222,720,000원
서울남부지방법원 2025타경12835. 강서구 등촌동 션밸리 제3층 제301호로, 감정평가상 공부 용도는 도시형생활주택(단지형다세대)이며 거실 및 주방, 방2, 욕실 등으로 이용됩니다. 감정가는 348,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 222,720,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “64%까지 떨어졌다”가 아니라, 대항력 있는 임차보증금 336,000,000원을 낙찰자가 실제로 떠안느냐입니다.
등기상 임차권자 강현식의 임대차계약일은 2021.05.03, 주민등록일은 2021.06.25, 점유개시일은 2021.06.26, 확정일자는 2021.05.03입니다. 현재 말소기준으로 선언된 강서세무서장의 압류는 2023.06.07이므로, 강현식은 그보다 앞선 전입을 갖춘 대항력 있는 임차인입니다. 통상이라면 낙찰가가 보증금에 미치지 못할수록 미배당 보증금 인수액이 커지는 구조지만, 이 사건에는 그 일반 구조를 바꾸는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12835 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 365-207 션밸리 제3층 제301호 도로명: 서울특별시 강서구 공항대로58가길 46-2 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 거실 및 주방·방2·욕실 등 · 6층 건물 중 3층 |
| 실거래 비교 면적 | 26.59㎡ |
| 사용승인일 | 2021.01.26 |
| 소유자 | 고완석 · 2021.05.25 매매 · 거래가액 336,000,000원 · 2021.07.09 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 348,000,000원 / 222,720,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 336,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별조건이 결론을 바꾼다
2021.02.01 관악신용협동조합의 채권최고액 4,728,000,000원 근저당권이 설정됐지만 2021.06.24 일부포기로 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준권리는 2023.06.07 강서세무서장의 압류입니다. 임차인 강현식의 주민등록일 2021.06.25가 이보다 앞서므로 대항력이 인정되고, 확정일자 2021.05.03과 배당요구까지 갖춰 우선변제권도 행사합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강현식 실제 임차인 1명 | 건물 전부 주거(임차권등기) | 336,000,000원 | 대항력 있음 전입 2021.06.25 | 우선변제 있음 확정 2021.05.03 · 배당요구 | 승계 아님 보증기관 중복신고 아님 |
② 시세 비교 — 70.5%이지만 하락 추세는 분명하다
션밸리(365-207)는 총 20세대, 사용승인일 2021.01.26의 다세대주택입니다. 실거래 비교 면적은 26.59㎡이고, 확인된 실거래는 7건입니다. 전체 평균은 332,285,714원이지만 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 3건, 평균은 316,000,000원이며 최신 거래는 2026.07 335,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 28.29㎡ | 5 | 335,000,000원 |
| 2026.06 | 28.29㎡ | 6 | 345,000,000원 |
| 2026.03 | 26.59㎡ | 6 | 268,000,000원 |
| 2023.12 | 28.29㎡ | 4 | 366,000,000원 |
| 2023.10 | 26.59㎡ | 6 | 338,000,000원 |
| 2021.07 | 26.59㎡ | 4 | 336,000,000원 |
| 2021.07 | 26.59㎡ | 5 | 338,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 316,000,000원 |
특별매각조건을 반영한 실질취득 222,720,000원은 최근 12개월 평균 316,000,000원의 70.5%입니다. 따라서 현재 회차는 최근 시세보다 높은 가격이 아니라, 수치상 할인 구간에 들어와 있습니다. 다만 최근 거래군과 이전 거래군의 추세가 -8.3%로 하락하고 있어 전체 평균 332,285,714원을 기준으로 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다. 최신 거래 335,000,000원과 최근 12개월 평균 316,000,000원을 함께 보는 것이 더 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 222,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,918,080원 |
| 1. 임차인 강현식 보증금(우선변제) | 336,000,000원 | 218,801,920원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 336,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 117,198,080원입니다. 일반 원칙상 매수인 인수 가능액이지만, 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 특별매각조건을 해당 임차보증금에 적용하면 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 룰상 부족액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 64% | 222,720,000원 | 117,198,080원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51% | 178,176,000원 | 161,118,464원 | 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 41% | 142,540,800원 | 196,254,771원 | 실질 인수 0원 |
이 표는 왜 특별매각조건을 먼저 읽어야 하는지를 보여줍니다. 대항력 임차인만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액은 117,198,080원에서 161,118,464원, 196,254,771원으로 증가합니다. 하지만 이 사건은 해당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로, 가격 판단은 이 룰상 인수액을 더한 금액이 아니라 특별조건 반영 후의 실질취득가를 기준으로 해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 등촌중학교 남동측 인근으로 아파트·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수도권 지하철 9호선 등촌역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 3층 301호이며 사용승인일은 2021.01.26, 승강기·난방·급배수·위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측·서측·남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 과밀억제권역 등이 포함되며 공부와의 차이는 없습니다.
- 시세 표본. 총 20세대, 확인 실거래 7건이며 최근 12개월 거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균 316,000,000원, 최신 거래 335,000,000원, 최근 추세 -8.3%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 현재 매각기일에도 그대로 적용되는지 매각물건명세서 원문을 대조하세요.
- 임차권 말소 확인. 강현식의 주택임차권등기가 특별조건에 따라 실제 말소되는 절차와 시점을 확인해야 합니다.
- 배당표 구분. 117,198,080원은 현재 배당계산에서 발생하는 룰상 부족액입니다. 특별조건이 이행되는 전제에서만 실질 인수 0원입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 316,000,000원이지만 최근 거래 추세는 -8.3%입니다. 과거 전체 평균 332,285,714원을 가격 상한 근거로 과신하지 마세요.
- 현황 확인. 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부는 집합건축물대장상 현황도·외관·탐문조사를 기준으로 확인됐습니다.
- 세금·배당 원본 확인. 말소기준권리가 강서세무서장의 압류인 만큼 실제 조세채권과 배당순위, 당해세 반영 여부를 원본 배당자료에서 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 인수형으로 끝내면 안 되는 사건
표면만 보면 보증금 336,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가는 222,720,000원이므로 전형적인 보증금 인수형처럼 보입니다. 실제 배당계산에도 117,198,080원의 부족액이 잡힙니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 명시돼 있습니다. 이 조건을 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가 222,720,000원 기준입니다.
그 가격은 최근 12개월 평균 316,000,000원의 70.5%로 수치상 할인 폭이 있습니다. 다만 최근 시세 추세가 -8.3%이고 이미 2회 유찰된 다세대 물건인 만큼, 가격 할인만 보고 접근할 사건은 아닙니다. 이 물건의 승부처는 “임차보증금이 얼마냐”보다 “특별매각조건이 실제로 완결되어 인수 0원이 되는지를 입찰 전에 얼마나 확실히 확인하느냐”에 있습니다.
