최저가 20,648,000원은 최근 시세의 25.7% — 그러나 등기·점유 확인이 먼저다

대전지방법원 2025타경502928. 세종 도담동 라온프라이빗시티2 제1동 최상층인 8층 804호로, 전용 19.1676㎡의 소형 도시형생활주택입니다. 사건 분류는 근린시설이지만 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택으로 확인됩니다. 소유자 한해란 씨는 2022년 5월 16일 매매를 원인으로 거래가 100,000,000원에 취득했고, 2022년 6월 3일 소유권이전등기를 마쳤습니다.

현재 최저매각가는 감정가 86,000,000원의 약 24%인 20,648,000원입니다. 같은 면적대의 최근 12개월 실거래 평균 80,333,333원과 비교하면 숫자만으로는 큰 할인입니다. 하지만 이 물건은 이미 4회 유찰됐고, 단지 경매 통계도 평균 4.5회 유찰·매각률 0.0%로 환금성이 강하지 않습니다. 여기에 등기 연혁과 배당 시뮬레이션 사이의 불일치, 점유관계 미확인까지 겹치므로 낮은 최저가를 곧바로 순수한 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 근저당과 배당표의 불일치

최초 소유자 엄현진 씨는 2014년 12월 23일 거래가 83,700,000원으로 소유권을 이전받으면서 하나은행 근저당권을 채권최고액 59,520,000원으로 설정했습니다. 그러나 이 근저당권은 한해란 씨에게 소유권이 넘어가기 전인 2022년 5월 16일 해지를 원인으로 말소됐습니다. 현재 등기 요약상 현존 근저당은 없고, 2024년 8월 22일 세종세무서장의 국세 압류와 2025년 7월 11일 오여준 씨의 강제경매개시결정이 남아 있는 흐름입니다.

② 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지만 하락 추세다

라온프라이빗시티Ⅱ의 전용 18.3㎡~19.62㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균 83,750,000원에는 95,000,000원의 과거 고가 거래도 포함돼 있으므로, 가격 판단은 최근 12개월 평균 80,333,333원과 최신 거래 85,000,000원을 우선했습니다.

최신 거래는 2026년 6월의 85,000,000원, 최근 12개월 평균은 80,333,333원입니다. 현재 최저가 20,648,000원은 최근 12개월 평균의 25.7%이므로, 인수액이 실제로 0원이라면 실질취득가 역시 최근 시세를 크게 밑돕니다. 다만 최근 거래 흐름은 이전 기간보다 5.4% 하락해 전체 평균 83,750,000원만을 기준으로 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 20,648,000원 가정)

총 채권액 159,520,000원 중 배당액은 19,876,336원, 미배당액은 139,643,664원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 위 배당표는 등기상 2022년에 말소된 하나은행 근저당을 반영하고 있으므로, 실제 배당요구 근거를 원본에서 반드시 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 도담초등학교 북서측 인근으로, 주변에 아파트단지·도시형생활주택·근린생활시설과 각종 편익시설이 혼재합니다. 제반 입지조건과 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입과 주정차가 용이하고, 인근에 시내버스승강장과 BRT 노선이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
• 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 사건상 용도 분류가 근린시설이므로 집합건축물대장과 해당 호실의 법정 용도를 대조해야 합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 8층 중 8층으로, 위생·급배수·소화전·화재경보기·주차장·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역이며, 동측 광대로와 서측·남측 중로에 접합니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 291세대, 2014년 11월 12일 사용승인 단지입니다. 실거래는 76,000,000원~95,000,000원 범위지만 최근 추세는 −5.4%이고, 경매물건은 평균 4.5회 유찰·매각률 0.0%로 재매각 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 근저당 말소 여부 대조. 2014년 하나은행 근저당은 2022년 5월 16일 해지 말소된 것으로 등기돼 있습니다. 배당표에 다시 등장한 근거를 채권계산서와 배당요구 내역에서 확인하세요.
• 국세 압류 확인. 2024년 8월 22일 세종세무서장 압류가 있습니다. 압류 원인과 조세채권의 우선순위를 매각물건명세서와 관련 서류에서 확인해야 합니다.
• 점유·임차관계 확인. 신고 임차인은 없지만 내부 확인이 되지 않았고 임대관계가 미상입니다. 전입세대 열람, 현황조사, 점유자 면담을 통해 대항력 가능성을 재검토하세요.
• 용도 확인. 사건 분류는 근린시설, 감정 이용상태는 도시형생활주택입니다. 건축물대장상 용도와 현황이 일치하는지 확인하고 대출·임대·재매각 가능성을 검토하세요.
• 유찰 시나리오. 현재 회차 최저가는 20,648,000원입니다. 5회 유찰 시 14,453,600원, 6회 유찰 시 10,117,520원 시나리오가 제시돼 있으나, 추가 유찰은 가격 하락과 함께 환금성 약화 신호이기도 합니다.
• 내부 상태·관리비. 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 수리 범위와 체납 관리비를 관리주체 및 현장조사를 통해 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·채권계산서·실거래 원본을 직접 대조한 뒤 입찰 여부와 상한가를 결정하세요.

맺으며 — “가격은 파격, 서류는 보류”

현재 최저가 20,648,000원은 최근 12개월 실거래 평균 80,333,333원의 25.7%입니다. 인수액이 실제로 0원이라면 실질취득 역시 20,648,000원으로, 가격만 놓고 보면 충분한 할인 구간입니다. 그러나 이 물건은 이미 4회 유찰됐고 단지 경매 통계도 평균 4.5회 유찰·매각률 0.0%입니다. 무엇보다 2022년에 말소된 하나은행 근저당이 배당 시뮬레이션에 반영된 이유와, 미확인 점유자의 존재 여부가 정리되지 않았습니다.

가격은 검토할 만하지만 권리는 아직 확정형이 아닙니다. 하나은행 채권의 배당 근거, 국세 압류의 순위, 점유·임차관계와 실제 이용 용도를 원본으로 확인해 인수액 0원이 확정될 때에만 현재의 큰 시세 차이를 투자 여유로 평가할 수 있습니다.