서울남부지방법원 2025타경12800. 강서구 화곡동 ‘더원’ 제2층 제201호 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태도 다세대주택이고, 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 6층, 사용승인은 2022.02.10입니다. 소유자 김영진은 2022.03.12 매매를 원인으로 2022.04.06 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 294,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “감정가 2.93억이 2회 유찰돼 1.8752억”이라는 가격이 아닙니다. 임차인 박준규의 보증금이 294,000,000원으로 최저가보다 훨씬 크고 대항력도 있기 때문입니다. 특별매각조건이 없다면 현재 회차에서 배당 후 남는 109,905,280원이 매수인 인수로 이어져, 최저가가 내려가도 실질취득 총액은 보증금 수준에서 쉽게 낮아지지 않는 구조입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서가 그 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건을 두고 있어 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12800 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 966-3 더원 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 지상6층 중 2층 |
| 비교 전용면적 | 24.33㎡ |
| 소유자 | 김영진 · 2022.03.12 매매 · 거래가액 294,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 187,520,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 294,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 특별매각조건
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박준규 | 건물 전부 · 주거 | 전입 2022.04.01 확정 2022.03.14 | 294,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 중복신고 아님 특별조건 실질 인수 0원 |
확인되는 실제 임차인은 박준규 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 등기부상 임차권자 본인이고, 전입신고일 2022.04.01과 확정일자 2022.03.14가 확인됩니다. 2023.12.05 임차보증금 294,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤으며 배당요구도 확인됩니다. 따라서 일반적인 경매라면 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 남을 수 있는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 ‘실질취득 187,520,000원’
특별매각조건으로 주된 임차보증금 인수가 해소되므로 이 사건의 시세 비교 기준은 룰상 보증금 294,000,000원이 아니라 현재 실질취득 187,520,000원입니다. 더원(966-3)의 비교 거래 12건 평균은 292,333,333원, 최저 264,000,000원, 최고 334,000,000원이며 최신 거래는 2022.05의 269,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 23.68㎡ | 5 | 269,000,000원 |
| 2022.05 | 25.72㎡ | 5 | 279,000,000원 |
| 2022.04 | 25.72㎡ | 5 | 334,000,000원 |
| 2022.04 | 26.50㎡ | 4 | 314,000,000원 |
| 2022.03 | 22.12㎡ | 3 | 264,000,000원 |
| 2022.03 | 22.12㎡ | 3 | 274,000,000원 |
| 2022.03 | 25.72㎡ | 5 | 279,000,000원 |
| 2022.03 | 26.50㎡ | 4 | 309,000,000원 |
| 2022.03 | 24.33㎡ | 3 | 304,000,000원 |
| 2022.03 | 26.00㎡ | 4 | 309,000,000원 |
| 2022.03 | 24.33㎡ | 3 | 294,000,000원 |
| 2022.03 | 26.17㎡ | 5 | 279,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 292,333,333원 |
현재 최저가 187,520,000원은 최근 12건 평균 292,333,333원의 64.1%입니다. 최신 거래 269,000,000원과 비교해도 최저가가 낮습니다. 다만 비교 거래가 2022.03~2022.05에 집중돼 있으므로 이 가격 차이를 그대로 현재 시세 차이로 확정하기보다는, 입찰 전 인근 다세대의 현재 거래·매물 수준을 함께 확인하는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 187,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,425,280원 |
| 1. 임차인 박준규 보증금 | 294,000,000원 | 184,094,720원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 294,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 박준규 보증금 미배당액은 109,905,280원입니다. 일반적인 대항력 임차인 구조라면 이 금액이 매수인 인수로 남을 수 있으나, 본건은 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영해 실질 인수 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 특별조건이 없으면 최저가 하락 효과가 제한된다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 187,520,000원 | 109,905,280원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 | 150,016,000원 | 146,884,224원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 | 120,012,800원 | 176,467,379원 | 실질 0원 |
이 표가 이 사건의 권리 구조를 가장 잘 보여줍니다. 특별조건이 없다면 낙찰가가 187,520,000원에서 150,016,000원, 120,012,800원으로 내려갈수록 임차인 미배당 인수액은 109,905,280원에서 146,884,224원, 176,467,379원으로 늘어납니다. 즉 낙찰가 하락만 보고 싸졌다고 판단할 수 없는 구조입니다. 하지만 본건 특별매각조건을 그대로 적용하면 확인된 임차인의 미배당 보증금 반환청구권은 매수인에게 남지 않아 각 회차의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 교남학교 서측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층, 사용승인 2022.02.10이며 위생·급배수·난방·소화·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 완경사 장방형 토지로 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중이며 북동측·남동측 약 5미터 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 3,737,000원/㎡.
- 규모. 더원(966-3)은 22세대로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 붙는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 박준규 임차권등기가 매수인에게 잔존하지 않는 절차와 시점을 확인하세요.
- 가격 기준. 특별조건 적용 시 현재 실질취득 187,520,000원은 최근 12건 평균 292,333,333원의 64.1%입니다.
- 거래시점 점검. 비교 실거래 12건은 2022.03~2022.05 거래이므로 현재 화곡동 다세대 거래·매물 가격을 입찰 직전 다시 비교하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.04.06 민간임대주택등기가 존재하므로 매각에 따른 처리 여부를 원본 등기와 매각조건에서 확인하세요.
- 배당표 재확인. 집행비용·당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “대항력 임차인”보다 중요한 한 줄은 특별매각조건
이 사건을 표면만 보면 보증금 294,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가가 187,520,000원이므로 위험해 보입니다. 실제 배당계산만 놓고 보면 박준규에게 184,094,720원이 배당되고 109,905,280원이 남으므로, 특별조건이 없다면 그 잔액을 매수인이 떠안을 수 있습니다. 하지만 본건은 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건이 있어, 그 조건을 전제로 하면 실질 인수는 0원입니다.
따라서 가격 비교도 보증금 294,000,000원이나 룰상 인수액을 더한 금액이 아니라 실질취득 187,520,000원을 기준으로 해야 합니다. 이 금액은 비교 실거래 12건 평균 292,333,333원의 64.1%로 가격상 할인 폭은 분명합니다. 다만 거래 표본이 2022년이고 다세대 22세대 규모라는 점, 무엇보다 특별조건 이행이 권리분석의 전제라는 점 때문에 “특별조건 확인 후 접근”이 이 사건의 결론입니다.
