대전지방법원 2025타경502928. 세종 도담동 라온프라이빗시티2 제1동 제8층 제804호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택이며, 사건 용도는 근린시설로 표시돼 있습니다. 감정가는 86,000,000원이지만 6회 유찰을 거치며 현재 최저매각가는 10,117,000원까지 내려왔습니다. 등기상 현재 소유자는 한해란이고, 2022.05.16 매매를 원인으로 2022.06.03 소유권을 취득했으며 당시 거래가액은 100,000,000원입니다.
권리관계의 기준점은 2024.08.22 세종세무서장 처분에 따른 국의 압류입니다. 이후 2025.07.11 오여준의 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 다만 압류의 구체적인 세액은 표시돼 있지 않고, 감정평가서 역시 임대관계를 미상으로 기재하고 내부확인이 곤란했다고 밝히고 있으므로 권리 소멸과 별개로 실제 점유관계 확인은 입찰 전에 반드시 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502928 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 도담동 666 라온프라이빗시티2 1동 8층 804호 |
| 도로명주소 | 세종특별자치시 보듬3로 6 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 도시형생활주택으로 이용중 |
| 대상 면적 | 19.1676㎡ |
| 층 | 8층 중 8층 |
| 소유자 | 한해란 · 2022.06.03 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 10,117,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오여준 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 압류가 기준, 이후 경매개시결정은 소멸
과거 2014.12.23 하나은행 근저당권은 2022.05.16 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리관계에서 기준이 되는 것은 2024.08.22 국의 압류이며, 2025.07.11 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 가격은 매우 낮지만 시장도 하락 중
라온프라이빗시티Ⅱ의 유사 면적 실거래 12건 평균은 82,750,000원이고, 최근 12개월 4건 평균은 77,250,000원입니다. 최신 거래는 2026.09 68,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간 대비 -9.6%로 하락했습니다. 따라서 과거 전체 평균보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 19.91㎡ | 7 | 68,000,000원 |
| 2026.06 | 19.62㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 2026.03 | 19.62㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2025.11 | 19.62㎡ | 5 | 76,000,000원 |
| 2025.04 | 18.3㎡ | 3 | 82,000,000원 |
| 2025.04 | 18.3㎡ | 3 | 82,000,000원 |
| 2025.01 | 19.62㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2025.01 | 19.62㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 2024.11 | 19.17㎡ | 7 | 85,000,000원 |
| 2024.11 | 19.17㎡ | 7 | 85,000,000원 |
| 2024.08 | 19.17㎡ | 5 | 86,000,000원 |
| 2024.08 | 19.62㎡ | 4 | 84,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 77,250,000원 |
현재 최저가 10,117,000원은 최근 12개월 평균의 13.1%, 전체 실거래 평균의 12.2% 수준입니다. 최신 거래 68,000,000원과 비교해도 최저가 자체는 크게 낮습니다. 다만 가격이 이 수준까지 내려오는 동안 이미 6회 유찰됐다는 사실은 이 물건의 수요와 환금성을 동시에 보여주는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 10,117,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 582,106원 |
| 2. 경매개시결정 · 오여준 | 100,000,000원 | 9,534,894원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권 100,000,000원 중 9,534,894원이 배당되고 90,465,106원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 변화 — 유찰될수록 채권 미배당 확대
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 12% | 10,117,000원 | 9,534,894원 | 90,465,106원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 8% | 7,081,900원 | 6,554,426원 | 93,445,574원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 6% | 4,957,330원 | 4,468,098원 | 95,531,902원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도담초등학교 북서측 인근으로, 아파트단지·도시형생활주택·근린생활시설·편익시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입과 주정차가 용이하고, 인근에 시내버스승강장과 BRT노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물의 8층 804호이며, 승강기·주차장·소화전·화재경보기·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 광대로, 서측 및 남측 중로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며 공시지가는 4,395,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 라온프라이빗시티Ⅱ는 291세대, 2014.11.12 사용승인 단지이며 경매 평균 유찰 횟수는 5.1회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대관계가 미상이고 내부확인이 이뤄지지 않았으므로 현황조사·전입관계·실제 점유자를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 압류 세액 확인. 2024.08.22 국의 압류가 기준권리이나 구체적 세액은 표시돼 있지 않습니다. 실제 배당표와 체납세액을 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 82,750,000원보다 최근 12개월 평균 77,250,000원과 최신 거래 68,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -9.6%입니다. 낙찰 후 재매각 가격을 과거 고가 거래에 맞춰 잡지 않는 것이 중요합니다.
- 다회유찰 원인 확인. 현재 6회 유찰이고 단지 평균도 5.1회입니다. 낮은 가격이 권리 문제가 아닌 상품성·수요 문제에서 비롯된 것인지 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 낮다, 그러나 6회 유찰의 이유를 확인해야 한다”
이 물건은 감정가 86,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 10,117,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 77,250,000원의 13.1%이고 최신 거래는 68,000,000원이라 가격 수준만 놓고 보면 할인 폭이 매우 큽니다. 또한 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수가 5.1회이고 이 사건은 이미 6회 유찰됐습니다. 실거래 추세도 -9.6%이며 감정평가상 임대관계와 내부 상태 확인이 끝나지 않았습니다. 따라서 결론은 가격 메리트는 분명하지만, 점유·상품성·환금성을 확인한 뒤 접근할 물건입니다. 특히 현재 가격이 낮다는 사실과 향후 쉽게 되팔 수 있다는 판단은 별개의 문제로 봐야 합니다.
