서울남부지방법원 2025타경12791. 서울 강서구 화곡동 더베네치아스위트 8층 801호, 전용 31.57㎡ 오피스텔입니다. 소유자 문지우는 2021.10.30 매매를 원인으로 거래가액 328,000,000원에 취득했고, 같은 해 2021.11.24 소유권이전등기가 접수됐습니다. 같은 날 민간임대주택등기도 접수돼 있으며, 임차인 주기영은 2021.10.04 임대차계약, 2021.10.05 확정일자, 2021.11.24 주민등록·점유개시의 순서입니다.
말소기준으로 잡힌 권리는 2023.05.18 국의 압류입니다. 따라서 임차인의 주민등록·점유개시 2021.11.24가 기준일보다 빠릅니다. 실제로 임차인 조사에서도 대항력 있음, 확정일자와 배당요구를 갖춘 우선변제권 있음으로 정리돼 있습니다. 이 물건은 본래라면 ‘최저가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어나는’ 대항력 인수형에 해당합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12791 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-150 더베네치아스위트 제8층 제801호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 까치산로 77-2 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 31.57㎡ · 지하2층/지상9층 건물 내 제8층 제801호 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 문지우 · 2021.10.30 매매 · 거래가액 328,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 335,000,000원 / 214,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 328,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인일 | 2021.03.08 |
| 규모 | 더베네치아스위트 · 16세대 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별조건으로 실질 인수 0원
말소기준 압류는 2023.05.18이고, 주기영의 주민등록·점유개시는 2021.11.24입니다. 임차권등기 자체는 2023.10.30 접수됐지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유가 말소기준보다 먼저입니다. 확정일자는 2021.10.05이며 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주기영 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 328,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
* 일반 배당계산상 현재 회차 미배당 보증금은 117,401,600원입니다. 다만 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 이 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
실제 임차인은 주기영 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않고, 갑구 7번 가압류 및 갑구 8번 강제경매 채권자로 별도 구분합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균 317,500,000원보다 ‘최근 205,000,000원’을 봐야 한다
이 물건의 전체 실거래 평균은 317,500,000원이지만, 그 안에는 2021년과 2022년의 328,000,000원 거래가 반복적으로 섞여 있습니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최근12개월 평균 205,000,000원, 최신 거래 2024.04의 205,000,000원, 그리고 최근과 과거의 추세 -37.4%를 우선하는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 28.88㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2022.05 | 31.57㎡ | 6 | 328,000,000원 |
| 2022.05 | 31.57㎡ | 6 | 328,000,000원 |
| 2022.04 | 29.96㎡ | 6 | 325,000,000원 |
| 2022.04 | 29.93㎡ | 6 | 328,000,000원 |
| 2022.03 | 31.57㎡ | 9 | 328,000,000원 |
| 2022.01 | 29.93㎡ | 7 | 328,000,000원 |
| 2022.01 | 29.93㎡ | 9 | 328,000,000원 |
| 2022.01 | 29.96㎡ | 9 | 328,000,000원 |
| 2022.01 | 31.57㎡ | 7 | 328,000,000원 |
| 2021.11 | 31.57㎡ | 9 | 328,000,000원 |
| 2021.11 | 29.96㎡ | 7 | 328,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 317,500,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 205,000,000원 |
최저가만 전체 평균과 비교하면 67.5%라 크게 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 하락장 보정 후 기준은 다릅니다. 특별조건을 반영한 실질취득 214,400,000원은 최근12개월 평균 205,000,000원의 104.6%입니다. 따라서 현재 회차를 “시세보다 싸다”라고 평가할 수 없습니다. 최신 확인 거래도 2024.04이므로 2026.09.02 매각기일과 시차가 있다는 점까지 감안해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 214,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,801,600원 |
| 1. 임차인 주기영 보증금 | 328,000,000원 | 210,598,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 328,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 임차인 보증금 미배당액은 117,401,600원입니다. 그러나 이번 매각의 특별조건에 따라 해당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 특별조건이 없다면 최저가 하락만으로 해결되지 않는다
| 회차 | 매각가 | 일반 룰상 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 214,400,000원 | 117,401,600원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 171,520,000원 | 159,681,280원 | 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 137,216,000원 | 193,505,024원 | 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 |
이 표가 보여주는 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 특별조건이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 둘째, 이번 사건에서는 그 주된 인수 위험을 특별매각조건이 제거합니다. 따라서 현재 가격 비교는 최저가 214,400,000원 자체를 실질취득액으로 보고 최근 시세와 비교해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 오피스텔이며, 더베네치아스위트는 16세대입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북동측 인근. 주위는 오피스텔, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상9층, 사용승인일 2021.03.08. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재탐지·경보, 기계식 주차설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 공시지가 6,168,000원/㎡, 대 295.0㎡, 업무용, 평지·정방형, 소로한면입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 없음. 위반건축물 사항도 없음으로 확인됩니다.
- 시장성. 최근12개월 평균은 205,000,000원 1건이고 최신 거래도 2024.04의 205,000,000원입니다. 단지 경매 평균 유찰횟수는 2.4회, 매각률은 0.0입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 가치 판단은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지에 달려 있습니다.
- 대항력 자체는 강함. 주기영의 전입·점유 2021.11.24가 말소기준 2023.05.18보다 빠릅니다. 특별조건이 없다면 일반 배당계산상 117,401,600원의 인수 문제가 생기는 구조입니다.
- 전체 평균 317,500,000원에 현혹 금지. 최근12개월 평균과 최신 거래는 모두 205,000,000원이고, 현재 최저가는 그 시세의 104.6%입니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래 대 과거 거래 추세는 -37.4%입니다. 과거 328,000,000원대 거래를 현재 시세로 그대로 적용하면 가격을 높게 볼 위험이 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.24 민간임대주택등기가 접수돼 있고 감정 기타사항에도 민간임대주택 등록과 임차권 등기가 확인됩니다. 입찰 전 관련 등기와 매각조건을 원본 대조하세요.
- 소규모 오피스텔 환금성. 16세대 오피스텔이며 단지 경매 평균 유찰횟수는 2.4회, 매각률은 0.0으로 기록돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건·실거래 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 위험 해소”와 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 처음 보면 보증금 328,000,000원의 대항력 임차인이 있는 고위험 물건입니다. 현재 배당계산만 놓고 보면 미배당 보증금 117,401,600원이 남습니다. 그러나 특별매각조건이 그 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 요구하기 때문에, 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그 다음부터는 완전히 가격 문제입니다. 감정가 335,000,000원에서 두 번 유찰돼 214,400,000원까지 내려왔지만, 최근12개월 평균·최신 거래는 205,000,000원이고 현재 최저가는 그 기준의 104.6%입니다. 더구나 가격 추세가 -37.4%입니다. 전체 평균 317,500,000원 대비 67.5%라는 숫자만 보면 싸 보이지만, 최근 시세 기준으로는 그렇지 않습니다. 권리의 핵심 위험은 특별조건으로 해소됐지만, 현재 가격은 최근 시세 이상. 그래서 이 물건은 낮은 가격만 보고 접근할 사건이 아닙니다.
