대전지방법원 2025타경503033. 세종특별자치시 어진동 ‘호수의아침’ 12층 1220호, 전용면적 기준 24.005㎡ 오피스텔입니다. 감정평가상 이용상태도 업무시설(오피스텔)입니다. 현 소유자 한해란은 2021.07.31. 매매를 원인으로 2022.01.25. 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 100,000,000원입니다.
이 사건에서 가장 중요한 날짜는 소유권이나 경매개시일보다 임차권의 순서입니다. 민상규는 임대차계약일 2022.01.08., 확정일자 2022.01.14., 주민등록·점유개시 2022.01.25.이고 2024.01.30. 보증금 100,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 반면 말소기준권리는 그보다 뒤인 2024.08.19. 세종세무서 압류입니다. 따라서 이 임차권은 말소기준보다 앞서며, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503033 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 649 호수의아침 12층 1220호 · 세종특별자치시 가름로 253 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 24.005㎡ · 17층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 한해란 · 2022.01.25. 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 8,234,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 민상규 / 100,103,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2024.08.19. 접수된 국의 압류입니다. 이후 2025.07.24. 민상규가 신청한 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 그보다 먼저 등기된 을구 1번 주택임차권은 다릅니다. 전입·점유가 2022.01.25.로 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 받을 수 있지만, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않는 한 부족액은 낙찰자에게 승계됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 민상규 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 2022.01.25. | 2022.01.14. | 대항력 有 우선변제 有 승계 가능 |
② 시세 비교 — 823만원이 아니라 ‘약 1억원’으로 비교해야 한다
호수의아침은 288세대, 2014.10.13. 사용승인된 단지이며 대상 면적과 매칭되는 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 88,791,666원입니다. 최신 거래는 2025.12. 102,500,000원입니다. 표면 최저가 8,234,000원은 최근 평균의 9.3%에 불과하지만, 이 사건은 그 수치로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 24.62㎡ | 15 | 102,500,000원 |
| 2025.10 | 23.57㎡ | 17 | 70,000,000원 |
| 2025.10 | 25.86㎡ | 14 | 95,000,000원 |
| 2025.09 | 24.01㎡ | 10 | 80,000,000원 |
| 2025.09 | 24.62㎡ | 12 | 98,000,000원 |
| 2025.08 | 24.01㎡ | 12 | 85,000,000원 |
| 2025.06 | 24.62㎡ | 12 | 95,000,000원 |
| 2025.06 | 24.01㎡ | 14 | 105,000,000원 |
| 2025.05 | 23.57㎡ | 15 | 75,000,000원 |
| 2025.04 | 24.01㎡ | 15 | 80,000,000원 |
| 2025.03 | 24.01㎡ | 15 | 80,000,000원 |
| 2025.02 | 25.86㎡ | 14 | 100,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 88,791,666원 |
실거래 범위는 70,000,000원~105,000,000원, 최근 12개월 평균은 88,791,666원입니다. 이 물건의 실질취득은 선순위 보증금 때문에 약 100,000,000원 수준입니다. 즉 최근 평균보다 높은 수준이고, 최신 거래 102,500,000원과도 큰 차이가 없습니다. 최저가가 최근 평균의 9.3%라는 사실은 실질적인 할인율을 의미하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 8,234,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 548,212원 |
| 1. 임차인 민상규 보증금 | 100,000,000원 | 7,685,788원 |
| 2. 경매개시결정 · 민상규 | 100,103,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 8,234,000원에서는 집행비용 548,212원을 제외한 7,685,788원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 부족분 92,314,212원은 매수인 인수로 계산됩니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 8,234,000원 | 92,314,212원 | 보증금 100,000,000원 수준 |
| 8회 유찰 시 | 5,763,800원 | 94,739,948원 | 보증금 100,000,000원 수준 |
| 9회 유찰 시 | 4,034,659원 | 96,437,965원 | 보증금 100,000,000원 수준 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국토지주택공사세종특별본부 동측 인근으로, 상업·업무용 빌딩과 주거용 오피스텔이 형성된 지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 남서측·북서측 인근에 96번 지방도와 시내버스 승강장이 위치합니다.
- 이용상태. 호수의아침 12층 1220호는 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 규제. 중심상업지역·미관지구·지구단위계획구역이며 대로2류와 중로3류에 접합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지 지표. 288세대, 2014.10.13. 준공. 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.7회이며 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 8,234,000원에 낙찰되더라도 현재 예상 인수액은 92,314,212원입니다. 실질취득은 약 100,000,000원으로 봐야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 민상규의 임대차계약일·전입·점유·확정일자·임차권등기와 실제 보증금 지급자료를 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 민상규가 임차인이자 강제경매 신청채권자로 표시돼 있으므로 채권계산서와 배당요구 관계를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 문구 확인. 선순위 주택임차권은 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 8회 유찰 시 인수 94,739,948원, 9회 유찰 시 인수 96,437,965원으로 늘어납니다. 최저가 하락이 실질취득 하락으로 그대로 이어지지 않습니다.
- 실거래와 비교. 최근 12개월 평균 88,791,666원, 최신 거래 102,500,000원을 기준으로 실질취득 약 100,000,000원의 경쟁력을 판단해야 합니다.
맺으며 — “823만원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 7회 유찰이라는 숫자 때문에 매우 싸 보이지만, 권리구조를 적용하면 결론이 완전히 달라집니다. 민상규의 보증금 100,000,000원 주택임차권은 말소기준보다 앞서고, 현 회차에서 배당되지 않는 92,314,212원은 매수인 인수입니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 올라가 실질취득은 약 100,000,000원 수준에 고정됩니다.
그 100,000,000원은 호수의아침 최근 12개월 실거래 평균 88,791,666원보다 높고, 최신 거래 102,500,000원과 비슷한 수준입니다. 단지 경매 평균 유찰도 5.7회이고 현재 물건은 이미 7회 유찰됐습니다. 이 사건의 핵심은 더 낮은 최저가를 기다리는 것이 아니라, 선순위 임차권의 실체와 인수액을 확인한 뒤 ‘약 1억원의 실질취득가’가 시장가치에 맞는지 판단하는 것입니다. 표면 최저가는 싸지만, 권리까지 합치면 싸다고 말하기 어렵습니다.
