서울남부지방법원 2025타경12739. 금천구 가산동 금강노블레스 102동 5층 502호, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 김연희는 2020.07.21 거래가 250,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2023.08.30 부천세무서장 처분의 국 압류입니다. 그런데 실제 임차인 유슬기는 그보다 훨씬 앞선 2020.07.21 전입·점유와 2020.07.07 확정일자를 갖고 있어 대항력이 인정된 상태입니다.
보증금은 최초 250,000,000원에서 2022.06.04 12,500,000원 증액되어 총 262,500,000원입니다. 배당요구도 했고 우선변제권도 있으나, 현재 최저가 176,000,000원으로는 집행비용을 뺀 뒤 보증금 전액을 돌려줄 수 없습니다. 예상배당상 임차인에게 172,736,000원이 배당되고, 남은 89,764,000원은 매수인이 승계합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12739 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제102동 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 13층 건물 내 5층 502호 · 2020.04.13 사용승인 |
| 소유자 | 김연희 (2020.07.21 소유권 취득 · 거래가 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 176,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 262,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2023.08.30 국 압류입니다. 이후의 2024.07.31 임차권등기와 2025.10.21 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차권등기의 등기일만 보고 안전하다고 판단하면 안 됩니다. 유슬기의 실제 전입·점유는 2020.07.21로 말소기준보다 빠르며, 대항력과 우선변제권이 확인되어 있습니다. 따라서 임차권등기 자체의 소멸과 미배당 보증금의 매수인 승계는 별개의 문제입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유슬기 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.07.21 | 2020.07.07 | 262,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 89,764,000원 예상 |
② 실질취득 — 유찰돼도 총부담이 크게 줄지 않는다
이 물건은 대항력 임차인의 보증금이 매각가보다 큽니다. 이런 구조에서는 매각가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 그만큼 매수인이 넘겨받는 미배당 보증금이 커집니다. 따라서 낙찰가만 내려간다고 실제 부담이 같은 폭으로 내려가지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 176,000,000원 | 89,764,000원 | 265,764,000원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 140,800,000원 | 124,471,200원 | 265,271,200원 |
| 4회 유찰 시(41%) | 112,640,000원 | 152,236,960원 | 264,876,960원 |
현재 176,000,000원에서 3회 유찰 140,800,000원, 4회 유찰 112,640,000원으로 매각가가 내려가도 인수액은 각각 89,764,000원, 124,471,200원, 152,236,960원으로 커집니다. 결과적으로 실질취득은 265,764,000원 → 265,271,200원 → 264,876,960원으로 보증금 262,500,000원 주변에 고정되는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,264,000원 |
| 1. 임차인 유슬기 보증금 | 262,500,000원 | 172,736,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 262,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 176,000,000원 중 집행비용 3,264,000원을 제외한 172,736,000원이 임차인에게 배당되는 계산입니다. 보증금 262,500,000원 중 89,764,000원이 미배당되어 매수인 인수로 남습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 집합건축물대장상 2020.04.13 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 13층 건물 내 5층 502호입니다.
- 주위환경. 구립가산도서관 동측에 위치하며, 주변은 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 동측으로 폭 약 10미터 내외 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·승강기·난방설비와 기계식 주차장이 갖춰져 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며, 토지이용계획상 토지거래계약 허가구역 관련 문구가 기재되어 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 낙찰가 176,000,000원에 인수 89,764,000원을 더한 265,764,000원을 자금 판단의 출발점으로 두어야 합니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 유슬기 보증금 262,500,000원 중 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라집니다. 배당표와 매각물건명세서를 최종 확인해야 합니다.
- 증액분 확인. 보증금은 2022.06.04 12,500,000원이 증액되었고, 증액분 확정일자는 2022.07.04입니다. 임대차계약서와 확정일자 원본을 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.10 민간임대주택등기가 있으며, 등기 내용에는 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 문구가 기재되어 있습니다. 현재 효력을 원본에서 확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 설정되어 있는 사건이므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.76억 낙찰”이 아니라 “2.66억 취득”으로 봐야 한다
이 사건의 핵심은 두 번 유찰됐다는 사실이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 유슬기의 보증금 262,500,000원이 최저매각가보다 크다는 점입니다. 현재 회차에서 176,000,000원에 낙찰돼도 예상 미배당 89,764,000원을 매수인이 이어받아 실질취득은 265,764,000원입니다. 더 유찰되어 매각가가 140,800,000원, 112,640,000원으로 내려가더라도 인수액이 커져 실질취득은 각각 265,271,200원, 264,876,960원으로 큰 차이가 없습니다.
따라서 이 물건은 “감정가 대비 64%라서 싸다”는 접근이 금물입니다. 권리분석의 기준 가격은 명목 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금을 합친 실질취득액입니다. 현재 구조에서는 대항력 임차인 인수 부담이 크고, 2회 유찰에도 실질 부담이 감정가에 근접하므로 가격 할인 효과가 매우 제한적입니다.
