252,000,000원
의정부지방법원 2025타경72162. 남양주시 다산동 다산현대프리미어캠퍼스 10층 건물 중 2층에 있는 제1종근린생활시설(휴게음식점)입니다. 김수연 명의의 소유권이전과 같은 날인 2022.08.10 국민은행이 채권최고액 480,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정과 청주세무서·구리세무서·동고양세무서의 압류가 순차적으로 붙었지만 모두 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸합니다.
등기상 채권최고액 480,000,000원은 현재 최저매각가 252,000,000원을 크게 웃돕니다. 예상배당에서는 집행비용 4,328,000원을 제외한 247,672,000원이 근저당권에 배당되고, 232,328,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 미배당액은 채권자의 회수 부족분일 뿐, 낙찰자가 별도로 떠안는 금액이 아닙니다. 매수인의 실질취득액은 최저가와 같은 252,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72162 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 2층 에이씨02-006호 도로명주소: 경기도 남양주시 다산순환로 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(휴게음식점) · 10층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 김수연 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 252,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유케이제십일차유동화전문유한회사 / 422,859,194원 양도인: 주식회사 국민은행 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 점유·이용 조사 | 공부상 제1종근린생활시설(휴게음식점) · 공실로 보이나 폐문부재로 실제 이용현황 미확인 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 확인된 임차관계나 임차권등기는 없으며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 2022.08.10 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 임의경매개시결정과 압류 3건은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2022.06.23 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 2022.08.10 김수연에게 소유권이 이전되면서 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 70% 할인보다 먼저 확인할 것
현재 최저가는 감정가 360,000,000원의 70%인 252,000,000원입니다. 그러나 동일 건물이나 유사 근린시설의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아, 이 비율만으로 시세보다 저렴하다고 결론낼 근거는 없습니다. 아파트처럼 동일 평형의 반복 거래를 바로 비교할 수 있는 물건이 아니므로, 실제 이용상태와 공실 여부, 주변 매매가격과 임대조건을 별도로 대조해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 252,000,000원 | 247,672,000원 | 232,328,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 176,400,000원 | 173,130,400원 | 306,869,600원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 123,479,999원 | 120,951,279원 | 359,048,721원 |
유찰이 이어질수록 매각가격은 낮아지지만, 채권자의 미배당액은 232,328,000원에서 306,869,600원, 359,048,721원으로 증가합니다. 이 변화는 낙찰자의 권리 인수액을 늘리는 구조가 아닙니다. 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원이며, 가격 판단은 별도의 시세와 이용가치 확인을 통해 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,328,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 480,000,000원 | 247,672,000원 |
| 근저당 미배당 | - | 232,328,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 1.7%를 적용한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 근저당 미배당은 채권자 측 부족분이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용환경 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 남양주시 다산동 소재 도농고등학교 동측 방향에 위치하며, 주변에는 아파트와 근린생활시설이 분포하는 준주거지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통여건을 고려할 때 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 내 2층 에이씨02-006호입니다. 외벽은 외장석재 및 복합판넬 마감, 창호는 PVC샷시이며 위생 급배수시설·소화설비·승강기설비를 갖췄습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 평지의 사다리형 토지입니다. 용도지역은 준주거지역이고 공시지가는 4,301,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·공공주택지구·도시지역·준주거지역·지구단위계획구역· 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되며, 대로3류·중로1류·중로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 확인되지 않았고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대조건 대조. 감정가 대비 70%라는 비율보다 동일 건물과 주변 근린시설의 실제 매매가·임대조건을 먼저 확인하세요.
- 내부 현황 확인. 공실로 보이나 폐문부재로 실제 이용현황을 확인하지 못한 물건입니다. 현장 방문과 관리주체 확인이 필요합니다.
- 점유관계 재확인. 조사된 임차인은 없지만 매각물건명세서와 현황조사서 원본을 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 세금 배당 확인. 세무서 압류 3건의 법정기일과 당해세 여부에 따라 배당 구조가 달라질 수 있으므로 교부청구 내역을 확인하세요.
- 관리비·사용제한 확인. 체납 관리비와 건물 관리규약, 해당 호실의 사용 가능 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격과 현황은 확인형
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정과 압류 3건은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원이며, 최저가 252,000,000원이 그대로 실질취득액입니다.
그러나 권리가 단순하다는 사실이 가격 메리트를 보장하지는 않습니다. 공부상 용도는 제1종근린생활시설이고 실제 이용현황은 폐문부재로 확인되지 않았으며, 동일·유사 호실의 최근 거래 비교값도 확인되지 않았습니다. 따라서 권리는 검토 가능, 가격과 현황은 보수적 확인이 이 사건의 결론입니다. 감정가의 70%라는 숫자보다 현장 상태와 실제 거래·임대 조건을 먼저 확인해야 합니다.