* 특별매각조건을 적용하지 않은 단순 배당 계산상 임차보증금 미배당액은 129,038,848원입니다. 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 유효하게 이행되는 경우 해당 금액을 매수인이 실질 인수하지 않는 것으로 분석했습니다. 별도 점유자의 권리까지 포괄적으로 면제하는 조건은 아닙니다.

서울남부지방법원 2025타경12768. 양천구 신월동 대흥미소가 5층 503호, 전용 28.66㎡ 다세대주택입니다. 감정가 261,000,000원에서 3회 유찰되며 최저매각가가 133,632,000원까지 내려왔습니다. 겉으로만 보면 감정가의 절반 수준이지만, 이 물건의 핵심은 단순한 유찰 할인율이 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 임차권등기와 그 권리를 정리하는 특별매각조건을 함께 읽어야 합니다.

등기부상 임일통의 보증금 260,000,000원은 선순위 임차보증금입니다. 일반적인 배당 구조를 적용하면 매각대금으로 보증금을 모두 변제할 수 없어 잔액이 남습니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있습니다. 따라서 단순 배당상 인수액과 특별매각조건 반영 후 실질 인수액을 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건

말소기준권리는 2024.11.22 접수된 국의 압류입니다. 앞서 설정되었던 영등포농업협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권은 2021.08.26 해지로 이미 말소되어 현재 인수 대상으로 계산하지 않습니다.

반면 임일통의 임차권등기는 2023.10.27 접수되었고, 최초 전입과 점유개시일은 2021.10.18입니다. 말소기준보다 앞선 대항력과 우선변제권을 가진 권리이므로 특별매각조건이 없다면 미배당 보증금의 매수인 인수 문제가 발생하는 구조입니다.

② 임차인 및 점유 현황 — 실제 확인 대상 2명

주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이며, 별도의 실제 거주 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 임차권자 임일통과 별도 전입자 최혜주, 총 2명이 임차·점유관계 확인 대상입니다. 최혜주의 실제 임대차계약 체결 여부와 보증금은 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 절반 가격처럼 보이지만 거래가 오래됐다

대흥미소가의 유사 전용면적 실거래 표본은 12건이며, 평균 거래가는 264,583,333원입니다. 최저매각가 133,632,000원은 이 평균의 50.5%입니다.

다만 거래가 모두 2021년 9~12월에 집중되어 있다는 점이 중요합니다. 최신으로 기록된 거래조차 2021.12 거래이므로 이 수치를 2026년 현재의 시세라고 단정할 수 없습니다. 현재 가격 메리트에 대한 판단은 최신 실거래 확보 전까지 유보하는 것이 적절합니다.

이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.5회로 집계되어 있습니다. 본건은 이미 3회 유찰되어 평균 유찰 횟수를 넘어섰습니다. 다만 해당 통계만으로 향후 낙찰 가능성이나 적정 입찰가를 확정할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (현재 최저매각가 133,632,000원 가정)

제공된 예상배당 모형의 배분액입니다. 임차보증금과 신청채권액은 별개 임차인의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사의 채권 승계관계 및 실제 배당순위, 조세채권의 법정기일 등에 따라 확정 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격과 미배당액의 관계

선순위 보증금 인수 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 배당 부족액이 늘어날 수 있습니다. 다음은 제공된 회차별 추정치를 그대로 정리한 것으로, 특별매각조건을 적용하지 않은 일반 배당 계산상 금액입니다.

합산 취득액은 각 회차의 최저매각가와 제공된 계산상 인수액을 더한 참고값입니다. 회차별 집행비용 추정 및 배당 조건에 따라 차이가 발생합니다. 특별매각조건에 따라 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 유효하게 이행되는 경우 해당 보증금 인수액은 실질 0원으로 처리합니다. 향후 회차에서도 동일한 특별매각조건이 유지되는지는 매각공고로 재확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 양천구 신월동 신월IC 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 이용상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 내 제5층 503호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 샷시창호이며 급배수·위생·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 신월동 233-21 및 233-22의 2필 일단 토지로, 감정요항표상 장방형 주거용 건부지입니다. 서측으로 약 4~5m 내외의 도로와 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하) 및 지구단위계획구역입니다. 건축허가·착공제한지역, 공항소음 관련 제3종 구역, 수평표면·진입표면구역 등의 제한도 기재되어 있습니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 해당 사항이 없으며, 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 총 18세대의 소규모 다세대주택으로, 과거 거래 표본은 존재하지만 2021년 이후의 가격 흐름을 확인할 만한 실거래가 제시되지 않았습니다. 최근 거래 및 주변 유사 다세대의 실제 매도 가능 가격 확인이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원본. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서·매각공고에 그대로 유지되는지 확인하세요.
• 반환채권 승계관계. 임일통의 원임차보증금 반환채권과 주택도시보증공사의 채권 승계 범위, 원임차인의 별도 청구권 존부를 원본 서류로 확인하세요.
• 별도 점유자 최혜주. 2025.04.17 전입자의 실제 거주 여부, 임대차계약, 보증금, 점유 부분 및 명도관계를 확인하세요. 특별매각조건이 별도 점유자의 권리까지 자동 정리하는 것은 아닙니다.
• 임차권등기 말소. 매각대금 납부 이후 말소를 위한 서류 제출 주체와 실제 말소 이행절차를 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 2021.11.24 접수된 민간임대주택등기의 현황과 임대의무 관련 사항을 확인하세요.
• 조세채권·배당. 말소기준권리가 국의 압류인 만큼 조세채권의 법정기일·배당순위·실제 배당액을 별도로 확인하세요. 예상배당표만으로 확정 배당을 단정하지 마세요.
• 현재 시세 재확인. 2021년 실거래 평균을 2026년 현재 시세로 사용하지 말고, 신월동 인근 유사 면적 다세대주택의 최신 실거래·매물·임대 수요를 확인하세요.
• 관리비 및 명도. 공용부분 관리비 체납 여부, 점유자와의 인도 협의, 실제 명도에 필요한 비용을 확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원의 기일 변경 여부를 최종 확인하세요.

맺으며 — “최저가 1.34억보다 특별매각조건이 먼저다”

이 물건은 3회 유찰된 다세대주택으로, 감정가 261,000,000원 대비 최저매각가가 133,632,000원까지 내려왔습니다. 그러나 보증금 260,000,000원의 선순위 임차권이 존재하므로 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하는 것은 위험합니다.

일반적인 배당 계산상 미배당 인수액은 129,038,848원이고, 이를 더한 실질취득액은 262,670,848원입니다. 다만 주택도시보증공사가 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 명시되어 있어, 조건이 유효하게 이행되면 해당 임차권 인수액은 실질 0원으로 분석됩니다.

그렇다고 모든 위험이 해소된 것은 아닙니다. 최혜주의 보증금과 점유관계가 불명확하고, 임일통과 주택도시보증공사 사이의 권리 승계 및 말소 이행절차를 확인해야 합니다. 또한 시세 비교에 활용된 거래가 모두 2021년 자료여서 현재 가격 수준과 환금성을 판단하기 어렵습니다.

결론은 특별매각조건 이행 확인이 최우선이고, 별도 점유자 조사와 최신 시세 검증이 그다음입니다. 이 세 가지가 확인되기 전에는 감정가 대비 51.2%라는 할인율만으로 투자 매력을 확정해서는 안 됩니다.