의정부지방법원 2025타경72092. 남양주시 다산동 다산진건블루웨일지식산업센터2차 8층 에프851호가 포함된 근린시설 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 매각물건명세서 비고에는 목록 1·2를 일괄매각하며 두 호실을 복층으로 개조해 사용 중인 현황이 적혀 있습니다. 현재 최저매각가는 139,160,000원으로 감정가 284,000,000원의 49% 수준입니다.
권리의 기준점은 2022.07.08 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 국세 압류, 기술보증기금 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 남양주시 압류가 이어졌고 자료상 모두 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 임차인 박성은의 전입일은 2022.08.08로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72092 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6144-1 다산진건블루웨일지식산업센터2차 8층 에프851호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 공장(지식산업센터) 이용 |
| 현재 소유자 | 주식회사텍스트앤유니트 · 2022.07.08 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 284,000,000원 / 139,160,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2506유동화전문유한회사 / 247,417,173원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매각 특이사항 | 목록 1·2 일괄매각 · 복층 개조 사용 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 임차인도 후순위
말소기준은 2022.07.08 주식회사우리은행 근저당권 301,200,000원입니다. 그보다 앞선 하나은행 근저당권 260,400,000원은 같은 날 해지로 이미 말소됐습니다. 이후의 국세 압류, 기술보증기금 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 남양주시 압류는 자료상 매각으로 소멸합니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박성은 | 의류도,소매 등 | 2022.08.08 | 14,500,000원 | 1,300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
박성은은 2025.10.13 배당요구를 했습니다. 다만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 중요한 점은 전입일 2022.08.08이 말소기준일 2022.07.08보다 늦어 대항력은 없고, 매수인 인수액은 0원이라는 것입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 회차는 2회 유찰 후 최저매각가가 139,160,000원으로 내려와 감정가 284,000,000원의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 97,412,000원, 그 다음은 68,188,400원으로 제시되어 있습니다.
하지만 이 사건에서 현재 확인되는 가격 기준은 감정가와 회차별 최저가입니다. 비교 가능한 실거래 시세 수치가 확인되지 않으므로 ‘감정가의 절반이니 시세보다 싸다’는 식의 판단은 금물입니다. 감정가 대비 낙폭은 경매 절차상 유찰 결과일 뿐, 시세 대비 할인율과 같은 의미가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 139,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,748,240원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 301,200,000원 | 136,411,760원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 501,200,000원 중 예상 배당은 136,411,760원, 미배당은 364,788,240원입니다. 이 미배당액은 채권자 측의 미회수액이며 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 추정표에 미반영되어 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다산행정복지센터 서측 인근. 주위에 지식산업센터, 근린생활시설, 업무시설, 관공서 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황도 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호(1),(2) 모두 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물의 8층 에프851호와 에프850호이며, 위생·급배수·상하수도·시스템 냉난방·화재탐지·옥내소화전·엘리베이터·지하주차장 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 서측과 남측으로 각각 폭 약 15미터 및 12미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 3,954,000원/㎡입니다. 토지는 평지·세로장방 형태이고 토지이용상황은 상업용입니다.
- 현황 특이사항. 목록 1·2를 복층으로 개조해 1층은 벽체로 구분하고, 2층은 두 호실을 벽체 없이 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 에프851호·에프850호와 유사한 지식산업센터 거래가격을 별도로 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 목록 1·2 일괄매각이며 복층 개조 상태이므로 두 호실의 실제 경계와 사용범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 실체. 박성은은 대항력이 없지만 과거 소유자와 이름이 동일합니다. 임대차계약, 실제 점유·영업관계와 배당요구 내용을 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당순서가 바뀔 수 있습니다. 이는 채권자 배당액에 영향을 주는 요소입니다.
- 현재 권리 기준. 말소기준은 2022.07.08 우리은행 근저당권이고 확인된 임차인은 후순위입니다. 현재 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 2022.07.08 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 박성은도 2022.08.08 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 284,000,000원에서 2회 유찰돼 139,160,000원까지 내려왔지만, 이를 시세 대비 51% 할인으로 읽어서는 안 됩니다. 실거래 비교 근거가 없는 상태에서 가격 메리트를 확정할 수 없고, 일괄매각·복층 개조 현황과 세금 압류, 임차인과 과거 소유자의 동일 이름까지 확인해야 합니다. 권리는 인수 0원, 가격은 검증 필요. 이 사건은 그 두 판단을 분리해서 봐야 합니다.
