대전지방법원 2025타경503033. 세종특별자치시 어진동의 '호수의아침' 12층 1220호, 전용 약 24.005㎡ 규모의 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 100,000,000원이지만 8회 유찰되어 최저매각가는 5,764,000원까지 하락했습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 할인폭이 매우 커 보입니다. 그러나 등기부에 있는 민상규의 주택임차권을 확인하면 전혀 다른 그림이 나옵니다.
민상규는 2022.01.25. 전입 및 점유를 개시했고, 2022.01.14. 확정일자를 받았습니다. 이후 2024.01.30. 보증금 100,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 이 권리는 말소기준인 2024.08.19. 국의 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 임차보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 최저가만을 기준으로 가격을 비교하면 실제 부담을 크게 과소평가하게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503033 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 649 호수의아침 12층 1220호 (도로명: 세종특별자치시 가름로 253) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 약 24.005㎡ · 17층 건물 중 12층 · 감정 이용상태: 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 한해란 (2022.01.25. 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 | 100,000,000원 |
| 최저매각가 | 5,764,000원 (8회 유찰 · 감정가의 5.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 민상규 / 100,103,300원 |
| 매각기일 | 2026.10.22. |
| 말소기준권리 | 2024.08.19. 갑구 4번 압류 · 국(처분청 세종세무서장) |
| 선순위 임차권 | 2024.01.30. 을구 1번 주택임차권 · 민상규 · 보증금 100,000,000원 |
| 매수인 인수 예상 | 94,739,752원 (현재 최저가 배당 시나리오) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
이 사건의 말소기준권리는 2024.08.19. 국의 압류입니다. 2025.07.24. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 하지만 을구 1번 주택임차권은 말소기준보다 먼저 등기되었고, 임차인의 전입·점유 역시 그보다 앞섭니다. 주택임차권에 대한 배당이 부족하면 남는 보증금 채무는 매수인에게 이어집니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 / 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 민상규 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) |
전입·점유 2022.01.25. 확정 2022.01.14. 임차권등기 2024.01.30. |
100,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 인수 | 94,739,752원 |
민상규는 배당요구를 했으며, 보증금 100,000,000원에 대해 우선변제를 받을 수 있는 임차인입니다. 그러나 우선변제권이 있다고 해서 보증금 전액을 배당받는 것은 아닙니다. 매각대금이 보증금보다 현저히 작기 때문에 배당 부족액 대부분이 매수인 인수액으로 남습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 계산
호수의아침은 288세대, 2014.10.13. 준공된 건물입니다. 비교 대상은 전용 약 24㎡대의 최근 실거래입니다. 전체 12건 평균은 85,625,000원이지만, 가격 메리트 판단에는 최근 12개월 평균 81,900,000원과 2026.09. 최신 거래 72,000,000원을 우선 적용해야 합니다. 최근 거래가격의 이전 기간 대비 추세는 -7.2%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 23.57㎡ | 16 | 72,000,000원 |
| 2026.09 | 23.57㎡ | 10 | 70,000,000원 |
| 2025.12 | 24.62㎡ | 15 | 102,500,000원 |
| 2025.10 | 23.57㎡ | 17 | 70,000,000원 |
| 2025.10 | 25.86㎡ | 14 | 95,000,000원 |
| 2025.09 | 24.01㎡ | 10 | 80,000,000원 |
| 2025.09 | 24.62㎡ | 12 | 98,000,000원 |
| 2025.08 | 24.01㎡ | 12 | 85,000,000원 |
| 2025.06 | 24.62㎡ | 12 | 95,000,000원 |
| 2025.06 | 24.01㎡ | 14 | 105,000,000원 |
| 2025.05 | 23.57㎡ | 15 | 75,000,000원 |
| 2025.04 | 24.01㎡ | 15 | 80,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 81,900,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 85,625,000원 |
현재 최저매각가 5,764,000원은 최근 12개월 평균의 약 7.0%에 불과합니다. 그러나 이 숫자는 선순위 보증금 인수액을 제외한 가격입니다. 예상 인수액을 포함하면 실질취득은 100,503,752원으로, 최근 12개월 평균보다 18,603,752원 높습니다. 최신 실거래 72,000,000원과 비교하면 28,503,752원 높습니다. 시세보다 싸기는커녕 최근 가격대보다 상당히 높은 부담입니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,764,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 503,752원 |
