의정부지방법원 2025타경72092. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 F851호와 F850호 모두 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 주식회사텍스트앤유니트이며, 2022년 7월 8일 소유권 취득과 동시에 우리은행 명의 채권최고액 301,200,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
임차인 박성은의 전입일은 2022년 8월 8일로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 매각물건명세서상 대항력은 없고, 보증금 14,500,000원은 매수인이 승계하지 않습니다. 이후 등기된 압류 3건과 기술보증기금 가압류 200,000,000원, 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 채권자들의 미배당이 크더라도 그 금액이 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72092 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6144-1 다산진건블루웨일지식산업센터2차 8층 에프851호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 다산중앙로19번길 25-23 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 중 8층 · F851호 및 F850호 일괄매각 |
| 소유자 | 주식회사텍스트앤유니트 |
| 감정가 / 최저가 | 284,000,000원 / 198,800,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2506유동화전문유한회사 / 247,417,173원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
2020년 하나은행 근저당권 260,400,000원은 2022년 7월 8일 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 301,200,000원입니다. 그 뒤에 발생한 국 압류, 기술보증기금 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 남양주시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유·용도 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박성은 | 미상 · 의류도·소매 등 | 2022.08.08 | 14,500,000원 1,300,000원 | 2025.10.13 신청 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
박성은은 2020년 12월 3일 이 물건을 취득했던 전 소유자이자 당시 하나은행 근저당권의 채무자와 동일한 이름입니다. 이후 2022년 7월 8일 주식회사텍스트앤유니트로 소유권이 이전된 뒤 2022년 8월 8일 임차인으로 신고됐습니다. 따라서 가장임차인 또는 관계인 가능성을 확인해야 하는 구조이지만, 제공된 자료만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다.
③ 가격과 유찰 시나리오 — 싸다고 단정할 근거는 없다
감정가는 284,000,000원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 198,800,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 198,800,000원입니다. 그러나 직접 비교할 실거래 가격이 제시되지 않아, 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 198,800,000원 | 195,216,800원 | 305,983,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 139,160,000원 | 136,411,760원 | 364,788,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 97,412,000원 | 95,258,584원 | 405,941,416원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 198,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,583,200원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 301,200,000원 | 195,216,800원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 기술보증기금 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 501,200,000원 중 195,216,800원이 배당되고 305,983,200원이 미배당되는 시나리오입니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 임차인의 최우선·우선변제 여부는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정평가 및 매각물건명세서 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가상 F851호와 F850호 모두 공장 (지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 일괄매각·복층 이용. 목록 1·2를 복층으로 개조했고, 1층은 두 호실을 벽체로 구분하며 2층은 두 호실을 벽체 없이 이용하고 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물로 위생·급배수, 상하수도, 시스템 냉난방, 화재탐지, 옥내소화전, 엘리베이터, 지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 입지. 다산행정복지센터 서측 인근이며 지식산업센터, 근린생활시설, 업무시설, 관공서 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 서측과 남측으로 약 15m 및 12m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 8,056.5㎡, 공시지가는 3,954,000원/㎡입니다.
- 공부·위반 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성 점검. 두 호실의 일괄매각과 복층 결합 이용 상태이므로 동일 건물 내 거래가격, 임대료, 공실과 향후 분리 이용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. F851호뿐 아니라 F850호가 함께 매각되는 구조이므로 두 목록의 등기, 면적, 감정평가액과 사용 범위를 모두 대조하세요.
- 복층 개조 상태. 1층 벽체 구분과 2층 통합 이용의 실제 구조, 출입구, 소방·설비, 원상회복 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 임차인 관계. 박성은이 전 소유자 및 종전 채무자와 동일한 이름이므로 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 사업자등록과 실제 점유 관계를 확인하세요.
- 세금압류. 국, 국민건강보험공단, 남양주시 압류가 있으므로 당해세와 배당 우선순위를 원본 배당요구 자료로 확인하세요.
- 가격 검증. 실질취득액은 현재 198,800,000원이지만 직접 비교 실거래가 없으므로 동일 건물·동일 용도 거래, 임대료, 관리비와 공실을 조사하세요.
- 명도. 대항력은 없지만 점유자가 존재하므로 인도명령과 협의명도에 필요한 비용과 기간을 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 서류를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 물건과 가격 검증은 별개다
이 사건은 우리은행 근저당권이 말소기준이고 임차인의 전입과 압류·가압류가 모두 그 뒤에 있어, 매수인 인수액은 0원으로 정리됩니다. 305,983,200원의 미배당은 채권자 측 손실이며 낙찰자의 추가 부담이 아닙니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실만으로 투자성이 확보되는 것은 아닙니다. 전 소유자와 동일한 임차인, 국세·지방세 등 압류, F851호·F850호 일괄매각, 복층 결합 이용이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 무엇보다 실거래 비교 없이 감정가의 70%만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격은 검증 전 보류, 현황은 반드시 실사입니다.