서울남부지방법원 2025타경12810. 서울 양천구 신정동 ‘유니크7차’ 2층 201호로, 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 “임차인 있음/없음”으로 끝나지 않습니다. 임차인 강민광은 2023.04.28 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2023.03.24입니다. 말소기준은 그보다 늦은 2024.02.07 민물장어양식수산업협동조합 가압류이므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
보증금도 387,000,000원으로 현재 최저매각가 251,520,000원보다 큽니다. 집행비용 4,321,280원을 제외한 임차인 예상배당은 247,198,720원이고, 룰상 미배당 보증금은 139,801,280원입니다. 일반적인 사건이라면 이 금액이 매수인 인수 위험으로 이어집니다. 다만 본건은 특별매각조건이 핵심 예외입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12810 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 889-12 유니크7차 제2층 제201호 |
| 용도 / 구조 | 다세대주택 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 중 2층 · 사용승인 2022.03.18 |
| 소유자 | 김민수 3분의 1 · 김민애 3분의 1 · 장선미 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 393,000,000원 / 251,520,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 387,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 특별조건이 뒤집는다
등기부상 2022.03.31 통조림가공수산업협동조합 근저당권은 2023.04.28 이미 말소됐고, 김민애 지분에 대한 2023.05.12 국세 압류도 2023.06.12 해제·말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2024.02.07 민물장어양식수산업협동조합 가압류 200,000,000원입니다. 그 뒤의 토스뱅크 가압류, 주택도시보증공사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 강민광의 전입·점유는 2023.04.28로 말소기준보다 빠릅니다. 확정일자도 2023.03.24이고 배당요구가 이루어져 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 실제 임차인 1명입니다. 임차권등기는 2024.05.08에 등기됐지만, 대항력 판단의 핵심은 이미 선행한 전입·점유 시점입니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제는 있음, 실질 승계는 특별조건으로 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강민광 | 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.04.28 | 2023.03.24 | 387,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 실질 승계 0원* |
③ 가격·유찰 구조 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 393,000,000원, 현재 최저매각가는 251,520,000원으로 감정가의 64%입니다. 2회 유찰됐고, 유니크7차의 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 현재 회차가 단지 평균보다 유찰이 더 진행된 상태라는 점은 확인됩니다.
다만 이 사건의 가격 판단에서 중요한 것은 최저가 251,520,000원에 룰상 인수액 139,801,280원을 단순 합산해 391,321,280원으로 보는 것이 아니라, 특별매각조건의 권리포기·임차권말소가 이행되는 전제에서는 실질취득을 251,520,000원으로 보는 것입니다. 반대로 그 특별조건을 무시하고 “최저가가 감정가의 64%니까 무조건 싸다”고 판단하는 것도 적절하지 않습니다. 이 물건의 승부처는 가격 할인율보다 특별매각조건의 실제 적용과 말소 이행 확인입니다.
④ 예상배당표 (매각가 251,520,000원 가정 · 룰상 배당 시뮬레이션)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,321,280원 |
| 1. 임차인 강민광 보증금 | 387,000,000원 | 247,198,720원 |
| 2. 가압류 · 민물장어양식수산업협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 153,828,974원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 774,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 387,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 룰상 배당에서는 임차인에게 247,198,720원이 배당되고 139,801,280원이 미배당됩니다. 이 미배당액은 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 매수인 인수 대상으로 이어질 수 있으나, 본건은 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 전제로 실질 인수 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 양천구 신정동, 지하철 5호선 목동역 북서측 인근. 다세대주택·단독주택·아파트단지·근린생활시설이 섞인 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 목동역이 있으며, 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물의 2층 201호. 기본 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역에 해당하며 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 유니크7차는 14세대의 소규모 다세대입니다. 단지형 아파트보다 개별 물건의 가격·매수자 편차가 커질 수 있어 출구가격을 보수적으로 잡는 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 본건 매수인에게 적용되는 조건인지 반드시 원문으로 재확인하세요.
- 임차권 말소 시점 확인. 낙찰·대금납부 후 임차권등기가 어떤 절차와 시점으로 말소되는지 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차 룰상 미배당은 139,801,280원이지만 특별조건 이행 전제의 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 입찰가 계산이 크게 달라집니다.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 매각가는 201,216,000원, 룰상 임차보증금 미배당은 189,401,024원이며, 4회 유찰 시 매각가는 160,972,800원, 미배당은 229,080,819원입니다.
- 명도. 임차권등기 및 실제 점유 상태를 현장에서 확인하고, 매각 후 인도·퇴거 절차까지 별도로 계획하세요.
- 소규모 다세대의 출구전략. 14세대 물건인 만큼 감정가 할인율보다는 주변 다세대 매물, 층·향·내부상태, 매도기간을 함께 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인 사건이지만, 이 사건은 특별조건이 핵심”
표면만 보면 보증금 387,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 251,520,000원에서 룰상 139,801,280원이 미배당되는 전형적인 인수형 사건입니다. 그러나 특별매각조건은 그 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있어, 그 조건이 이행되는 범위에서는 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 251,520,000원입니다. 다만 이 물건을 평가하는 핵심은 감정가 대비 64%라는 숫자가 아니라, 특별매각조건이 실제로 어떻게 집행되고 임차권이 어떻게 말소되는지를 확인하는 것입니다. 권리분석상 주된 위험은 조건부로 제거됐지만, 소규모 다세대라는 환금성 특성과 2회 유찰 이력까지 감안하면 무조건적인 가격 가점을 주기보다는 조건 확인 후 보수적으로 접근할 사건입니다.
