서울남부지방법원 2025타경12795. 영등포구 당산동 나온타워 8층 803호, 전용 29.84㎡ 오피스텔입니다. 감정가는 218,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 139,520,000원, 감정가의 64%입니다. 현재 소유자는 고현섭이고, 2018년 5월 4일 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 그 이전에 복잡하게 얽혀 있던 가압류·근저당·경매개시결정들은 당시 매각과 말소로 정리됐습니다.
이번 경매의 핵심은 과거 권리들이 아니라 이동근의 주택임차권입니다. 임대차계약은 2020년 5월 6일, 점유개시는 2020년 6월 20일, 주민등록은 2020년 6월 22일이고, 최초 보증금 210,000,000원에 2022년 5월 23일 10,000,000원이 증액돼 현재 임차보증금은 220,000,000원입니다. 임차권등기는 2024년 6월 27일 이뤄졌고, 현재 경매개시결정 2025년 10월 23일보다 앞선 점유·전입을 바탕으로 대항력이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12795 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 당산동 121-3 나온타워 제8층 제803호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 29.84㎡ · 지하1층, 지상9층 중 제8층 |
| 소유자 | 고현섭 (2018.05.04 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 139,520,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 먼저다
현재 등기에서 실질적으로 봐야 할 선순위 권리는 이동근의 주택임차권입니다. 을구 26번 임차권의 보증금은 220,000,000원이고, 주민등록일자 2020년 6월 22일은 현재 말소기준으로 선언된 2025년 10월 23일 강제경매개시결정보다 빠릅니다. 그래서 일반적인 권리분석만 적용하면 배당으로 회수되지 못한 보증금이 매수인에게 넘어가는 대항력 인수형입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이동근 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 有 | 확인 없음 | 원칙상 인수 |
② 시세 비교 — 조건 적용 시 최근 거래의 90%
나온타워는 21세대, 2013년 10월 24일 준공입니다. 대상 전용면적은 29.84㎡이고, 확인되는 최근 12개월 동일 면적 거래는 2024년 12월 6층 155,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 155,000,000원으로 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 29.84㎡ | 6 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.84㎡ | 1건 | 155,000,000원 |
특별매각조건이 적용돼 인수가 실질 0원이 되면 현재 실질취득은 최저가와 같은 139,520,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 155,000,000원의 90.0%입니다. 감정가 218,000,000원보다도 크게 내려와 가격표만 보면 할인 구간입니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이라 이 155,000,000원을 넓은 의미의 확정 시세로 보기보다는 제한된 비교 기준으로 사용하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 139,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,753,280원 |
| 인수. 임차인 이동근 보증금 | 220,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 136,766,720원 |
| 미배당 | - | 83,233,280원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체로는 임차인 보증금 220,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 그러나 본 사건은 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건이 있어, 그 조건이 이행되면 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 집행비용은 매각가의 2.0% 추정치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 조건 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 룰상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 139,520,000원 | 136,766,720원 | 83,233,280원 | 220,000,000원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 111,616,000원 | 109,253,376원 | 110,746,624원 | 220,000,000원 |
| 4회 유찰 시(41%) | 89,292,800원 | 87,285,530원 | 132,714,470원 | 220,000,000원 |
특별매각조건을 제외한 원칙적 계산에서는 어느 회차든 보증금 220,000,000원의 인수 문제가 남습니다. 반대로 특별매각조건이 실제 매각조건으로 확정되고 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행된다면, 실질 인수는 회차별로 0원*이고 실질취득은 각 회차의 낙찰가가 됩니다. 따라서 이 사건은 최저가 숫자만 보는 것이 아니라 특별매각조건의 효력을 입찰 직전 원본에서 확인하는 것이 권리분석의 마지막 단계입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하1층·지상9층 건물의 제8층 제803호입니다.
- 입지. 서울특별시 영등포구 당산동 서울영동초등학교 인근으로, 오피스텔·근린생활시설·아파트·공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 영등포시장역이 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 6m 도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 토지면적은 319.0㎡, 공시지가는 4,544,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 물건상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 21세대 소규모 오피스텔이며 경매 평균 유찰횟수 7.2회·낙찰률 0.0%로 집계돼 있어 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각기일 직전 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 을구 26번 이동근 임차권이 특별매각조건에 따라 실제로 말소되는 구조인지 확인해야 합니다.
- 대항력 자체는 분명. 이동근의 점유개시 2020.06.20, 주민등록 2020.06.22는 2025.10.23 경매개시결정보다 앞섭니다. 특별조건이 없다면 인수형입니다.
- 실거래 표본 한계. 최근 12개월 동일 면적 거래는 1건, 155,000,000원입니다. 한 건의 가격만으로 시세 범위를 넓게 단정하지 않는 편이 안전합니다.
- 환금성 점검. 나온타워 경매 평균 유찰횟수 7.2회·낙찰률 0.0%라는 점을 매도기간과 자금회수 계획에 반영해야 합니다.
- 관리비·점유 현황 확인. 실제 점유 상태와 미납 관리비 등은 입찰 전 현장과 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 먼저 볼 한 줄
이 물건은 숫자만 보면 감정가 218,000,000원에서 139,520,000원까지 내려온 2회 유찰 오피스텔이고, 최근 실거래 155,000,000원보다도 낮습니다. 하지만 권리분석의 출발점은 가격이 아닙니다. 실제 임차인 이동근의 보증금은 220,000,000원이고 대항력이 있어, 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 아무리 낮아져도 매우 무거운 인수형입니다.
이번 사건을 성립시키는 것은 매각물건명세서에 적힌 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 그 조건이 확정적으로 적용된다면 실질 인수 0원*, 현재 실질취득 139,520,000원으로 최근 거래의 90.0%가 됩니다. 다만 21세대 소규모 오피스텔이고 최근 거래가 1건, 경매 평균 유찰횟수도 7.2회라는 점에서 종합 판단은 “조건은 매력, 환금성은 보수적으로”가 맞습니다.
