가격은 최근 시세의 69.5% — 다만 말소기준과 배당표 원본 대조가 먼저

의정부지방법원 2025타경72895. 남양주시 퇴계원읍 ‘신별내퇴계원어울림’ 103동 501호로, 전용면적은 84.957㎡입니다. 2012년 12월 24일 사용승인된 철근콘크리트 구조 아파트이며, 방 3개·거실·주방 및 식당·화장실 2개·파우더룸·발코니·현관 등으로 이용 중입니다. 감정가 526,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 368,200,000원, 감정가의 70%입니다.

가격만 보면 최근 동일 면적 거래보다 충분히 낮습니다. 2026년 4월부터 7월까지 확인된 12건의 거래 범위는 510,000,000원~550,000,000원이고, 최근 12개월 평균과 최신 거래가는 모두 530,000,000원입니다. 따라서 임차보증금이나 별도 권리 인수가 발생하지 않는다는 전제에서는 실질취득액 368,200,000원이 최근 시세의 69.5%에 해당합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 실제 말소기준 확인이 핵심

등기 순서를 그대로 대조하면 2013년 우리은행 근저당권은 2019.01.04 말소되었고, 2019년 푸본현대생명보험 근저당권도 2019.06.14 말소되었습니다. 이에 따라 현재 존속하는 담보권 가운데 가장 이른 권리는 2019.06.10 설정된 대흥새마을금고 근저당권 252,000,000원으로 읽힙니다. 이 권리는 2026.03.25 주식회사진인베스트대부로 이전되었고 관련 근질권 설정도 뒤따릅니다.

그 이후 설정된 안전대부 근저당권과 각 근저당권부 질권·근질권, 경매개시결정은 통상 선순위 기준권리와 함께 매각으로 정리되는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 예상배당 계산은 이미 말소된 우리은행·푸본현대생명보험 근저당권을 선순위 배당대상으로 반영하고 있어, 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·채권계산서에서 실제 존속 권리와 말소기준을 반드시 다시 맞춰봐야 합니다.

② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 69.5%

신별내퇴계원어울림은 578세대, 2012년 12월 24일 사용승인 단지입니다. 대상과 면적이 일치하는 전용 84.93㎡~84.96㎡ 거래 12건은 다음과 같습니다.

감정가 526,000,000원은 최근 12개월 평균 530,000,000원 및 최신 거래 530,000,000원과 근접합니다. 반면 현재 최저매각가 368,200,000원은 최근 12개월 평균의 69.5%입니다. 확인되지 않은 임차보증금이나 별도 인수권리가 없다면, 가격 측면에서는 실거래 최저 510,000,000원보다도 낮은 구간입니다.

③ 예상배당표 (매각가 368,200,000원 가정)

총 신고채권액 1,701,475,560원 중 예상배당은 362,245,200원, 미배당액은 1,339,230,360원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 퇴계원고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 소재한 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장의 거리와 운행 빈도를 고려한 대중교통 사정도 보통입니다.
• 건물. 2012.12.24 사용승인된 지상 16층 철근콘크리트 건물의 5층이며, 위생·급배수·전기·난방·승강기·주차장 설비를 갖췄습니다.
• 도로. 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있고 북측 외부 공도와 연계됩니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 성장관리권역·제한보호구역·교육환경 보호구역·토지거래계약 허가구역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
• 공시지가. 1㎡당 1,584,000원이며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 578세대 아파트로 실거래 12건이 확인되지만, 단지 경매 표본의 평균 유찰 4.3회와 매각률 11.11%는 보수적으로 봐야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 우리은행·푸본현대생명보험 근저당 말소 여부와 2019.06.10 대흥새마을금고 근저당의 현재 권리관계를 최신 등기 원본으로 대조하세요.
• 배당대상 채권 확인. 예상배당표와 등기 말소내역이 일치하지 않으므로 채권계산서·배당요구 및 법원 기록을 확인하세요.
• 점유관계 확인. 확인 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람, 확정일자 부여현황, 현황조사서와 현장 점유자를 확인하세요.
• 현재 절차상태 확인. 매각기일은 2026.07.22로 기재되어 있으므로 매각 결과, 변경·연기·불허가 여부 등 최신 사건 진행상황을 확인하세요.
• 관리비 체납. 장기 미납 관리비 중 공용부분 승계 가능성을 관리사무소에서 확인하세요.
• 현장 상태 확인. 5층의 향·조망·일조·소음과 내부 수리 상태를 실거래 비교에 반영하세요.
• 규제 확인. 토지거래계약 허가구역의 적용 대상과 군사시설·교육환경 보호 관련 제한을 입찰 목적에 맞춰 확인하세요.

맺으며 — “가격은 매력적, 권리 원본 검증은 필수”

이 물건의 현재 최저가는 368,200,000원으로 최근 12개월 동일 면적 평균 530,000,000원의 69.5%입니다. 확인된 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원으로 계산되어, 서류상 조건이 그대로 확정된다면 가격 경쟁력은 분명합니다.

그러나 등기에는 우리은행과 푸본현대생명보험 근저당권의 말소가 기재되어 있는 반면 예상배당표는 두 채권을 선순위로 배당합니다. 이 불일치를 해소하지 않고서는 실제 말소기준과 배당관계를 확정할 수 없습니다. 또한 임대관계가 미상이고 단지 경매 표본의 평균 유찰 횟수가 4.3회, 매각률이 11.11%라는 점도 함께 봐야 합니다. 결론은 가격은 합격권, 권리는 원본 대조 후 판단입니다.