서울남부지방법원 2025타경12786. 온수동 에코그린빌 102동 303호, 2019.02.07 사용승인된 지상 6층 다세대주택의 3층 주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 187,520,000원까지 내려왔다는 사실 자체가 아닙니다. 을구 3번 임차권자 나형주는 보증금 296,000,000원, 전입 2022.02.14, 확정일자 2022.01.25로 말소기준인 2025.10.23 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 특별조건이 없다면 대항력 있는 선순위 임차보증금의 미배당액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
다만 이번 매각에는 결정적인 조건이 붙어 있습니다. 매각물건명세서 비고는 “주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다고 명시합니다. 현재 확인된 실제 임차인은 나형주 1명이며 보증기관 승계로 별도 중복 계상된 임차인은 없습니다. 이 특별조건은 나형주 임차보증금 관련 미배당 잔액에 한해 반영하는 것이므로, 특별조건 원문과 말소 이행 조건은 입찰 전 반드시 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12786 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 온수동 86-10 에코그린빌 제102동 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 44.05㎡ · 지상6층 중 3층 |
| 이용상태 | 주택(방, 화장실, 거실, 주방, 다용도실, 현관 등) |
| 소유자 | 유재진 · 2019.02.01 매매 원인 · 2019.12.02 소유권 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 187,520,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 296,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 특별조건으로 실질 0원
과거 임차권자 가재명의 보증금 282,000,000원 임차권등기는 2021.11.24 등기됐다가 2022.02.18 말소됐습니다. 현재 판단의 대상은 2024.02.23 등기된 나형주 임차권입니다. 전입일 2022.02.14와 확정일자 2022.01.25가 말소기준 2025.10.23보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 나형주 | 건물 전부 | 296,000,000원 | 2022.02.14 | 2022.01.25 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
② 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 ‘실질취득’
에코그린빌은 28세대, 2019.02.07 사용승인된 다세대주택입니다. 면적이 일치하는 실거래는 2021.07 284,000,000원, 2023.04 295,000,000원으로 확인되며, 전체 평균은 289,500,000원입니다. 최신 거래는 2023.04의 295,000,000원이고, 최근 기준 평균도 295,000,000원으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 43.91㎡ | 5 | 295,000,000원 |
| 2021.07 | 43.91㎡ | 4 | 284,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 289,500,000원 |
특별매각조건을 반영한 실질취득 187,520,000원은 최근 기준 295,000,000원의 63.6%입니다. 전체 평균 289,500,000원 대비 최저가 비율도 64.8%입니다. 최근 거래와 이전 거래의 비교 추세는 +3.9%로 하락 추세가 아닙니다. 이 사건에서는 특별조건이 실제로 이행된다는 전제 아래 가격 메리트가 분명히 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 187,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,425,280원 |
| 1. 임차인 나형주 보증금 | 296,000,000원 | 184,094,720원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 296,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 나형주 보증금 부족분 111,905,280원이 발생합니다. 이는 특별매각조건을 적용하기 전의 룰상 인수액입니다. 이번 매각은 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 특별조건의 효과가 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 특별조건 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 187,520,000원 | 111,905,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 51% | 150,016,000원 | 148,884,224원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 41% | 120,012,800원 | 178,467,379원 | 0원 |
일반적인 대항력 임차인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 커져 실질취득이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 하지만 이 사건은 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별조건이 붙어 있어, 조건이 유효하게 이행되는 한 추가 유찰은 실질취득가 자체를 낮추는 효과가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 온수역(지하철 1,7호선) 북서측 인근으로, 주위에 소규모 아파트단지·다세대주택·공원·공장·운전학원 등이 위치합니다.
- 교통. 서측 부일로1길과 접하고 차량진입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 온수역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상6층 건물의 3층 303호이며, 사용승인은 2019.02.07입니다.
- 설비. 도시가스 난방, 위생·급배수·급탕설비, 화재탐지설비와 화재경보장치가 되어 있습니다.
- 규제. 자연녹지지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·정비구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 토지. 대 896.0㎡, 공시지가 1,996,000원/㎡, 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 환금성. 28세대 규모이고 경매 평균 유찰 6.3회, 매각률 0.0%로 집계돼 가격 할인과 별개로 재매각 위험을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매수인에게 적용되는지 최종 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권 확인. 나형주 보증금 296,000,000원, 전입 2022.02.14, 확정일자 2022.01.25, 배당요구 내역을 원본과 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 2022.12.01 민간임대주택등기가 존재하므로 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 에코그린빌 평균 유찰 6.3회와 매각률 0.0%를 감안해 낙찰 이후 처분기간과 매수층을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용과 본건 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 비용 원본 대조. 당해세·최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 특별매각조건을 먼저 읽어야 한다”
표면만 보면 보증금 296,000,000원의 선순위 임차권이 있고, 현재 매각가 187,520,000원에서 111,905,280원이 미배당되는 전형적인 인수형 사건입니다. 그래서 특별조건을 놓치면 최저가 64%라는 숫자는 아무 의미가 없습니다.
하지만 이번 매각에는 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다. 이 조건을 반영하면 실질 인수 0원, 실질취득 187,520,000원이고 최근 기준 295,000,000원의 63.6%입니다. 가격만 놓고 보면 분명한 할인 구간입니다.
다만 28세대 다세대주택이고 평균 유찰 6.3회, 매각률 0.0%라는 환금성 지표가 약합니다. 따라서 결론은 권리는 특별조건 확인을 전제로 조건부 합격, 가격은 매력적, 환금성은 보수적으로입니다. 이 사건의 승부처는 단순한 최저가가 아니라 특별매각조건의 실제 적용 여부와 낙찰 후 처분 가능성입니다.
