43,561,000원
대전지방법원 2025타경502982. 세종 나성동 세진팰리스 6층 601호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 전용 26.73㎡ 물건입니다. 소유자 김광오는 2022.05.03. 매매를 원인으로 2022.06.03. 거래가 130,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기부에는 담보권보다 먼저 2021.12.20. 전입·점유한 임차인 공단해의 주택임차권이 남아 있고, 말소기준은 2025.07.24. 강제경매개시결정입니다.
따라서 이 사건에서 최저가만 보는 것은 위험합니다. 공단해의 임차보증금은 125,000,000원이고 확정일자는 2021.12.01., 전입일과 점유개시일은 2021.12.20.입니다. 모두 말소기준인 2025.07.24.보다 앞섭니다. 배당요구가 있어 매각대금에서 우선변제를 받지만, 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 승계합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502982 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 739 세진팰리스 제6층 제601호 도로명: 세종특별자치시 한누리대로 283 |
| 용도 / 전용 | 근린시설 · 도시형생활주택 이용 · 전용 26.73㎡ · 지하3층, 지상8층 중 6층 |
| 소유자 | 김광오 (2022.05.03. 매매, 2022.06.03. 소유권이전, 거래가 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 43,561,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 공단해 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아남는다
② 임차인·점유 관계
확인 가능한 임차권자는 공단해이며, 별도로 매각물건명세서에 ‘기사항전’ 명칭의 주거 기재 1건이 있습니다. 이 별도 기재는 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력과 인수 여부를 단정할 수 없습니다.
| 성명·기재 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 공단해 임차권등기 · 건물 전부 | 주거 전입·점유 2021.12.20. 확정 2021.12.01. | 125,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 2024.12.17. | 인수 82,623,098원 |
| 기사항전 매각물건명세서 기재 | 주거 전입일 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
세진팰리스 전용 25.99~26.73㎡의 최근 거래 12건은 95,000,000원~110,000,000원에 분포합니다. 최근 12개월 평균은 100,555,555원, 최신 거래는 2026.05. 98,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 2.3% 높은 흐름이지만, 현재 회차의 실질취득 126,184,098원은 최신 거래와 최근 평균을 모두 크게 웃돕니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 25.99㎡ | 8 | 98,000,000원 |
| 2026.03 | 26.73㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2026.02 | 25.99㎡ | 4 | 97,000,000원 |
| 2025.09 | 25.99㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2025.08 | 25.99㎡ | 6 | 110,000,000원 |
| 2025.08 | 25.99㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2025.06 | 26.73㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2025.06 | 26.73㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2025.06 | 25.99㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2025.05 | 25.99㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2025.04 | 25.99㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2025.04 | 26.73㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 100,555,555원 |
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 고정
| 회차 | 낙찰가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 43,561,000원 | 82,623,098원 | 126,184,098원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% | 30,492,699원 | 95,456,170원 | 125,948,869원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% | 21,344,889원 | 104,439,319원 | 125,784,208원 |
낙찰가는 43,561,000원에서 30,492,699원, 21,344,889원으로 내려가지만 예상 인수액은 82,623,098원에서 95,456,170원, 104,439,319원으로 늘어납니다. 결과적으로 실질취득은 125,784,208원~126,184,098원 범위에 머뭅니다. 추가 유찰은 외형상 최저가만 낮출 뿐, 매수인의 총부담을 시세 아래로 떨어뜨리지 못합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 43,561,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,184,098원 |
| 1. 임차인 공단해 보증금 | 125,000,000원 | 42,376,902원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 공단해 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 82,623,098원 |
매각대금은 집행비용과 공단해의 임차보증금 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 동일인인 공단해의 강제경매 신청채권 항목에는 별도 배당이 없으며, 임차보증금 부족액 82,623,098원은 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 근린시설로 분류됐고 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 입지. 세종특별자치시 나성동 도시통합정보센터 남서측 인근으로, 근린생활시설·업무시설· 관공서·도시형생활주택 등이 있는 상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 BRT 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측·남동측·남서측으로 폭 약 40미터·25미터·15미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역이며, 공시지가는 4,521,000원/㎡입니다.
- 거래성. 세진팰리스는 164세대, 2015.06.08. 준공이며 전용 25.99~26.73㎡ 거래가 최근 12건 확인됩니다. 입찰 전 도시형생활주택의 임대수요와 매도 환금성을 별도로 점검해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 입찰가에 공단해의 미배당 보증금 인수액을 반드시 더해 총부담을 계산하세요. 현재 회차 기준 총액은 126,184,098원입니다.
- 유찰 착시 금지. 4회·5회 유찰 시에도 실질취득은 각각 125,948,869원, 125,784,208원으로 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
- 임대차 원본 확인. 2021.12.01. 임대차계약·확정일자, 2021.12.20. 전입·점유, 2024.12.17. 임차권등기명령과 배당요구 자료를 대조하세요.
- 동일인 채권 검증. 임차권자와 경매신청채권자가 모두 공단해이므로 보증금 지급 자료, 청구채권의 법적 근거와 당사자 관계를 확인하세요.
- 별도 점유 기재. ‘기사항전’ 명칭의 주거 기재는 보증금·전입일·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 실제 점유자와 인수 가능성을 확인하세요.
- 명도·관리비. 실제 점유 상태와 명도 가능성, 공용부분 관리비 체납 여부를 관리사무소와 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “4,356만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 최저매각가는 43,561,000원이지만, 그 금액으로 소유권을 온전히 취득하는 구조가 아닙니다. 공단해의 선순위 임차보증금 125,000,000원 중 배당되지 않는 82,623,098원을 승계하면 현재 회차 실질취득은 126,184,098원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 100,555,555원과 최신 거래 98,000,000원을 모두 웃돕니다.
더 유찰돼도 낙찰가가 감소한 만큼 인수액이 늘어 총부담은 약 1.26억원에 머뭅니다. 여기에 전입일과 보증금이 확인되지 않은 별도 주거 기재까지 남아 있습니다. 표면 최저가는 낮지만 실질취득은 시세 이상이고 권리 불확실성도 큰 물건입니다. 결론은 권리 위험·가격 메리트 부족입니다.
