서울남부지방법원 2025타경12855. 화곡동 비에스하우징 304호, 전용 23.14㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가는 190,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 121,600,000원입니다. 이 사건의 핵심은 “최저가가 감정가의 64%”라는 숫자가 아니라, 말소기준권리보다 앞선 임차인의 보증금 196,000,000원을 매수인이 실제로 떠안는지 여부입니다.
윤정아의 임대차는 2018년 3월부터 시작됐고, 점유개시는 2018.03.23, 전입은 2018.03.26입니다. 확정일자는 최초 계약분 187,000,000원에 대해 2018.03.12, 2022.03.04 증액된 9,000,000원에 대해서는 2022.03.08입니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사 가압류는 2023.01.13이므로, 임차인의 대항력은 말소기준보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12855 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 424-85 비에스하우징 제3층 제304호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 곰달래로19가길 30-5 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 23.14㎡ · 방2·거실1·주방/식당1·욕실/화장실1·발코니 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 중 3층 · 2018.02.14 사용승인 |
| 소유자 | 황용순 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 121,600,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 196,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별조건이 인수액을 없앤다
말소기준은 2023.01.13 주택도시보증공사의 가압류입니다. 윤정아는 그보다 앞선 2018.03.23 점유개시와 2018.03.26 전입을 갖추고 있어 대항력 있음으로 판단됩니다. 2024.04.03에는 임차보증금 196,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 따라서 일반적인 사건이라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
다만 이 사건에는 위 특별매각조건이 붙었습니다. 현재 최저가 121,600,000원으로 배당을 계산하면 집행비용 2,502,400원 공제 후 윤정아에게 119,097,600원이 배당되고, 규칙상 미배당 보증금은 76,902,400원입니다. 특별매각조건이 없다면 이 미배당액이 매수인 인수 위험이지만, 이 사건에서는 해당 반환청구권 포기 조건 때문에 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤정아 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2018.03.26 | 2018.03.12 | 196,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질 승계 0원* |
③ 시세 비교 — 특별조건 반영 실질취득 121,600,000원 기준
가격 비교의 기준은 최저가가 아니라 실제로 부담할 취득금액입니다. 이번 사건은 특별매각조건을 반영하면 현재 회차 실질취득이 121,600,000원이므로 이 금액을 제공된 실거래 지표와 비교합니다. 비에스하우징 전용 23.14㎡ 거래 표본은 3건이고, 평균은 236,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 23.14㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2022.06 | 23.14㎡ | 4 | 248,000,000원 |
| 2022.04 | 23.14㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 평균 | 23.14㎡ | 3건 | 236,000,000원 |
데이터상 최근 12개월 평균 지표 역시 236,000,000원, 최신 거래 지표는 2022.06 · 260,000,000원이며, 현재 최저가 121,600,000원은 평균 지표의 51.5%입니다. 특별매각조건을 반영한 실질취득도 121,600,000원이므로 제공된 시세지표 대비 가격차는 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 121,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,502,400원 |
| 1. 임차인 윤정아 보증금 | 196,000,000원 | 119,097,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 596,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 196,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 계산상 윤정아의 미배당 보증금은 76,902,400원입니다. 그러나 매각물건명세서의 반환청구권 포기 특별매각조건을 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 특별조건 없으면 총부담이 거의 고정된다
| 회차 | 매각가 | 일반 규칙상 미배당 | 특별조건 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 121,600,000원 | 76,902,400원 | 121,600,000원 |
| 3회 유찰 (51%) | 97,280,000원 | 100,871,040원 | 97,280,000원 |
| 4회 유찰 (41%) | 77,824,000원 | 119,976,832원 | 77,824,000원 |
이 표가 보여주는 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 대항력 임차인의 미배당 보증금이 커져 매수인의 총부담이 보증금 수준 부근에서 크게 내려가지 않습니다. 둘째, 이번 특별매각조건을 실제로 적용하면 확인된 임차보증금의 실질 승계액은 0원이므로 유찰될수록 매수인의 실질취득금액도 매각가와 함께 내려갑니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대). 전용 23.14㎡, 총 19세대 규모의 비에스하우징입니다.
- 입지. 화곡1동주민센터 북서측 인근. 도시형생활주택, 다가구, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하는 제2종일반주거지역 내 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 북동측 근거리에 지하철 5호선 까치산역, 남측 인근 곰달래로에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 2018.02.14 사용승인, 철근콘크리트구조 7층 건물 중 3층. 승강기·도시가스 개별난방·CCTV·1층 주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 노폭 약 4~5m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고, 감정평가서상 위반건축물 표기는 본건 304호와 무관합니다.
- 거래표본. 동일 전용면적 확인 실거래는 3건이며 모두 2022년 거래입니다. 현재 환금성 판단에는 최신 거래 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기의 주체·범위와 매수인에 대한 효력을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 관계. 확인된 실제 임차인은 윤정아 1명이며, 전입 2018.03.26·보증금 196,000,000원·대항력 및 우선변제권이 있습니다.
- 규칙상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차 일반 계산상 미배당 76,902,400원이지만 특별매각조건 적용 시 실질 인수는 0원입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.25 등기된 민간임대주택 표시에 대해 매각 후 처리와 승계 여부를 원본 기준으로 확인하세요.
- 시세 재검증. 제공된 실거래 3건은 2022년 4~6월 거래입니다. 236,000,000원 평균만으로 2026년 현재 적정가격을 확정하면 안 됩니다.
- 공실·명도. 감정평가 당시 현재 공실 상태로 탐문됐습니다. 실제 점유 상태는 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 관리비. 관리비 등이 미납된 것으로 탐문됐으므로 공용부분 체납액을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 특별매각조건을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “대항력 임차인”보다 중요한 것은 특별매각조건의 효력
표면만 보면 부담이 큰 사건입니다. 임차보증금은 196,000,000원으로 감정가 190,000,000원보다도 크고, 임차인의 전입·점유는 말소기준권리보다 앞섭니다. 현재 최저가 121,600,000원만 보고 접근했다면 일반 규칙상 76,902,400원의 미배당 보증금을 추가 부담하는 구조를 먼저 의심해야 합니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고상 미배당 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기 특별매각조건이 있어, 확인된 임차보증금에 대해서는 매수인의 실질 인수가 0원으로 정리됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 121,600,000원이며, 제공된 시세지표 평균 236,000,000원의 51.5% 수준입니다.
다만 실거래 표본은 2022년 3건뿐이고, 민간임대주택등기와 미납 관리비 확인도 남아 있습니다. 결국 이 물건은 “대항력 때문에 무조건 피할 물건”도, “최저가가 싸니 무조건 좋은 물건”도 아닙니다. 특별매각조건의 정확한 효력과 현재 시세를 원문으로 검증했을 때 비로소 가격 메리트를 판단할 수 있는 조건부 검토형 사건입니다.
