서울남부지방법원 2025타경12763. 금천구 독산동 제이펠리체 204호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자 고완석은 2021.05.24 매매를 원인으로 거래가액 225,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2022.09.15 강서세무서장이 처분청으로 기재된 국의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
핵심은 등기부의 뒤쪽이 아니라 말소기준보다 앞선 김우석의 점유·전입입니다. 김우석은 임대차계약일 2021.03.22, 점유개시 2021.05.24, 확정일자 2021.05.04, 주민등록일자 2021.05.28이며 보증금은 225,000,000원입니다. 따라서 제공 판정상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12763 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 376-17 제이펠리체 제2층 제204호 · 독산로68가길 12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 소유자 | 고완석 (2021.05.24 매매 · 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 145,920,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 말소기준 | 2022.09.15 갑구 3번 압류 · 국 (처분청 강서세무서장) |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 원칙상 2.25억 고정, 특별조건이 구조를 뒤집는다
김우석의 임차권등기 자체는 2023.07.19로 말소기준일 뒤에 설정됐지만, 임차권등기 내용에 기재된 점유개시일과 주민등록일자는 각각 2021.05.24와 2021.05.28입니다. 제공 판정도 이를 근거로 대항력 있음으로 분류합니다. 현재 최저매각가를 전액 배당재원으로 놓으면 집행비용 2,842,880원 이후 김우석에게 143,077,120원이 배당되고, 보증금 중 81,922,880원이 남습니다.
다만 이 특별매각조건을 다른 점유자에게 확대해서는 안 됩니다. WANE IBRAHIMA와 DIALLO FATIMATA는 각각 전입일이 2024.10.25로 말소기준일 2022.09.15보다 늦어 제공 판정상 대항력 없음입니다. 두 사람의 보증금은 확인되지 않으므로 배당·명도 과정에서는 별도로 사실관계를 확인해야 하지만, 제공된 판정상 보증금 인수형 대항력은 인정되지 않습니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김우석 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.28 | 225,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 특별조건 반영 실질 0원 |
| WANE IBRAHIMA | 미상 | 2024.10.25 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 보증금 인수 없음 판정 |
| DIALLO FATIMATA | 미상 | 2024.10.25 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 보증금 인수 없음 판정 |
김우석의 확정일자는 2021.05.04, 점유개시일은 2021.05.24, 전입일은 2021.05.28, 배당요구일은 2023.07.19입니다. WANE IBRAHIMA와 DIALLO FATIMATA는 현황조사상 확인된 점유자이며, 전입일이 말소기준일 이후입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 ‘특별조건 성립 여부’가 먼저다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 통계가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 수 없습니다. 현재 확인 가능한 가격 구조는 감정가 228,000,000원, 최저가 145,920,000원, 2회 유찰이라는 사실까지입니다.
특히 이 물건은 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가가 아니라 실질취득액 약 225,000,000원을 가격 비교의 기준으로 삼아야 합니다. 다만 매각물건명세서의 특별매각조건이 실제 매수인에게 그대로 적용되는 경우에는 김우석 관련 인수액이 실질 0원이 되므로, 현재 회차의 경매대금 기준 실질취득액은 145,920,000원으로 낮아집니다. 결국 이 물건의 가격 판단은 특별매각조건의 확정적 이행을 전제로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,842,880원 |
| 1. 임차인 김우석 보증금(우선변제) | 225,000,000원 | 143,077,120원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당계산상 김우석 보증금 부족분은 81,922,880원입니다. 이는 일반 원칙상 매수인 인수액으로 계산되지만, 이 사건은 특별매각조건에 따라 김우석 관련 실질 인수를 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 등기·점유 체크포인트
- 말소기준. 2022.09.15 갑구 3번 국 압류가 말소기준입니다. 처분청은 강서세무서장으로 기재돼 있습니다.
- 선순위 임차관계. 김우석은 2021.05.24 점유개시, 2021.05.28 전입으로 말소기준보다 앞서며 제공 판정상 대항력이 있습니다.
- 임차권등기. 김우석 임차권등기는 2023.07.19 접수됐고 보증금 225,000,000원, 확정일자 2021.05.04가 기재돼 있습니다.
- 특별매각조건. 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 기재돼 있습니다.
- 다른 점유자. WANE IBRAHIMA와 DIALLO FATIMATA는 2024.10.25 전입으로 말소기준 이후입니다. 특별매각조건을 이들에게 확대 적용하지 말고 별도 점유관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.06.22 민간임대주택등기가 기재되어 있고 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 문구가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 문교초등학교 서측 인근이며, 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 위치합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 5층 건물 내 제2층 제204호입니다. 기본 위생·급배수·난방·CCTV·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 토지는 공동주택 건부지로 이용 중이며 북측으로 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 주차환경개선지구 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 이 사건의 핵심입니다. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매수인에게 실제로 적용되는 조건인지 원본을 확인하세요.
- 김우석 배당액 확인. 현재 배당가정상 143,077,120원 배당, 81,922,880원 미배당입니다. 특별조건이 없다면 이 미배당액이 인수로 이어지는 구조입니다.
- 점유 현황 재확인. 김우석 외 WANE IBRAHIMA·DIALLO FATIMATA의 현재 점유 여부와 인도 가능성을 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 말소기준 자체가 국의 압류이므로 체납세액과 배당순위 관련 원본 확인이 필요합니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 64%라는 이유만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 판단해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 특별매각조건을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 이 물건은 ‘낮은 최저가’보다 ‘특별매각조건’이 본체다
표면만 보면 감정가 228,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 145,920,000원까지 내려온 다세대 물건입니다. 그러나 일반적인 대항력 인수형으로 보면 김우석 보증금 225,000,000원이 낙찰가를 초과해, 현재 회차에서도 매수인이 81,922,880원을 추가 부담하여 실질취득액이 약 225,000,000원으로 고정되는 구조입니다.
이 사건의 결론을 바꾸는 것은 특별매각조건입니다. 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 실제로 이행된다면 김우석 관련 인수는 실질 0원이 되고, 현재 회차의 경매대금 기준 실질취득액은 145,920,000원이 됩니다. 반면 그 조건을 확인하지 않고 최저가 64%만 보고 접근하는 것은 위험합니다. 권리분석의 승부처는 가격이 아니라 특별매각조건의 확정적 이행 여부입니다.
