대전지방법원 2025타경502939. 대전 동구 성남동 495-5 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 물건 표시는 연립·다세대와 토지로 분류돼 있으나 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 대 217.7㎡이고, 건물은 연와세벽과 철근콘크리트 스라브 구조의 2층 건물로 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 이용관이며 한밭새마을금고가 368,271,290원을 청구해 임의경매를 신청했습니다.
표면적인 배당 계산은 단순합니다. 최저가 273,620,000원에서 집행비용을 공제하고 근저당권자들에게 배당한 뒤 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 계산에는 반드시 확인해야 할 등기 순위의 불일치가 있습니다. 배당에서 240,000,000원을 받는 문창신용협동조합 근저당은 등기 연혁상 이미 해지·말소된 것으로 표시돼 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502939 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 성남동 495-5 · 대전광역시 동구 동서대로1692번길 24-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 | 대 217.7㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 667,400원/㎡ |
| 형상 / 도로 | 완경사 · 자루형 · 소로한면 |
| 소유자 | 이용관 (2021.10.23 매매, 2021.11.15 소유권이전 접수) |
| 감정가 / 최저가 | 390,886,440원 / 273,620,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한밭새마을금고 / 368,271,290원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 매각조건 | 토지·건물 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소등기와 배당 순위가 충돌한다
등기 연혁만 놓고 보면 문창신용협동조합의 2020.11.17 근저당권은 2021.11.15 해지를 원인으로 말소됐습니다. 같은 날 이용관에게 소유권이 이전되고, 한밭새마을금고 채권최고액 420,000,000원의 새 근저당권이 설정됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 등기의 선후만 보면 한밭새마을금고 근저당 이후의 국세 압류, 경매개시결정, 대전신용보증재단 가압류가 매각으로 소멸하는 구조로 읽힙니다.
② 임차·인수 판단 — 계산상 0원, 임대관계는 미상
| 임차인 | 임차인 없음으로 정리 |
|---|---|
| 감정평가상 임대관계 | 미상 |
| 매수인 인수 계산 | 0원 |
| 실질취득 계산 | 273,620,000원 + 0원 = 273,620,000원 |
보증금을 인수하도록 계산된 임차인은 없으므로 현재 시뮬레이션상 실질취득액은 최저매각가와 동일한 273,620,000원입니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 단순히 임차인 표가 없다는 이유만으로 점유관계까지 확정해서는 안 되며, 실제 거주자와 전입세대·사업자등록 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가지만 시세 근거는 없다
감정가는 390,886,440원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 273,620,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 동일 지역·유사 단독주택의 실거래 평균이나 최신 거래가 제시돼 있지 않으므로, 이 70%만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
특히 이 물건은 토지 217.7㎡와 2층 단독주택을 함께 평가한 일괄매각 물건입니다. 단독주택은 토지 형상, 도로 접면, 건물 노후도와 내부 상태에 따라 가격 편차가 크므로 감정가 할인율보다 토지가치와 건물 현황을 분리해 확인하는 과정이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 273,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,630,680원 |
| 2. 근저당 · 문창신용협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 근저당 · 한밭새마을금고 | 420,000,000원 | 28,989,320원 |
| 4. 가압류 · 대전신용보증재단 | 24,036,650원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 684,036,650원 중 268,989,320원이 배당되고, 미배당은 415,047,330원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 문창신용협동조합 근저당의 말소등기와 배당 반영이 서로 맞지 않아 실제 순위와 배당액은 원본 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 273,620,000원 | 268,989,320원 | 415,047,330원 | 28,989,320원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 191,534,000원 | 188,052,524원 | 495,984,126원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 134,073,799원 | 131,396,766원 | 552,639,884원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 위치. 대전광역시 동구 성남동 소재 성남어린이공원 북서측 인근에 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 연와세벽, 철근콘크리트 스라브 위 후형 스레트 및 스라브 2층 구조이며 외벽은 적벽돌 쌓기, 내벽은 벽지, 바닥은 장판, 창호는 새시창호로 기재돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역의 대 217.7㎡로 완경사·자루형·소로한면이며, 중로3류에 접합니다.
- 제한. 가축사육제한구역과 교육환경보호구역에 포함되고, 도시지역·제2종일반주거지역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 단독주택 이용 물건이고 비교 실거래가 없어 적정가격과 매각 가능성은 현장 상태와 주변 개별 거래를 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 문창신협 근저당 말소 확인. 2021.11.15 해지·말소된 근저당이 배당표에 반영된 이유를 등기 원본과 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 말소기준 재확정. 문창신협 근저당의 실제 존속 여부에 따라 한밭새마을금고 근저당의 순위와 이후 권리의 소멸 기준이 달라질 수 있습니다.
- 점유자 확인. 임차인 없음으로 정리돼 있으나 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 전입세대 열람과 현장 방문으로 점유자를 특정하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 함께 매각되므로 건물·토지 등기와 공동담보 범위가 모두 일치하는지 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 인근 단독주택 토지·건물 거래를 따로 비교하세요.
- 건물 상태. 감정평가 설비내역은 없음으로 기재돼 있으므로 내부 상태, 보수 필요성, 실제 설비를 현장에서 확인하세요.
- 제한구역 확인. 교육환경보호구역은 별도 확인이 필요하므로 향후 이용계획이 있다면 관할 기관에서 규제 내용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 확인할 것이 있다
현재 계산만 보면 매수인 인수액은 0원이고 실질취득액은 최저가와 같은 273,620,000원입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아닙니다. 등기에서 해지·말소된 문창신용협동조합 근저당이 예상배당에서는 240,000,000원의 선순위 채권으로 살아 있다는 점입니다.
여기에 임대관계가 미상이고 최근 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 권리 순위는 원본 대조, 가격은 별도 시세조사, 점유는 현장확인이 선행돼야 합니다. 현재 결론은 계산상 인수 0원이나 입찰 판단은 보류입니다.
