대전지방법원 2025타경503052. 충남 금산군 부리면 불이리 309-6, 토지 2,567㎡와 공장·사무실·창고 등으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 593,498,460원이지만 5회 유찰되면서 현재 최저매각가는 99,748,000원, 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 다만 이 물건에서 중요한 것은 할인율 자체가 아닙니다. 동일 조건의 비교 실거래 자료가 없고, 용도가 공장·토지인 만큼 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 단정하기 어렵습니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 현 소유자 김현애가 2022.05.26 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 대전축산업협동조합이 채권최고액 354,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 부산신용보증재단 가압류, 이번 임의경매개시결정, 신용보증기금 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503052 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 금산군 부리면 불이리 309-6 · 무금로 1674 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장, 사무실, 창고 등으로 이용 |
| 토지 | 2,567㎡ · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 김현애 |
| 감정가 / 최저가 | 593,498,460원 / 99,748,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전축산업협동조합 / 300,604,844원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㉠~㉢ 포함 · 제시외 컨테이너 ㉣ 매각제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2022.05.26 대전축산업협동조합 근저당 354,000,000원입니다. 이후의 부산신용보증재단 가압류 19,999,968원, 2025.07.25 임의경매개시결정, 신용보증기금 가압류 18,303,287원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당 부족액이 커도 이 후순위 채권액 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 아유오케이바이오(주) | 2024.05.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사상 실제 임차인은 아유오케이바이오(주) 1명입니다. 전입신고일은 2024.05.27로, 말소기준권리인 2022.05.26 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 제공된 권리관계상 임차보증금이 매수인에게 승계되는 것으로 보지는 않습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당관계와 점유·명도 상황은 입찰 전에 원문 서류로 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,748,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,195,464원 |
| 2. 근저당 · 대전축산업협동조합 | 354,000,000원 | 97,552,536원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 19,999,968원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 18,303,287원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액 392,303,255원 중 예상 배당은 97,552,536원이고, 미배당액은 294,750,719원입니다. 소유자 잔여액은 0원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 물건 자체의 핵심 — 공장·토지와 매각 범위
감정평가상 건물은 공장, 사무실, 창고 등으로 이용 중입니다. 구조는 경량철골구조 기타지붕 단층 일반공장, 단층 창고, 부속건물인 화장실로 조사됐고, 외벽은 판넬 및 벽돌쌓기, 바닥은 에폭시·타일, 창호는 하이새시 등으로 마감됐으며 관리상태는 보통으로 평가됐습니다. 기본적인 전기 및 위생설비도 갖추고 있습니다.
⑤ 입지·토지·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. ‘청풍서원’ 동측 인근이며 전·답·임야·농가주택·소규모 공장 등이 소재하는 소규모 공장지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 노선버스정류장이 있고 운행횟수 등을 고려한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 2,567㎡, 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용, 평지·부정형이며 도로접면은 소로한면입니다. 공시지가는 72,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 생산관리지역이며 가축사육제한구역, 접도구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 배수구역, 하수처리구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 해당사항 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
- 임대관계. 감정평가에서는 임대관계 미상으로 조사됐고, 현황조사에는 아유오케이바이오(주)의 전입이 확인됩니다.
⑥ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 99,748,000원 | 97,552,536원 | 294,750,719원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 69,823,600원 | 68,166,775원 | 324,136,480원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 48,876,520원 | 47,596,743원 | 344,706,512원 | 0원 |
유찰이 더 진행될 경우 최저가는 69,823,600원, 다시 48,876,520원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 세 경우 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 반대로 신청채권자의 청구액 300,604,844원은 어느 시나리오에서도 전액 변제되지 않습니다. 이는 채권자의 미회수 문제이지, 말소기준 이후 소멸 권리가 매수인에게 그대로 넘어간다는 의미는 아닙니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 확인. 아유오케이바이오(주)는 2024.05.27 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 현장 점유 확인. 공장·사무실·창고의 실제 사용자와 점유 범위, 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 제시외 물건 구분. 제시외 건물 ㉠~㉢은 매각 포함, 컨테이너 ㉣은 매각 제외입니다. 현장 위치를 감정평가서와 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 생산관리지역 외에도 접도구역·역사문화환경보존지역·배출시설설치제한지역·배수구역·하수처리구역 등 제한이 걸려 있습니다.
- 가격 검증. 5회 유찰로 감정가의 16.81%까지 내려왔지만 비교 실거래가 없으므로 현장 가치와 활용도를 기준으로 별도의 적정가 산정이 필요합니다.
- 배당표 재확인. 현재 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 직전 매각물건명세서와 배당 관련 원문을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 것”과 “싸게 사는 것”은 다르다
이 물건은 권리만 보면 말소기준이 뚜렷합니다. 2022.05.26 대전축산업협동조합 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정은 소멸하고, 조사된 임차인 아유오케이바이오(주)도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 따라서 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 종합 판단의 중심은 권리보다 물건성과 환금성에 있습니다. 이미 5회 유찰됐고, 공장·토지라는 용도 특성에 더해 매각 포함 제시외 건물과 매각제외 컨테이너가 섞여 있습니다. 비교 가능한 실거래 자료도 없어 최저가 99,748,000원을 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없습니다. 권리는 비교적 정리돼 있지만, 가격 판단은 현장조사 없이는 닫히지 않는 사건. 감정가 대비 할인율보다 실제 활용 가능성과 환금성을 먼저 확인해야 합니다.
