의정부지방법원 2025타경72079. 남양주시 평내동 평내마을중흥에스-클래스 2005동 703호, 전용 121.8528㎡ 아파트입니다. 소유자 이지은은 2018.11.09. 거래가 313,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.02.16. 설정된 남양주신용협동조합의 근저당권 채권최고액 240,900,000원입니다. 이후 붙은 가압류 5건과 경매개시결정 2건은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 329,000,000원입니다. 동일 면적 실거래의 전체 평균은 473,375,000원, 최근 12개월 평균은 490,000,000원, 최신 거래는 2026.05.의 520,000,000원입니다. 최근 거래 추세도 과거 구간 대비 +4.7%로, 하락한 시세를 기준으로 싸 보이는 경우와는 다릅니다. 최근 시세를 우선해도 최저가는 평균의 67.1%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72079 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 평내동 599 평내마을중흥에스-클래스 제2005동 제7층 제703호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 평내로 146 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 121.8528㎡ · 철근콘크리트구조 20층 건물 중 7층 |
| 사용승인 | 2005.03.24. |
| 소유자 | 이지은 (2018.11.09. 거래가 313,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 470,000,000원 / 329,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 224,855,946원 |
| 매각기일 | 2026.07.23. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.02.16. 남양주신용협동조합 근저당권입니다. 2024년에 등기된 신한카드·한화생명보험·우리카드·오케이저축은행·경기신용보증재단의 가압류는 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 2025년에 등기된 한국자산관리공사와 남양주신용협동조합의 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세를 기준으로도 67.1%
평내마을중흥에스-클래스(1단지)는 942세대이며, 비교 대상은 전용 121.85㎡의 동일 면적 실거래 12건입니다. 가격 판단은 과거 거래 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 121.85㎡ | 13 | 520,000,000원 |
| 2025.11 | 121.85㎡ | 10 | 460,000,000원 |
| 2025.09 | 121.85㎡ | 19 | 490,000,000원 |
| 2025.05 | 121.85㎡ | 12 | 450,000,000원 |
| 2025.04 | 121.85㎡ | 8 | 470,000,000원 |
| 2025.01 | 121.85㎡ | 11 | 455,000,000원 |
| 2024.12 | 121.85㎡ | 7 | 462,000,000원 |
| 2024.12 | 121.85㎡ | 7 | 462,000,000원 |
| 2024.08 | 121.85㎡ | 2 | 447,500,000원 |
| 2024.07 | 121.85㎡ | 16 | 487,000,000원 |
| 2024.06 | 121.85㎡ | 18 | 487,000,000원 |
| 2024.05 | 121.85㎡ | 18 | 490,000,000원 |
| 전체 평균 | 121.85㎡ | 12건 | 473,375,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 121.85㎡ | 3건 | 490,000,000원 |
전체 12건의 거래 범위는 447,500,000원~520,000,000원이고 전체 평균은 473,375,000원입니다. 최근 12개월 3건의 평균은 490,000,000원이며 최신 거래는 520,000,000원입니다. 현재 최저가 329,000,000원은 전체 평균의 69.5%, 최근 12개월 평균의 67.1%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 329,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,406,000원 |
| 1. 근저당 · 남양주신용협동조합 | 240,900,000원 | 240,900,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 25,477,074원 | 25,477,074원 |
| 3. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 37,614,153원 | 37,614,153원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 14,409,309원 | 14,409,309원 |
| 5. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 31,838,353원 | 5,193,464원 |
| 6. 가압류 · 경기신용보증재단 | 25,907,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 376,145,889원 중 채권자 배당액은 323,594,000원이며, 미배당액은 52,551,889원입니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.6%로 추정됐으며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 부족액
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 329,000,000원 | 323,594,000원 | 52,551,889원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 230,300,000원 | 226,275,800원 | 149,870,089원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 161,210,000원 | 158,153,060원 | 217,992,829원 | 0원 |
유찰이 반복되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 현재 확인된 권리관계에서는 그 부족분이 매수인에게 승계되지 않습니다. 따라서 이 물건의 실질취득액은 각 회차의 매각가와 동일합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 신촌초등학교 동측 인근의 택지개발 주거지대로, 아파트·학교·근린상가 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 경춘선 평내호평역이 있어 대중교통 상황은 무난합니다.
- 건물. 2005년 3월 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물의 7층으로, 급배수·위생·난방·승강기 설비가 돼 있습니다.
- 단지. 평내마을중흥에스-클래스(1단지)는 총 942세대이며 동일 면적 실거래가 지속적으로 확인됩니다.
- 토지·도로. 완경사 부정형 토지를 아파트 부지로 이용하며 단지 북측과 남측으로 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·평내택지지구 지구단위계획구역이며 공시지가는 2,275,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대관계 미상이므로 전입세대열람, 현황조사 원문, 점유자 신원과 점유권원을 확인하세요.
- 신청채권 검증. 한국자산관리공사의 근저당권 이전 및 경매신청 관계를 등기 원본과 채권계산서로 대조하세요.
- 관리비 체납. 관리사무소에서 공용부분을 포함한 미납 관리비를 확인하세요.
- 실거래 개별 보정. 동일 면적 거래라도 층·향·내부 상태에 따라 가격 차이가 있으므로 7층 703호의 상태를 현장에서 확인하세요.
- 배당표 한계. 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 확인하세요.
- 매각 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.23.이므로 매각 여부와 변경·연기·허가 결과를 법원 원문에서 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적, 확인 절차는 생략 금지
현재 자료를 기준으로 한 핵심은 명확합니다. 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정은 소멸하고, 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가 329,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 490,000,000원의 67.1%이고, 최근 거래 추세도 +4.7%라 가격 지표 자체는 유리합니다.
다만 임대관계가 미상이고, 한국자산관리공사의 경매신청 채권과 배당계산 사이에는 원본 대조가 필요한 지점이 있습니다. 따라서 결론은 “가격은 합격, 서류와 점유 확인 후 입찰”입니다. 현장 점유와 신청채권의 담보관계가 정리된다면, 인수 부담 없이 최근 실거래보다 낮은 가격으로 접근할 수 있는 구조입니다.
