14,406,000원
+ 미상
대전지방법원 2025타경502938. 대전 중구 대흥동의 다세대주택 ‘스노우빌’ 2층 202호입니다. 감정가는 42,000,000원이고 세 차례 유찰되어 현재 최저가는 14,406,000원까지 내려왔습니다. 등기부에는 현재 살아 있는 근저당권이 없고, 말소기준은 2022년 국민건강보험공단의 압류입니다. 이후의 압류·가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 후순위 등기권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다. 서화석은 2021.05.21 전입했고 배당요구도 했지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 모두 회수되지 않으면, 낙찰가가 내려갈수록 매수인의 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 현재는 보증금 자체가 미상이므로 가격 메리트를 확정할 단계가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502938 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 대흥동 38-18 2층202호 대전광역시 중구 대흥로158번길 50 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 32.16㎡ · 철근콘크리트구조 지상5층 중 2층 단일세대 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중인 것으로 탐문 |
| 소유자 | 주식회사해피데이컴퍼니 (2022.12.20 매매, 거래가 42,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 42,000,000원 / 14,406,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서화석 / 35,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도
말소기준권리는 2022.04.12 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤의 2022.09.22 압류, 2023.08.14 서화석 가압류 35,000,000원, 2025.07.25 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 등기부상 존속하는 근저당권도 없습니다.
② 임차인·점유관계 — 인수액을 확정할 수 없다
| 임차인·점유자 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서화석 | 202호 | 2021.05.21 | 미상 | 미상 | 있음 2025.10.11 | 대항력 있음 | 미상 | 미배당 인수 가능 |
| 기타 점유자 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
임차·점유 조사에는 두 건이 확인됩니다. 서화석은 전입일이 확인돼 대항력이 있는 것으로 조사됐지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 추가 주거 점유자는 전입일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 하락 추세와 인수위험을 함께 본다
스노우빌은 16세대 규모이며 사용승인일은 2002.07.12입니다. 대상 면적 32.16㎡와 유사한 실거래 7건의 전체 평균은 38,857,142원이지만, 과거 42,000,000원~45,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 32.16㎡ | 5 | 30,000,000원 |
| 2026.02 | 32.16㎡ | 5 | 31,000,000원 |
| 2025.04 | 32.16㎡ | 3 | 41,000,000원 |
| 2025.03 | 31.35㎡ | 2 | 41,000,000원 |
| 2022.12 | 32.16㎡ | 2 | 42,000,000원 |
| 2021.11 | 31.35㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 2021.07 | 32.16㎡ | 2 | 42,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.16㎡ | 2건 | 30,500,000원 |
최신 거래는 2026.05의 30,000,000원, 최근 12개월 2건 평균은 30,500,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -27.7% 낮아져 명확한 하락 추세가 나타납니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 47.2%지만, 이는 어디까지나 임차보증금 인수액을 제외한 법원 최저가의 비율입니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,406,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 659,308원 |
| 갑구 20번 가압류 · 서화석 | 35,000,000원 | 13,746,692원 |
| 갑구 21번 강제경매 · 서화석 | 미상 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 서화석 가압류 미배당 | 35,000,000원 | 21,253,308원 |
위 표는 확인 가능한 금액을 기준으로 한 단순 추정입니다. 말소기준 압류인 국민건강보험공단의 채권액, 조세채권, 임차보증금과 우선변제 범위가 확인되지 않아 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 서화석의 가압류 미배당액 21,253,308원은 채권자의 미회수액이며, 그 자체가 곧 매수인 인수액이라는 뜻은 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 확인 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 14,406,000원 | 13,746,692원 | 21,253,308원 |
| 4회 유찰 시 | 10,084,200원 | 9,502,684원 | 25,497,316원 |
| 5회 유찰 시 | 7,058,940원 | 6,531,879원 | 28,468,121원 |
유찰이 거듭되면 법원 최저가는 낮아지지만, 대항력 임차인의 보증금이 최저가보다 크다면 배당받지 못하는 보증금이 늘어날 수 있습니다. 따라서 이 사건은 유찰 횟수가 늘었다는 이유만으로 실질취득가도 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전대흥초등학교 북동측 인근으로 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 편익시설과 시내버스정류장 접근성을 기준으로 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4~6미터의 아스팔트 포장도로를 이용 중이며, 토지이용계획상 소로2류에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·도시계획구역에 포함됩니다. 토지는 정방형 평지의 다세대주택 건부지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 2층 단일세대로 난방·위생·급배수설비가 설치돼 있습니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 내부 확인. 관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 외부에는 ‘스노우빌’로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 16세대 규모이고 동일 단지 경매 집계상 평균 유찰 횟수는 2.4회, 낙찰률은 0.0%입니다. 최근 거래가격도 이전 거래군보다 27.7% 낮아졌습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 서화석 임대차 원본. 임대차계약서, 보증금 액수와 지급자료, 실제 점유 개시일, 주민등록 전입 상태와 확정일자를 확인해야 합니다.
- 채권과 임대차의 관계. 서화석의 35,000,000원 가압류채권이 임차보증금 반환채권인지, 별도의 채권인지 판결문·집행권원·신청서류로 구분해야 합니다.
- 추가 점유자. ‘기타’로 조사된 주거 점유자의 이름, 전입일, 보증금, 임대차계약, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 압류채권액. 말소기준인 국민건강보험공단 압류의 체납액과 조세채권의 법정기일을 확인해야 실제 배당구조를 판단할 수 있습니다.
- 실질취득가 상한. 최저가가 아니라 낙찰가에 미배당 임차보증금을 더한 금액을 최근 실거래 30,000,000원~31,000,000원과 비교해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래군이 이전 거래군보다 27.7% 낮습니다. 전체 평균 38,857,142원을 기준으로 가격 가점을 주지 마세요.
- 내부 상태. 감정 당시 내부를 직접 확인하지 못했으므로 누수·설비·수선비와 관리비 체납을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·임대차 자료를 2026.08.13 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “47.2%는 실질취득가가 아니다”
이 사건은 감정가 42,000,000원에서 세 차례 유찰돼 14,406,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 30,500,000원과 비교하면 숫자만으로는 큰 폭의 가격 차이가 보입니다. 하지만 서화석은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고 보증금이 확인되지 않았습니다. 추가 주거 점유자의 권리도 미상입니다.
따라서 지금 확정할 수 있는 것은 최저가가 14,406,000원이라는 사실뿐입니다. 실제 취득비용은 여기에 미배당 임차보증금이 더해질 수 있습니다. 서화석의 임대차와 가압류채권의 관계, 추가 점유자의 권리, 국민건강보험공단 압류채권액을 확인하기 전까지는 ‘시세의 절반 이하인 저가 물건’으로 평가할 수 없습니다. 등기부 후순위 권리는 단순하지만, 임차관계가 실질취득가를 좌우하는 고위험 확인형 사건입니다.
