석의 임차권등기는 모두 말소기준권리보다 뒤에 설정됐고, 2025.06.30. 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 7명
현재 확인되는 실제 임차인은 7명입니다. 확인된 보증금은 합계 540,000,000원이며, 권현주·박영숙·장혜민의 보증금은 확인이 필요합니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2017.05.31.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있으나, 우선변제 여부와 실제 점유 범위는 배당요구서·임대차계약서·매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
| 임차인 / 사용 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 한대윤 1층 일부 · 창고 및 사무실 등 | 2018.12.12. 확정일자 미상 | 10,000,000원 월 500,000원 | 신고 2025.08.26. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 권현주 점유 부분 미상 | 2022.05.02. 확정일자 미상 | 보증금 미상 월세 미상 | 신고 2025.07.23. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박영숙 점유 부분 미상 · 주거 | 2020.12.04. 2020.11.09. | 보증금 미상 월세 미상 | 신고 2025.07.16. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장혜민 점유 부분 미상 | 2020.11.09. 확정일자 미상 | 보증금 미상 월세 미상 | 신고 2025.07.16. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김소라 3층 중 302호 50㎡ · 주거 임차권등기 | 2020.05.13. 2020.05.13. | 130,000,000원 월세 없음 | 신고 2024.08.27. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 우기숙 4층 중 401호 약 60㎡ · 주거 임차권등기 | 2021.11.10. 2021.11.10. | 230,000,000원 월세 없음 | 신고 2024.09.05. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전경석 2층 중 202호 약 55㎡ · 주거 임차권등기 | 2024.11.20. 2024.11.20. | 170,000,000원 월세 없음 | 신고 2025.08.14. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
대항력 있는 임차인이 없어 등기상 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아니지만, 임차인 수가 많고 점유 부분이 불명확한 사람이 포함돼 있습니다. 따라서 권리 인수 0원과 명도 부담 0은 같은 의미가 아닙니다. 각 호실의 실제 점유자와 퇴거 일정, 인도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,714,027,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,540,274원 |
| 1. 근저당 · 별내농업협동조합 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 2. 신청채권자 · 김소라 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,134,487,126원 |
채권자 청구 합계 560,000,000원은 전액 배당되고 자료상 미배당액은 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,714,027,400원 | 560,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,371,221,920원 | 560,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,096,977,536원 | 560,000,000원 | 0원 | 0원 |
④ 가격 판단 — 실질취득 1,714,027,400원
현재 회차의 실질취득액은 최저매각가 1,714,027,400원에 매수인 인수액 0원을 더한 1,714,027,400원입니다. 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교가 확인되지 않은 상태에서는 이 금액이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설 및 주택으로 이용 중이며, 세부 이용상황은 내부구조도를 기준으로 확인해야 합니다.
- 입지. 남별내IC 북서측 인근으로 상가주택과 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 249㎡, 지목 대, 완경사 세로장방형이며 소로 한 면에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·별내택지지구 지구단위계획구역·성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 시설. 기본 위생설비·급배수설비·난방설비·소화설비를 갖추고 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 단일 아파트가 아닌 토지·근린생활시설·다수 주거 부분의 일괄매각이므로 매수층과 자금조달 구조가 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실별 점유 확인. 1층 일부, 202호, 302호, 401호와 점유 부분 미상 공간을 현장에서 대조하세요.
- 보증금 미상 3명. 권현주·박영숙·장혜민의 임대차계약서와 보증금 지급 자료를 확인하세요.
- 김소라 동일인 여부. 신청채권자와 302호 임차권자가 동일인인지, 실제 임대차와 보증금 지급이 있었는지 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·면적·사용상태와 낙찰 후 철거 또는 사용 가능성을 확인하세요.
- 상가 부분 인도. 한대윤이 사용 중인 1층 창고·사무실 부분의 영업 여부와 인도 일정, 잔존 물품을 확인하세요.
- 최우선변제 검토. 예상배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 임대차별 적용 여부를 별도로 계산하세요.
- 가격 검증. 감정가 1,714,027,400원을 토지가치·건물가치·임대수익으로 분리해 검증하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·임대차계약서와 현장 점유를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원과 관리 난도 0은 다르다”
이 사건은 말소기준 이후의 임차관계로 정리돼 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차뿐 아니라 1회와 2회 유찰 시나리오에서도 채권자 미배당과 매수인 인수가 발생하지 않습니다. 권리의 금액 구조만 보면 안전한 편입니다.
하지만 실제 임차인 7명 중 3명의 보증금과 점유 범위가 명확하지 않고, 신청채권자와 임차권자 김소라의 관계도 확인해야 합니다. 여기에 토지와 근린생활시설·주택, 제시외 건물을 함께 취득하는 일괄매각 구조가 겹칩니다. 따라서 결론은 권리 인수는 0원, 현장·명도·가격 검증은 필수입니다.
