서울남부지방법원 2025타경12839. 금천구 독산동 삼원하이츠 제4층 제403호, 감정 이용상태상 다세대주택입니다. 감정가 327,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 209,280,000원, 감정가의 64%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 선순위 임차보증금 340,000,000원의 처리입니다.
임차인 이량순은 2021.10.07 확정일자를 받고 2021.11.01 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준인 2023.07.21 한국주택금융공사 가압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 일반 계산대로라면 현재 매각가에서 집행비용을 공제한 205,550,080원을 배당받고도 134,449,920원이 남아 매수인 인수 문제가 생깁니다. 하지만 본건에는 그 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12839 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 149-23 삼원하이츠 제4층 제403호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 시흥대로147길 35-6 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 엄태현 · 2022.11.30 소유권이전 · 거래가액 340,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 327,000,000원 / 209,280,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2023.07.21 한국주택금융공사 가압류 85,107,392원입니다. 그 뒤의 서민금융진흥원 가압류, 국민건강보험공단 압류, 금천구 압류, 서울신용보증재단 가압류, 국 압류, 은평구 압류와 본건 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이량순의 실제 전입·점유는 말소기준보다 빠른 2021.11.01이고 확정일자도 2021.10.07입니다. 임차권등기 자체는 2023.11.13이지만 선행한 전입·점유를 기준으로 대항력이 인정되는 구조이므로, 특별매각조건이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 남는 전형적인 선순위 임차인 인수형입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이량순 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.01 | 2021.10.07 | 340,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 | 승계 아님 |
| 이용철 | 미상 | 2025.01.02 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 | 승계 아님 |
이량순은 배당요구가 확인되고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 반면 이용철은 2025.01.02 전입으로 말소기준 2023.07.21보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상인 점유자이므로 현황과 계약관계는 매각 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 209,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,729,920원 |
| 1. 임차인 이량순 보증금(우선변제) | 340,000,000원 | 205,550,080원 |
| 2. 가압류 · 한국주택금융공사 | 85,107,392원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,505,029원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 340,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 룰상 계산에서는 이량순 보증금 부족분이 134,449,920원 발생합니다. 다만 본건 특별매각조건에 따라 그 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되는 전제에서는 매수인 실질 인수액을 0원*으로 봅니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 슬라브지붕이며 외벽은 벽돌쌓기 등, 창호는 P.V.C샷시 창호 등입니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 세일중학교 남측 인근으로, 단독주택·저층 공동주택·아파트·학교·소규모 근린생활시설 등이 주변에 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 설비. 난방설비, 위생 및 급배수설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 장방형 평지의 주거용 부지이며 동측으로 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·2종일반주거지역(7층 이하)이며 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다. 내부구조는 현황과 다소 상이할 수 있어 경매 참여 시 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이량순의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건에 정확히 어떻게 반영되는지 원본 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 이량순 임차권 말소 절차. 임차권등기 보증금은 340,000,000원이고 현재 룰상 미배당액은 134,449,920원입니다. 말소 이행 시점과 필요한 절차를 확인하세요.
- 이용철 점유 확인. 2025.01.02 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 점유 범위와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 5건이 있으며 당해세에 해당하면 0순위 차감으로 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 64%지만, 별도 실거래 비교 없이 유찰률만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
- 내부 현황 확인. 내부구조가 집합건축물대장상 건축물현황도 및 외부 관찰과 다소 상이할 수 있다는 감정 의견이 있어 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “1.34억 인수 계산”보다 특별매각조건이 먼저다
이 사건을 일반적인 선순위 임차인 물건처럼 계산하면 현재 최저가 209,280,000원에서 이량순 보증금 340,000,000원 중 134,449,920원이 미배당되어 매수인에게 남는 그림입니다. 하지만 본건은 바로 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하므로, 조건 이행을 전제로 한 실질 인수는 0원*입니다.
따라서 핵심은 “2회 유찰이라 싸다”도, “선순위 보증금 3.4억이라 무조건 위험하다”도 아닙니다. 특별매각조건이 실제 낙찰자에게 어떤 방식으로 적용되고 임차권등기가 어떻게 말소되는지를 원본 서류로 확인하는 것이 첫 번째입니다. 그 다음이 이용철 점유·명도와 국세·지방세 압류 확인입니다. 주된 인수 위험은 조건부로 해소되어 있지만, 별도 점유자와 세금 확인이 남아 있어 종합적으로는 조건 확인형 다세대 경매로 보는 것이 맞습니다.
* 배당 계산만 적용하면 이량순 보증금 미배당액은 현재 회차 134,449,920원입니다. 본 리포트의 실질 인수 0원 표기는 매각물건명세서에 기재된 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 특별매각조건이 이행되는 것을 전제로 합니다.
