103,040,000원
서울남부지방법원 2025타경12775. 서울 강서구 화곡동 까사지오 5층 504호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 허은미가 2020년 7월 2일 매매를 원인으로 거래가 221,000,000원에 취득했고, 현재 경매의 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 권리분석의 핵심은 등기상 첫 담보권이 아니라 2022년부터 대항력을 갖춘 임차인과, 그 미배당 반환채권을 포기하도록 붙은 특별매각조건입니다.
현재 최저가는 감정가 161,000,000원의 64%인 103,040,000원입니다. 숫자만 보면 두 차례 유찰로 많이 내려온 것처럼 보이지만, 이 물건은 일반적인 다세대처럼 “최저가가 낮으니 싸다”라고 판단하면 안 됩니다. 임차보증금이 229,000,000원으로 최저가보다 훨씬 크기 때문입니다. 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 수준에 가까워지는 구조입니다. 다만 이 사건은 바로 그 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 두고 있어 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12775 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 350-17 까사지오 제5층 제504호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 제5층 제504호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 · 사용승인일 2020.07.07 |
| 소유자 | 허은미 (2020.07.02 매매 · 거래가액 221,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 103,040,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 229,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저다
말소기준은 2023.06.02 접수된 주택도시보증공사 가압류입니다. 그러나 임차인 김연지는 그보다 앞선 2022.02.21 주민등록, 2022.02.18 점유개시, 2022.02.11 확정일자를 갖고 있습니다. 따라서 임차인은 대항력 있음, 확정일자와 배당요구를 통한 우선변제권 행사 가능으로 정리됩니다. 이후 국의 압류와 2025.10.23 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 보증금 2.29억, 특별조건이 승부처
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김연지 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 229,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 특별조건상 실질 0원* |
| 임대차계약일 | 2022.01.23 |
|---|---|
| 확정일자 | 2022.02.11 |
| 점유개시일 | 2022.02.18 |
| 주민등록일 | 2022.02.21 |
| 임차권등기 | 2024.02.26 · 서울남부지방법원 임차권등기명령 |
| 배당요구 | 2024.02.26 |
* 특별매각조건이 없는 일반 배당계산상 현재 회차 미배당 인수액은 128,202,560원입니다. 본 리포트의 실질 0원 판단은 매각물건명세서에 적힌 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제로 이행되는 경우에 한합니다.
③ 가격 — 64%지만 ‘시세 대비 저렴’ 판정은 금물
감정가 161,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 103,040,000원, 감정가의 64%입니다. 다음 회차 시나리오는 82,432,000원(51.2%), 그다음은 65,945,600원(40.96%)입니다.
하지만 이 데이터에는 이 물건과 직접 비교할 최근 실거래 금액이 없습니다. 단지 정보는 18세대, 사용승인 2020.07.07, 대상면적 16.26㎡이고, 동일면적 매칭도 확인되지 않았습니다. 따라서 최저가가 감정가 대비 64%라는 사실만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 103,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,242,560원 |
| 1. 임차인 김연지 보증금 | 229,000,000원 | 100,797,440원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 850,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 229,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 일반 배당계산에서는 임차보증금 미배당액이 128,202,560원입니다. 다만 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 배당받지 못한 잔액에 대한 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행되면 매수인 부담은 실질 0원*입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2·5호선 까치산역 북서측 인근. 다세대주택·다가구주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 5층 504호, 사용승인일은 2020.07.07입니다. 위생·급배수·소방·난방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 완경사지대의 2필지 일단 가장형 토지이며 북동측으로 폭 약 4미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 3,630,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 단지 규모는 18세대이고 최근 실거래 비교금액이 확인되지 않아, 경매 최저가만으로 환금성과 적정가를 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매수인에게 적용되는 조건인지 원본을 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 이후 김연지 임차권등기가 어떤 절차와 시점에 말소되는지 확인해야 합니다.
- 일반 계산상 인수액 인지. 특별조건을 제외한 현재 회차 계산상 미배당은 128,202,560원입니다. 이 숫자를 알고 입찰해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 최근 실거래 비교금액이 없으므로 감정가 64%라는 할인율만 보고 응찰가를 정하지 말고 주변 유사 다세대 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2022.11.23 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 처리 및 관련 사항을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 국 압류가 등기되어 있었던 만큼 실제 배당에서 조세채권의 순위와 금액을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·특별매각조건을 입찰 직전 최신 원본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸게 내려온 물건”보다 “조건을 읽어야 하는 물건”
이 사건은 감정가 161,000,000원에서 2회 유찰돼 103,040,000원까지 내려왔습니다. 그러나 본질은 할인율이 아닙니다. 임차인 김연지는 보증금 229,000,000원의 대항력 임차인이고, 일반 계산상 현재 회차 미배당액은 128,202,560원입니다. 원래라면 최저가가 내려갈수록 인수액이 커져 실질취득이 보증금 수준에 고정되는 전형적인 인수형 구조입니다.
다만 이 물건에는 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 이 조건이 정상 이행된다면 김연지 임차보증금과 관련한 매수인 실질 인수는 0원*으로 전환됩니다. 그래서 권리위험은 상당 부분 정리되지만, 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가 대비 싸다는 판단까지 이어갈 수는 없습니다. 결론은 “특별조건 확인은 필수, 가격 평가는 별도.”입니다.
