서울남부지방법원 2025타경12830. 영등포역 북측 인근 다솔메트로시티 404호 오피스텔입니다. 감정가는 267,000,000원, 현재 최저매각가는 170,880,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 감정가보다 낮아졌다는 데 있지 않습니다. 임차인 이영화의 전입·점유개시일은 2021.10.28, 확정일자는 2021.09.28로 말소기준인 2023.01.11 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 임차보증금의 미배당액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
현재 회차 배당계산에서는 매각대금 170,880,000원 가운데 집행비용 3,192,320원을 제외한 167,687,680원이 임차인 보증금에 배당되고, 보증금 325,000,000원 중 157,312,320원이 남습니다. 일반적인 대항력 임차인 경매라면 이 잔액이 낙찰자 부담으로 이어져 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 유형입니다. 그러나 이 사건에는 그 일반 원칙을 뒤집는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
* 배당계산 자체의 룰상 미배당액은 현재 회차 157,312,320원이며, 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 반영해 실질 인수를 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12830 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동3가 17 다솔메트로시티 제4층 제404호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용으로 이용중 |
| 소유자 | 고완석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 170,880,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 325,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선행, 특별조건이 인수를 끊는다
말소기준은 2023.01.11 갑구 3번 주택도시보증공사 가압류 788,000,000원입니다. 그러나 임차인 이영화는 그보다 앞선 2021.10.28에 전입 및 점유를 시작했고 확정일자도 2021.09.28에 받았습니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 이후 국의 압류, 임차권등기, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영화 | 건물전부 · 주거 | 325,000,000원 | 2021.10.28 | 2021.09.28 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계자로 중복 기재된 별도 임차인은 없습니다. 이영화는 배당요구를 했으며, 등기부에도 2023.07.25 주택임차권 325,000,000원이 등기돼 있습니다.
② 가격 판단 — 시세자료 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가 170,880,000원은 감정가 267,000,000원에서 2회 유찰된 가격입니다. 다만 이 사건에는 동일·유사 오피스텔의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 하락폭만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,192,320원 |
| 1. 임차인 이영화 보증금 | 325,000,000원 | 167,687,680원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 325,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 임차보증금 미배당액은 157,312,320원입니다. 다만 특별매각조건의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 오피스텔이며 현재 주거용으로 이용중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 13층 업무시설 및 근린생활시설입니다.
- 입지. 영등포역 북측 인근으로 상가와 오피스텔이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장과 지하철역이 인접해 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 개별난방·기계식 주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 14,410,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매수인에게 적용되는 범위와 절차를 확인하세요.
- 임차권 말소 확인. 이영화의 주택임차권등기가 매각 후 조건에 따라 말소되는 구조인지 집행기록과 매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로 최저가 170,880,000원만 보고 저가 매수로 판단하지 마세요.
- 2회 유찰 원인 점검. 권리 외에도 오피스텔의 실제 점유상태·내부 상태·관리비·기계식 주차 등 환금성 요소를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2021.10.28 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 효력과 말소 여부를 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·집행기록의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “위험한 대항력, 특별조건으로 해소되는 사건”
겉으로만 보면 이 물건은 보증금 325,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저매각가 170,880,000원보다 보증금이 훨씬 큰 전형적인 인수형 사건입니다. 배당계산만 보면 미배당 157,312,320원이 남기 때문에 최저가가 내려가도 매수인의 총 부담이 임차보증금 수준으로 수렴하는 구조입니다.
하지만 이번 사건은 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다는 특별조건이 명시돼 있습니다. 그 조건을 그대로 반영하면 매수인 실질 인수는 0원*, 현재 실질취득은 170,880,000원입니다. 다만 최근 실거래 비교자료가 없으므로 이 가격이 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 권리의 승부처는 특별매각조건 확인, 가격의 승부처는 별도의 시세 검증입니다.
