서울남부지방법원 2025타경12743. 영등포동3가 다솔메트로시티 6층 604호로, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 등기상 가장 중요한 권리는 조해든의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.05.22, 확정일자는 2021.05.24, 주민등록일자는 2021.06.25, 점유개시는 2021.06.27이며, 보증금은 343,000,000원입니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2023.09.05 부천세무서장의 압류이므로, 조해든의 임차권은 말소기준보다 선순위입니다.
통상 구조라면 상당히 위험합니다. 현재 최저매각가 227,840,000원을 기준으로 집행비용 3,989,760원을 먼저 빼고 조해든에게 223,850,240원이 배당되면, 보증금 중 119,149,760원이 남기 때문입니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서상 특별매각조건으로 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하도록 명시돼 있습니다. 따라서 이 특별조건이 실제 이행되는 전제에서는 매수인이 부담할 실질 인수액을 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12743 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동3가 17 다솔메트로시티 제6층 제604호 |
| 도로명 | 서울특별시 영등포구 영등포로42길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 지하1층/지상13층 내 제6층 제604호 |
| 소유자 | 김연희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 356,000,000원 / 227,840,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 343,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.05. 갑구 3번 압류 · 국(처분청 부천세무서장) |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 특별매각조건이 막는다
등기 순서만 보면 조해든의 임차권은 가장 경계해야 할 권리입니다. 2023.08.01 임차권등기가 2023.09.05 압류보다 먼저이고, 임차권등기 내용에도 전입 2021.06.25, 확정일자 2021.05.24가 기재돼 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 실제 예상배당에서도 현재 회차 기준 223,850,240원만 배당되고 119,149,760원이 부족합니다.
② 임차인 — 실제 조사 인원 2명
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조해든 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 343,000,000원 | 2021.06.25 / 2021.05.24 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계신고 아님 |
| 이건희 | 미상 | 미상 | 2025.03.31 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계신고 아님 |
조해든은 배당요구를 했고, 확정일자도 갖춘 선순위 임차권자입니다. 이건희는 전입 자체가 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 특별매각조건은 선순위 임차보증금의 미배당 잔액과 임차권등기 말소 문제를 해결하는 장치이지, 별도 점유자의 실제 퇴거·인도 상황까지 자동으로 해결하는 것은 아닙니다.
③ 가격 — 64%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 말할 근거는 없다
감정가는 356,000,000원, 현재 최저매각가는 227,840,000원으로 2회 유찰된 감정가 64% 회차입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 이유만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
특히 이 물건은 선순위 임차권이 있었기 때문에 유찰 횟수만으로 시장가치를 역산하기도 어렵습니다. 특별매각조건을 반영하면 실질 인수는 0원*으로 낮아지지만, 그 사실과 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 별개의 문제입니다. 입찰가 판단은 오피스텔 실거래·호가·임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 227,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,989,760원 |
| 1. 임차인 조해든 보증금 | 343,000,000원 | 223,850,240원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 343,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 룰상 임차보증금 부족분은 119,149,760원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 본 분석에서는 매수인의 실질 인수를 0원*으로 반영합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 지하1층/지상13층 건물의 제6층 제604호이며, 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다.
- 입지. 영등포소방소 북동측 인근으로 아파트 단지, 각급 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수, 난방, 화재경보·탐지, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 14,410,000원/㎡입니다. 토지면적은 182.1㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이 사건 권리분석의 결론은 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액을 구분. 현재 회차 미배당액은 119,149,760원이지만 특별조건 반영 시 실질 인수는 0원*입니다.
- 별도 점유자 확인. 이건희는 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재 실제 점유 여부와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격은 따로 검증. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 주변 오피스텔 실거래·호가와 비교해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.06.25 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 처리와 관련 서류를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 특별매각조건을 입찰 직전 최신 원본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 특별조건이 결론을 바꾼다”
등기만 보면 이 물건은 보증금 343,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있는 전형적인 인수 위험형입니다. 현재 최저가 227,840,000원에서의 룰상 미배당액도 119,149,760원에 달합니다. 그러나 매각물건명세서가 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 걸어 두면서 결론이 달라집니다. 이 조건을 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다.
그렇다고 곧바로 좋은 물건이라는 뜻은 아닙니다. 이건희의 별도 점유 관계를 확인해야 하고, 무엇보다 현재 최저가 227,840,000원이 실제 오피스텔 시세보다 싼지 판단할 실거래 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 권리의 핵심 위험은 특별조건으로 해소됐지만, 가격은 별도 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 맞습니다.
* 특별매각조건을 실제로 이행해 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 경우를 전제로 한 실질 인수액입니다. 현재 회차의 룰상 미배당액은 119,149,760원입니다.
