인수는 0원이지만, 감정가 34.3%만 보고 ‘싸다’고 볼 수 없다 — 금산 불이리 공장

대전지방법원 2025타경503052. 금산군 부리면 불이리 309-6의 공장용지 2,567㎡와 공장·사무실·창고 등 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 현 소유자 김현애는 2022년 5월 26일 선행 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 대전축산업협동조합 앞으로 채권최고액 354,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 부산신용보증재단 가압류, 이 사건 임의경매개시결정, 신용보증기금 가압류가 차례로 등기됐습니다.

권리 인수만 보면 비교적 단순합니다. 2022년 현 소유자 취득 당시 종전 가압류·경매·근저당권이 말소됐고, 현재 경매의 기준점이 되는 대전축산업협동조합 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 아유오케이바이오(주)의 전입일도 2024년 5월 27일로 기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 임대차 원본 확인은 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현 소유자 취득 이후를 기준으로 본다

현재 남아 있는 후순위 등기는 부산신용보증재단 가압류 19,999,968원, 대전축산업협동조합의 임의경매개시결정, 신용보증기금 가압류 18,303,287원입니다. 모두 2022년 근저당보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기권리 기준으로 낙찰자가 인수할 금액은 0원입니다.

점유·임차인 — 실제 점유 임차인 1명

아유오케이바이오(주)는 현황조사에서 확인된 실제 점유 임차인 1명입니다. 전입일이 2022년 대전축산업협동조합 근저당보다 늦어 대항력은 없으며, 보증금이 확인되지 않더라도 경매절차에서 배당받지 못한 금액을 매수인에게 주장하는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당순위 자체는 미상입니다.

② 가격 비교 — 감정가 34.3%, 그러나 시세 판단은 보류

현재 최저매각가는 203,569,000원으로 감정가 593,498,460원의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 142,498,300원, 5회 유찰 시 99,748,810원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 비교 가능한 실거래가가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 203,569,000원 가정)

현재 회차의 총 채권액은 1,074,757,567원, 채권자 배당액은 199,919,034원, 미배당액은 874,838,533원으로 계산돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 금산군 부리면 불이리 ‘청풍서원’ 동측 인근입니다. 전·답·임야·농가주택·소규모 공장이 혼재한 소규모 공장지대이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 인근에 노선버스정류장이 있고 운행횟수 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
• 이용상태. 공장, 사무실, 창고 등으로 이용 중이며 기본적인 전기·위생설비를 갖추고 있습니다.
• 토지 형상. 공장용지 2,567㎡, 평지·부정형·소로한면이며 개별공시지가는 ㎡당 72,800원입니다.
• 규제. 생산관리지역이며 가축사육제한구역·접도구역·역사문화환경보존지역·배출시설설치제한지역·배수구역·하수처리구역 등에 포함되거나 저촉됩니다.
• 건물 상태. 경량철골구조 단층 일반공장·창고·부속건물로 외벽은 판넬·벽돌쌓기, 바닥은 에폭시·타일붙임 등이며 관리상태는 보통입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 공장·사무실·창고가 결합된 특수용도이고 실거래 비교자료가 없어, 감정가 할인율만으로 매각 가능가격을 판단하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 원본 확인. 2008년 근저당의 말소와 2022년 선행경매로 인한 종전 권리 말소를 확인하고, 2022.05.26. 대전축산업협동조합 근저당을 현재 기준권리로 볼 수 있는지 등기부 원본과 매각물건명세서에서 대조하세요.
• 배당순위 재산정. 예상배당표에 말소된 권리가 포함돼 있으므로 배당요구종기·채권계산서·공동담보 관계를 확인해 신청채권자의 실제 순위와 배당액을 다시 계산해야 합니다.
• 임대차 원본 확인. 아유오케이바이오(주)의 보증금, 계약기간, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유 범위를 확인하세요. 대항력은 없지만 명도 협의 대상입니다.
• 매각 범위 특정. 제시외 건물 ㉠~㉢은 포함되지만 컨테이너 ㉣은 제외됩니다. 현장에서 위치·규격·소유자와 철거 또는 존치 조건을 확인하세요.
• 용도·규제 확인. 생산관리지역과 접도구역·배출시설설치제한지역·역사문화환경보존지역 등 중첩 규제가 현재 업종과 향후 활용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
• 시설 상태 확인. 공장·창고의 판넬, 에폭시 바닥, 전기·위생설비 상태와 실제 가동 가능 여부를 현장 조사하세요.
• 가격 검증. 현재 최저가 203,569,000원은 감정가의 34.3%지만 실거래 비교가 없습니다. 인근 공장용지와 유사 규모 공장의 실제 거래·임대수익·철거 및 보수비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 회차 시나리오. 4회 유찰 시 142,498,300원, 5회 유찰 시 99,748,810원이지만 낮아지는 가격만큼 채권 미배당액은 커집니다. 채권 미배당은 매수인 인수액이 아니므로 두 개념을 구분하세요.

맺으며 — “인수 0원”은 합격, “가격”은 검증 전 보류

이 사건은 현 소유자 취득 이후의 권리만 놓고 보면 매수인 인수액이 0원이고, 아유오케이바이오(주) 역시 기준권리 이후 전입해 대항력이 없습니다. 권리 인수 구조 자체는 비교적 명확합니다.

하지만 입찰 판단은 보수적으로 해야 합니다. 3회 유찰돼 감정가의 34.3%까지 내려왔어도 시세를 입증할 실거래 자료가 없고, 생산관리지역의 공장·사무실·창고 복합물건이라 활용성과 환금성을 개별 검증해야 합니다. 제시외 컨테이너가 매각에서 제외되고, 점유자의 임대차 조건이 미상이며, 등기부의 말소기재와 예상배당 순위도 충돌합니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 확인 전까지 보류입니다.