| 1. 임차인 민상규 보증금(우선변제) | 100,000,000원 | 5,260,248원 |
| 2. 갑구 5번 강제경매개시결정 · 민상규 | 100,103,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당 · 매수인 인수 | 100,000,000원 | 94,739,752원 |
집행비용은 매각가의 약 8.7%를 적용한 추정액입니다. 우선변제 배당 5,260,248원을 제외한 보증금 잔액 94,739,752원이 매수인 인수액입니다. 강제경매 신청채권자 청구액은 100,103,300원으로 기재되어 있으나, 임차보증금 채권과 동일인 관련 청구이므로 서로 다른 독립 보증금처럼 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등 미반영 사항에 따라 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 내려갈수록 인수액은 증가
| 회차 | 최저가 | 보증금 예상 인수 | 실질취득 예상 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 5,764,000원 | 94,739,752원 | 100,503,752원 |
| 9회 유찰 시 | 4,034,799원 | 96,437,827원 | 100,472,626원 |
| 10회 유찰 시 | 2,824,359원 | 97,626,479원 | 100,450,838원 |
8회 유찰 상태에서 추가 유찰되어도 예상 실질취득비용은 100,503,752원 → 100,472,626원 → 100,450,838원으로 소폭만 줄어듭니다. 낙찰가가 떨어지는 만큼 임차보증금 인수액이 증가하기 때문입니다. 이 사례의 가격 경쟁력은 단순한 추가 유찰보다는 선순위 임차보증금의 법적 부담이 실제로 어떻게 정리되는지에 달려 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 어진동 한국토지주택공사 세종특별본부 동측 인근입니다. 주변은 상업·업무용 빌딩과 주거용 오피스텔이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 남서측·북서측 인근에 96번 지방도 및 시내버스 승강장이 위치합니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평지붕 17층 건물의 12층 1220호입니다. 위생·급배수·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역, 시가지미관지구, 행정중심복합도시 지구단위계획구역이며 대로2류·중로3류 도로에 접합니다. 토지 공시지가 기준 3,785,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 등기부에는 주택임차권이 설정되어 있어, 공부상 용도와 임차인의 주거 사용·대항력 문제를 구분해 검토해야 합니다.
- 환금성. 288세대 오피스텔로 비교 실거래는 확인되지만, 최근 12개월 평균이 81,900,000원이고 최신 거래가 72,000,000원이며 최근 가격 추세는 -7.2%입니다. 실질취득 1억원 수준에서는 재매각 가격 부담이 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 구분. 5,764,000원이 매수인의 최종 취득비용이 아닙니다. 예상 인수액을 더한 100,503,752원을 중심으로 시세와 비교해야 합니다.
- 선순위 임차권 확인. 을구 1번 주택임차권의 전입·점유·확정일자·등기 내용과 매각물건명세서의 인수 조건을 원본 대조해야 합니다.
- 임차인·채권자 동일인 확인. 민상규의 임대차계약, 보증금 지급, 점유 실태, 강제경매 청구와의 관계를 검토해야 합니다. 진정성에 대한 의문만으로 임차권을 무효로 가정해서는 안 됩니다.
- 배당액과 인수액 재산정. 집행비용·우선배당액·조세 등 실제 배당순위에 따라 미배당 보증금은 달라질 수 있습니다. 배당표 확정 전 추정 수치를 확정액으로 취급하지 마세요.
- 추가 유찰 착시 주의. 9회·10회 유찰 시에도 실질취득 예상액은 약 1억원 수준입니다. 최저가 하락을 직접적인 투자수익 기회로 해석하면 안 됩니다.
- 최근 거래 중심 가격 검토. 전체 평균 85,625,000원보다 최근 12개월 평균 81,900,000원과 최신 거래 72,000,000원에 무게를 두어야 합니다. 거래가격 하락 추세도 반영해야 합니다.
- 현황·명도 확인. 현장 점유상태, 실제 사용관계 및 인도 가능성을 조사하고, 관리비 체납과 소형 오피스텔의 재매각·임대 수요도 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 배당관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “576만원에 낙찰받아도 576만원짜리 물건은 아니다”
이 사건의 핵심은 극단적으로 낮아진 최저가와 실제 취득비용의 괴리입니다. 8회 유찰되어 최저매각가는 5,764,000원이지만, 매수인이 인수할 것으로 예상되는 보증금이 94,739,752원이므로 실질취득비용은 100,503,752원 수준입니다. 임차보증금의 우선변제와 대항력에 따른 잔액 인수를 함께 계산하지 않으면 입찰 판단이 완전히 달라집니다.
더구나 최근 12개월 실거래 평균은 81,900,000원, 최신 거래는 72,000,000원이며 최근 가격 흐름은 -7.2%의 하락 추세입니다. 실질취득액이 최근 평균을 약 22.7% 웃도는 상황에서 추가 유찰로 최저가가 조금 더 내려가더라도 보증금 인수액 증가가 그 이익을 대부분 상쇄합니다.
결론은 권리 위험 높음·가격 메리트 없음·입찰 보류입니다. 선순위 임차보증금 인수 문제가 명확히 해소되지 않는 한, 단순히 감정가 대비 할인율이 크다는 이유로 접근하기 어려운 물건입니다. 동일인 관련 임차권의 진정성 문제는 별도 확인 사항이지만, 확인되지 않은 가능성을 근거로 인수 부담을 없다고 판단해서는 안 됩니다.
