서울남부지방법원 2025타경12768. 양천구 신월동 대흥미소가 5층 503호, 감정평가상 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 말소기준보다 먼저 성립한 임차권과 그 임차권에 붙은 특별매각조건입니다. 임일통은 2021.10.18 전입·점유를 시작했고 2021.09.16 확정일자를 갖춘 뒤, 2023.10.27 보증금 260,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 말소기준은 그보다 뒤인 2024.11.22 국의 압류이므로, 특별한 조건이 없다면 이 임차권의 미배당 보증금은 매수인이 떠안는 구조입니다.
현재 최저매각가 167,040,000원을 전제로 한 배당 계산에서는 집행비용 3,138,560원을 제외한 163,901,440원이 임차보증금에 배당되고, 96,098,560원이 남습니다. 원칙만 적용하면 매수인의 취득부담은 최저가 167,040,000원에 그 미배당액을 더한 구조가 됩니다. 그러나 이 사건에는 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 하는 특별매각조건이 명시돼 있습니다. 따라서 그 조건이 실제로 이행되는 한 미배당 96,098,560원은 실질 인수 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12768 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 233-21 대흥미소가 제5층 제503호 · 도로명 서울특별시 양천구 곰달래로10길 21-2 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 28.66㎡ · 지상 5층 건물 내 제5층 제503호 |
| 소유자 | 이현중 (2021.11.19 매매 · 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 167,040,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 특별매각조건이 승부처
등기부상 영등포농업협동조합의 1,200,000,000원 근저당은 2021.08.26 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.11.22 국의 압류입니다. 문제는 그보다 앞선 2023.10.27 임일통의 주택임차권입니다. 전입일 2021.10.18, 확정일자 2021.09.16, 보증금 260,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차권입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임일통 | 건물 전부 | 2021.10.18 | 2021.09.16 | 260,000,000원 | 있음 | 있음 | 아님 |
| 최혜주 | 미상 | 2025.04.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
② 시세 비교 — 특별매각조건 반영 후 가격은 시세 아래
대흥미소가의 전용면적 28㎡대 실거래 표본은 12건이며, 거래금액은 255,000,000원~280,000,000원, 평균은 264,583,333원입니다. 최신 거래는 2021.12의 260,000,000원입니다. 현재 최저매각가 167,040,000원은 이 평균의 63.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 28.9㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.11 | 28.66㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.11 | 27.26㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2021.11 | 29.56㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2021.10 | 29.04㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2021.10 | 28.38㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2021.10 | 29.06㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 28.9㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 29.68㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.09 | 29.04㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 29.56㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2021.09 | 29.04㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 264,583,333원 |
중요한 점은 시세 비교 기준입니다. 특별매각조건을 무시하면 현재 최저가에 미배당 임차보증금 96,098,560원이 붙기 때문에 실질부담은 보증금 수준으로 올라가며, 단순히 “최저가가 시세의 63.1%”라고 볼 수 없습니다. 반대로 특별매각조건을 실제로 반영하면 임일통 관련 인수가 0원이 되어 실질취득은 167,040,000원 수준이고, 이 경우에만 264,583,333원의 실거래 평균보다 낮다는 판단이 성립합니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,138,560원 |
| 1. 임차인 임일통 보증금 | 260,000,000원 | 163,901,440원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임일통 보증금의 미배당액은 96,098,560원입니다. 원칙상 매수인 인수액이지만, 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행되는 경우 실질 인수는 0원*입니다.
④ 유찰 시나리오 — 조건이 없으면 낙찰가가 내려가도 부담은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 원칙상 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 167,040,000원 | 96,098,560원 | 263,138,560원 |
| 3회 유찰 시 | 133,632,000원 | 129,038,848원 | 262,670,848원 |
| 4회 유찰 시 | 106,905,600원 | 155,391,078원 | 262,296,678원 |
이 표가 대항력 인수형의 핵심입니다. 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 167,040,000원에서 133,632,000원, 다시 106,905,600원으로 내려가도 미배당 보증금 인수액이 96,098,560원에서 129,038,848원, 155,391,078원으로 커집니다. 결국 총부담은 260,000,000원 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 이 사건에서 낮아진 최저가가 실제 가격 메리트로 연결되는 이유는 유찰 자체가 아니라 특별매각조건입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 대흥미소가는 18세대, 2021.06.07 준공입니다.
- 입지. 신월IC 북동측 인근으로 다세대주택·아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 내 5층 503호이며 급배수·위생·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지 서측으로 폭 약 4~5M 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가 2,199,000원/㎡, 토지면적 168.0㎡입니다.
- 규제. 지구단위계획구역, 건축허가·착공제한지역, 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매수 조건으로 실제 적용되는지 매각물건명세서 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 임일통 임차권 말소 확인. 보증금 260,000,000원, 전입 2021.10.18, 확정일자 2021.09.16의 선순위 임차권이므로 조건 이행 여부가 권리분석의 핵심입니다.
- 최혜주 점유관계 확인. 전입일은 2025.04.17로 말소기준 2024.11.22보다 늦어 현재 자료상 대항력은 없지만 보증금과 점유부분이 미상입니다.
- 현재 시세 별도 확인. 실거래 표본은 2021.09~2021.12 거래이므로 현재 시장가격을 현장 중개업소와 최근 거래로 다시 대조해야 합니다.
- 규제 확인. 건축허가·착공제한지역, 공항 관련 구역 및 토지거래계약 허가구역 등 이용 제한을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 명도 확인. 임차권등기 말소 조건과 별개로 실제 점유자가 누구인지, 인도 가능 시점과 명도 절차를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 이유”가 유찰이 아니라 특별매각조건에 있다
이 사건을 최저가 167,040,000원만 보고 보면 감정가 261,000,000원의 64%까지 내려온 다세대 물건입니다. 하지만 원래 권리구조는 그렇게 단순하지 않습니다. 보증금 260,000,000원의 대항력 있는 임차권이 말소기준보다 앞서 있고, 현재 회차 미배당액도 96,098,560원입니다. 특별매각조건이 없다면 유찰이 거듭돼 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총부담은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
이번 사건의 반전은 매각물건명세서의 조건입니다. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 실제 이행되면, 임일통 관련 인수는 실질 0원*이 되고 실질취득은 현재 최저가 167,040,000원 수준으로 내려옵니다. 이때에야 비로소 실거래 평균 264,583,333원보다 낮다는 가격 메리트가 성립합니다. 다만 별도 점유자인 최혜주의 보증금이 미상이고 실거래 표본도 2021년 거래이므로, 특별매각조건의 적용·임차권 말소·현재 점유·현재 시세 네 가지를 확인하는 것이 최종 입찰 판단의 핵심입니다.
* 원칙상 현재 회차 미배당 임차보증금은 96,098,560원이지만, 매각물건명세서의 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행되는 것을 전제로 실질 인수 0원으로 평가했습니다.
