서울남부지방법원 2025타경12753. 서울 강서구 화곡동 웨인씨티 제3층 제305호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자 문지우는 2022.03.17 소유권을 이전받았고 당시 등기된 거래가액은 319,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2023.05.18 영등포세무서장 처분의 국 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 권리분석의 핵심은 등기 순서만이 아닙니다. 임차인 최민경은 말소기준보다 앞선 2022.03.17 전입·점유과 2022.02.09 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 있습니다. 보증금 319,000,000원이 현재 최저가 211,200,000원보다 크므로, 특별조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 그 구조를 바꾸는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12753 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-42 웨인씨티 제3층 제305호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중임 · 지하1층 지상11층 중 제3층 |
| 소유자 | 문지우 · 2022.03.17 소유권이전 · 거래가액 319,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 211,200,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 319,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 먼저다
우리은행 근저당은 2021.10.29 설정됐지만 2022.02.25 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 사건의 말소기준권리는 2023.05.18 국 압류입니다. 임차인 최민경의 전입·점유는 2022.03.17로 그보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 임차권등기는 2023.09.11에 이뤄졌지만, 대항력 판단의 핵심 시점은 임차권등기일이 아니라 앞선 전입·점유입니다.
② 임차인 분석 — 원칙상 인수형, 특별조건 반영 시 실질 0원
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 최민경 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.17 / 2022.02.09 | 319,000,000원 | 대항력 有 우선변제 배당요구 |
현재 회차 211,200,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,756,800원을 먼저 빼고, 임차인에게 207,443,200원이 배당됩니다. 보증금 319,000,000원에서 이를 뺀 111,556,800원은 일반적인 대항력 인수형이라면 매수인이 떠안는 미배당액입니다. 따라서 특별조건이 없었다면 실질취득은 211,200,000원 + 111,556,800원으로 접근해야 하고, 낙찰가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%, 하지만 시세 자료 없이는 ‘싸다’고 단정 못 한다
감정가는 330,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 211,200,000원으로 감정가의 64%입니다. 특별매각조건을 반영하면 실질취득도 211,200,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 동일·유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 64%라는 이유만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수는 없습니다.
등기상 현 소유자의 2022.03.17 취득 거래가액은 319,000,000원이지만, 이는 현재 실거래 시세를 대신하는 자료가 아닙니다. 현재 입찰가 판단은 감정가 할인율보다 최신 실거래 시세 확인이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 211,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,756,800원 |
| 1. 임차인 최민경 보증금 | 319,000,000원 | 207,443,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 319,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 111,556,800원입니다. 일반 원칙상 매수인 인수 대상이지만, 본건은 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 반영해 실질 인수 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 지하1층·지상11층 철근콘크리트구조 건물의 제3층 제305호입니다.
- 주위환경. 우장초등학교 남측 인근으로 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측 약 6m 내외, 남동측 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·도시지역이며 공시지가 6,015,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·주차설비가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 명세서에도 유지되는지 확인하세요.
- 인수액을 이중 계산하지 않기. 배당표상 미배당 111,556,800원은 일반 원칙상 인수액이지만 특별조건 반영 후 실질 인수는 0원입니다.
- 최신 시세 확인. 감정가 대비 64%만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세를 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 임차권등기 말소가 매각조건대로 이행되는지 절차와 서류를 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 실제 배당에서는 세금·집행비용 등으로 임차인 배당액이 달라질 수 있으므로 최종 배당관계를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인보다 특별매각조건이 핵심”
이 사건을 최저가 211,200,000원만 보고 보면 안 됩니다. 보증금 319,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있어 원칙적으로는 미배당액을 인수하는 구조이기 때문입니다. 현재 회차 기준 그 금액은 111,556,800원입니다. 그러나 특별매각조건에서 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정하면서 이 위험이 실질 0원으로 전환됩니다.
따라서 권리분석의 결론은 단순합니다. 특별조건이 유지되면 실질취득은 211,200,000원, 인수는 0원. 다만 가격 평가는 별개입니다. 감정가 대비 64%까지 내려왔어도 최신 실거래 시세가 확인되지 않으므로 가격 메리트는 보류해야 합니다. 권리는 조건부 해소, 가격은 실거래 확인 후 판단. 이것이 이 물건의 핵심입니다.
