의정부지방법원 2025타경72162. 남양주시 다산동 다산현대프리미어캠퍼스 2층 에이씨02-006호로, 공부상 제1종근린생활시설(휴게음식점)입니다. 감정가는 360,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 176,400,000원, 감정가의 49%입니다. 등기부상 소유자는 김수연이고, 말소기준은 2022.08.10 설정된 주식회사국민은행의 채권최고액 480,000,000원 근저당권입니다.
이후 2025.08.12 임의경매개시결정과 2025.08.21·2026.01.15·2026.02.23의 국세 압류는 모두 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 국세 압류 3건 가운데 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당 단계에서 선순위로 차감될 수 있으므로, 채권자 예상배당액은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72162 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 2층 에이씨02-006호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(휴게음식점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 내 제2층 제에이씨02-006호 |
| 소유자 | 김수연 |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 176,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 422,859,194원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 2022.08.10 주식회사국민은행 근저당권이 말소기준이며, 이후의 임의경매개시결정과 국세 압류 3건은 매각으로 소멸합니다. 2022.06.23 주식회사하나자산신탁 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태이고, 2022.08.10 김수연 앞으로 소유권이 이전되어 현재 단독소유로 표시됩니다.
② 가격·회차 시나리오 — ‘49%’만으로 싸다고 단정 금지
현재 최저가는 감정가 360,000,000원의 49%인 176,400,000원입니다. 다만 동일 또는 유사 근린시설의 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 낙폭만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단할 수는 없습니다. 특히 근린시설은 실제 영업 가능성·공실 상태·임대수요에 따라 환금성과 가격 편차가 커질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 176,400,000원 | 173,130,400원 | 306,869,600원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 123,479,999원 | 120,951,279원 | 359,048,721원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 86,435,999원 | 84,480,151원 | 395,519,849원 |
③ 예상배당표 (매각가 176,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,269,600원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 480,000,000원 | 173,130,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 480,000,000원 기준으로 현재 회차 예상 미배당은 306,869,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 국세 압류 중 당해세가 있으면 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 남양주시 다산동 소재 도농고등학교 동측 방향에 위치하며, 주위는 아파트와 근린생활시설 등이 분포하는 준주거지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려한 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 내 2층이며, 위생 급배수시설·소화설비·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 용도. 감정평가상 제1종근린생활시설(휴게음식점)입니다. 현황조사에서는 공실로 보이나 폐문부재로 실제 이용현황을 확인하지 못했습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 4,301,000원/㎡입니다. 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·사다리형입니다.
- 규제. 과밀억제권역·공공주택지구·공장설립승인지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고, 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 이용현황 확인. 공부상 휴게음식점이지만 폐문부재로 내부와 실제 사용상태가 확인되지 않았습니다. 현장 확인이 중요합니다.
- 시세 별도 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 근린시설의 실제 거래와 임대수익 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 국세 압류 확인. 청주세무서장·구리세무서장·동고양세무서장 압류 중 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 예상배당의 정확도가 높아집니다.
- 환금성 점검. 근린시설은 주거용보다 임대수요와 영업환경의 영향을 크게 받으므로 공실 지속 가능성과 재매각 수요를 함께 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리와 압류·경매개시결정의 최신 상태를 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 안전”
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2022.08.10 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 국세 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없으며 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 감정가 360,000,000원에서 두 차례 유찰되어 176,400,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 최근 실거래 시세가 없고, 물건은 근린시설이며, 공실로 보이지만 폐문부재로 실제 이용현황도 확인되지 않았습니다. 권리는 비교적 단순하지만 가격과 환금성 판단은 보수적으로 해야 하는 물건입니다.
