대전지방법원 2025타경503033. 세종특별자치시 어진동 ‘호수의아침’ 12층 1220호, 감정평가상 업무시설로 이용 중인 오피스텔입니다. 표면상 가격은 감정가 100,000,000원에서 5회 유찰돼 16,807,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 가격은 최저매각가만으로 계산하면 안 됩니다. 민상규의 주택임차권은 2022.01.25. 주민등록·점유를 갖췄고, 말소기준권리인 2024.08.19. 세종세무서 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 최저가를 전액 납부해도 집행비용 702,526원을 제외한 16,104,474원만 임차인에게 배당됩니다. 보증금 잔액 83,895,526원은 매수인 부담으로 남습니다. 따라서 실제 자금부담은 최저가 16,807,000원이 아니라 16,807,000원 + 83,895,526원 = 100,702,526원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인의 미배당액이 그만큼 늘어 실질취득액은 계속 보증금 100,000,000원 부근에 머뭅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503033 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 649 호수의아침 12층 1220호 · 도로명 세종특별자치시 가름로 253 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 17층 건물 중 12층 |
| 비교대상 면적 | 24.005㎡ |
| 소유자 | 한해란 (2022.01.25. 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 16,807,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 민상규 / 100,103,300원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 주택임차권이 남는다
말소기준권리는 2024.08.19. 접수된 세종세무서의 압류입니다. 그보다 앞선 2022.01.25. 민상규의 주민등록·점유와 2022.01.14. 확정일자가 존재하고, 2024.01.30.에는 보증금 100,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 이 임차권은 경매로 자동 소멸하는 후순위 권리가 아니라, 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수하는 선순위 권리입니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 민상규 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.25 / 2022.01.14 | 100,000,000원 | 2024.01.30 · 배당요구 있음 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 인수 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 본다
호수의아침은 288호 규모로 2014.10.13. 사용승인됐습니다. 비교 면적과 유사한 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 88,791,666원, 최신 거래는 2025.12.의 102,500,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 24.62㎡ | 15 | 102,500,000원 |
| 2025.10 | 23.57㎡ | 17 | 70,000,000원 |
| 2025.10 | 25.86㎡ | 14 | 95,000,000원 |
| 2025.09 | 24.01㎡ | 10 | 80,000,000원 |
| 2025.09 | 24.62㎡ | 12 | 98,000,000원 |
| 2025.08 | 24.01㎡ | 12 | 85,000,000원 |
| 2025.06 | 24.62㎡ | 12 | 95,000,000원 |
| 2025.06 | 24.01㎡ | 14 | 105,000,000원 |
| 2025.05 | 23.57㎡ | 15 | 75,000,000원 |
| 2025.04 | 24.01㎡ | 15 | 80,000,000원 |
| 2025.03 | 24.01㎡ | 15 | 80,000,000원 |
| 2025.02 | 25.86㎡ | 14 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 88,791,666원 |
최저매각가 16,807,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 18.9%에 불과합니다. 그러나 선순위 임차보증금 인수를 포함한 실질취득액은 100,702,526원으로, 최근 12개월 평균보다 11,910,860원 높고 평균의 113.4%입니다. 최신 거래 102,500,000원보다는 1,797,474원 낮지만, 취득세·명도·체납관리비 등 부대비용을 반영하기 전부터 최신 거래와 가까운 수준입니다.
③ 회차별 실질취득액 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 인수 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16,807,000원 | 83,895,526원 | 100,702,526원 |
| 6회 유찰 시 | 11,764,900원 | 88,846,868원 | 100,611,768원 |
| 7회 유찰 시 | 8,235,429원 | 92,312,809원 | 100,548,238원 |
6회 또는 7회까지 유찰되더라도 실질취득액은 각각 100,611,768원, 100,548,238원입니다. 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수액 증가로 상쇄되기 때문에, 추가 유찰을 단순한 가격 할인으로 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 16,807,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 702,526원 |
| 1. 임차인 민상규 보증금 | 100,000,000원 | 16,104,474원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 민상규 | 100,103,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 임차인 보증금에 배당되지만, 보증금 부족분 83,895,526원이 남습니다. 세종세무서 압류의 구체적인 체납액·세목·법정기일과 실제 집행비용에 따라 배당액 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설인 오피스텔로 이용 중이며, 17층 건물 중 12층입니다.
- 입지. 한국토지주택공사 세종특별본부 동측 인근으로 상업·업무용 빌딩과 주거용 오피스텔이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 남서측·북서측 인근에 96번 지방도와 시내버스 승강장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 도로·토지. 서측과 남동측 아스콘 포장도로에 접하며, 중심상업지역·미관지구·행정중심복합도시 지구단위계획구역에 속합니다.
- 시설. 위생·급배수·승강기 설비가 구비돼 있고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 최근 실거래는 70,000,000원부터 105,000,000원까지 편차가 크고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 5.4회·매각률 0.0%로 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득액으로 계산. 현재 회차 기준 낙찰대금 16,807,000원과 임차보증금 인수액 83,895,526원을 함께 자금계획에 반영해야 합니다.
- 임차보증금 지급 준비. 배당 후 잔액은 매수인이 인수하므로, 임차권 말소와 인도 협의를 위해 잔존 보증금 처리방안을 사전에 마련해야 합니다.
- 임대차 원본 검증. 임차권자와 경매신청채권자가 민상규로 동일합니다. 계약서·보증금 지급증빙·반환채권·청구금액 100,103,300원의 관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 세종세무서 압류의 세목·법정기일·체납액을 확인해 실제 배당순위와 인수금액 변동 가능성을 검토해야 합니다.
- 용도와 전입 적법성 확인. 공부상 업무시설인 오피스텔에 주택임차권이 설정돼 있으므로 실제 주거사용 상태와 전입 관련 자료를 대조해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 관리사무소에서 공용부분 체납관리비를 확인하고 현 점유자, 열쇠 인도, 내부 상태를 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·임대차계약서와 법원 기록을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “16,807,000원에 사는 물건이 아니다”
이 물건의 최저매각가는 감정가의 16.81%까지 떨어졌지만, 가격의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 현재 회차에 낙찰받으면 임차인에게 배당되지 않는 83,895,526원을 인수하게 되고, 실질취득액은 100,702,526원이 됩니다. 이는 최근 12개월 평균 88,791,666원보다 높고 최신 거래 102,500,000원에 가까운 금액입니다.
추가 유찰이 발생해도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 100,000,000원 부근에 고정됩니다. 여기에 오피스텔의 환금성, 단지 평균 5.4회 유찰, 세금 압류의 세부 확인 필요성, 임차권자와 신청채권자의 동일인 관계까지 고려하면 낮은 최저가만으로 접근할 수 없는 대항력 인수형 물건입니다. 결론은 최저가는 낮지만 실질가격은 최근 시세 이상, 권리와 환금성 부담까지 남는 보수적 접근 대상입니다.