서울남부지방법원 2025타경12758. 서울 양천구 신월동 삼성하우징 2층 201호, 전용 28.23㎡의 도시형생활주택 단지형다세대입니다. 감정가는 243,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 155,520,000원입니다. 등기상 소유자는 김석진이며, 말소기준권리는 2020년 3월 25일 설정된 김명환의 채권최고액 180,000,000원 근저당입니다.

표면만 보면 말소기준 이후의 가압류·압류·임차권등기·경매개시결정이 모두 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기 순서만으로 끝나지 않습니다. 임차인 윤하나는 2019년 4월 19일 점유를 시작하고 2019년 4월 22일 전입했으며, 확정일자도 2019년 4월 5일입니다. 모두 2020년 3월 25일 말소기준보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다

2019년 광남새마을금고 근저당 2건은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2020.03.25 김명환 근저당입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 세금 압류 3건, 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명

윤하나는 배당요구가 반영돼 있고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 보증기관 승계·대위로 중복 집계된 임차인이 아니라 실제 임차인 1명입니다.

* 특별매각조건이 적용되는 해당 임차보증금에 한정한 판단입니다. 매각조건의 실제 이행 여부와 최신 매각물건명세서 문구는 입찰 전 원본으로 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가보다 ‘실질취득’으로 본다

대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 원칙적으로 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 특별매각조건이 없었다면 현재 회차에서 낙찰가 155,520,000원에 미배당 보증금 72,457,280원이 더해져, 낙찰가가 내려갈수록 인수가 커지는 구조입니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건으로 그 미배당 반환청구권이 포기되므로 실질취득 기준을 현재 최저가 155,520,000원*으로 비교합니다.

실거래 표본 4건의 평균은 231,750,000원, 최저는 229,000,000원, 최고이자 최신 거래는 240,000,000원입니다. 현재 최저가 155,520,000원은 자료상 최근 실거래 평균의 67.1%입니다. 특별매각조건으로 실질 인수가 0원이 되는 전제를 충족한다면 가격 숫자 자체는 감정가와 실거래 표본보다 낮습니다.

④ 예상배당표 (매각가 155,520,000원 가정)

배당표상 윤하나 보증금의 부족분은 72,457,280원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 다만 특별매각조건상 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 적용되면 그 임차인의 실질 인수는 0원*입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 특별조건이 없다면 인수액이 커진다

이 표가 이 물건의 핵심을 보여줍니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 상태에서는 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 원래는 미배당 인수액이 커집니다. 따라서 특별매각조건이 없었다면 단순히 “64%·51%·41%까지 떨어진다”는 이유만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 이 사건에서 최저가를 실질취득가로 볼 수 있는 근거는 오직 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양강초등학교 북측에 위치하며 주위는 연립·다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 신정네거리역(지하철 2호선), 신정역(지하철 5호선)이 소재해 제반 교통환경은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상5층 건물로 2019.02.20 사용승인됐으며 기본 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 부지 남측 약 8미터, 동측 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역·진입표면구역·원추표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정사항이 있습니다.
• 토지. 지목 대, 토지면적 188.7㎡, 공시지가 2,862,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조와 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 확인됐습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원본 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 현재 매각에도 그대로 적용되는지 가장 먼저 확인해야 합니다.
• 임차인 권리 재확인. 윤하나는 전입 2019.04.22, 확정일자 2019.04.05, 점유개시 2019.04.19로 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다.
• 세금 압류 확인. 세금 압류 3건이 존재하므로 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 현재 시세 재확인. 실거래 표본은 2021.08~2021.10의 4건입니다. 현재 가격 판단은 추가 실거래와 매물 시세를 함께 대조해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재였으므로 내부 구조·하자·수선 상태는 현장 및 관련 서류로 재확인해야 합니다.
• 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정사항을 입찰 전 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “대항력 임차인 있음”에서 끝내면 놓치는 사건

이 물건은 첫눈에는 보증금 225,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 위험해 보입니다. 실제로 현재 최저가 155,520,000원에서 배당표상 미배당액은 72,457,280원이고, 특별한 조건이 없다면 유찰될수록 매수인 인수액이 더 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다.

하지만 매각물건명세서의 특별매각조건이 결론을 바꿉니다. 배당받지 못한 잔액에 대한 매수인 상대 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 그 조건이 그대로 적용되는 한 실질 인수는 0원*입니다. 그러면 실질취득은 현재 최저가 155,520,000원을 기준으로 볼 수 있고, 이는 실거래 평균 231,750,000원의 67.1%입니다.

다만 거래 표본이 2021년 4건에 머물고, 이미 2회 유찰된 소규모 다세대이며, 세금 압류와 내부 미확인 요소가 남습니다. 따라서 이 사건은 “권리조건 확인 시 가격은 낮지만, 특별매각조건 원본 확인이 투자 판단의 전제”인 물건입니다.