서울남부지방법원 2025타경12859. 구로동 태형팰리스 제101동 제11층 제1102호, 전용 30.51㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 감정가는 332,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 212,480,000원, 감정가의 64%입니다. 권리분석의 핵심은 단순히 “두 번 유찰돼 싸졌다”가 아니라, 329,000,000원의 선순위 대항력 임차보증금이 특별매각조건으로 실제 매수인에게 승계되는지입니다.
등기와 임차관계를 함께 보면 최현민은 2021.03.31 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.03.17입니다. 말소기준권리인 2022.09.14 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 현재 매각가 212,480,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 3,774,720원을 제외한 208,705,280원이 최현민에게 배당되고, 보증금 중 120,294,720원이 미배당됩니다. 통상 구조라면 이 금액이 매수인 인수 위험이지만, 이번 사건은 특별매각조건 때문에 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12859 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 109-1 태형팰리스 제101동 제11층 제1102호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 30.51㎡ · 14층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 고완석 · 2021.03.08 매매 · 거래가액 329,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 212,480,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 329,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인 | 2020.07.01 |
| 단지규모 | 태형팰리스 · 32세대 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차인과 특별매각조건
말소기준권리는 2022.09.14 강서세무서장의 압류입니다. 그보다 앞선 2021.03.31에 최현민이 전입·점유를 시작했고 2021.03.17 확정일자를 갖췄으므로, 최현민은 대항력 있는 임차인입니다. 2023.04.25에는 보증금 329,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 확인됩니다.
현황조사·매각물건명세서에는 민준홍도 확인됩니다. 민준홍의 전입일은 2025.05.27로 말소기준권리 2022.09.14보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 현재 확인된 순위상 매수인에게 승계되는 선순위 대항력 임차보증금으로 보기는 어렵습니다. 따라서 실제 임차관계 확인 대상은 2명이며, 보증기관 승계·대위 중복신고로 잡힌 임차인은 없습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최현민 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.31 | 2021.03.17 | 329,000,000원 | 대항력 有 · 우선변제 有 특별매각조건으로 실질 인수 0원 |
| 민준홍 | 미상 | 2025.05.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 말소기준권리 이후 전입 |
② 시세 비교 — 77.5%지만 하락 추세를 같이 봐야 한다
태형팰리스 동일면적 30.51㎡의 확인된 실거래는 4건입니다. 최근 12개월 표본 3건 평균은 274,333,333원이고, 현재 최저가 212,480,000원은 그 평균의 77.5%입니다. 최신 거래는 2026.05의 270,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 30.51㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2025.09 | 30.51㎡ | 14 | 273,000,000원 |
| 2025.09 | 30.51㎡ | 14 | 280,000,000원 |
| 2024.02 | 30.51㎡ | 13 | 315,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 30.51㎡ | 3건 | 274,333,333원 |
전체 4건 평균은 284,500,000원이지만, 과거 315,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 그래서 가격 판단은 최근 12개월 평균 274,333,333원과 최신 거래 270,000,000원을 우선해서 보는 편이 맞습니다. 특히 최근 거래군은 이전 거래 대비 -12.9%의 하락 추세가 확인됩니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 대비 77.5%로 낮지만, 하락장에서는 단순 할인율만으로 가격 가점을 과도하게 주면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 212,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,774,720원 |
| 1. 임차인 최현민 보증금 | 329,000,000원 | 208,705,280원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 329,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반적인 대항력 인수 구조라면 최현민의 미배당 보증금 120,294,720원이 매수인에게 남아 실질취득액이 달라집니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건에 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 최현민에 대한 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 특별조건이 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 계산 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 212,480,000원 | 120,294,720원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 169,984,000원 | 162,195,776원 | 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 135,987,200원 | 195,716,621원 | 실질 인수 0원 |
보증금 329,000,000원이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형 사건이라면 통상 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 매수인의 실질취득 부담이 크게 줄지 않습니다. 실제 시나리오 계산도 120,294,720원 → 162,195,776원 → 195,716,621원으로 늘어납니다. 하지만 이번 사건은 그 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있어, 최현민에 대한 실질 인수는 각 회차에서 0원으로 판단합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신구로초등학교 북측 인근으로, 주변에 다세대·아파트·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 14층 건물 내 11층이며 사용승인일은 2020.07.01입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비 등을 갖춘 것으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 주상용 건부지이며 북측·서측으로 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·장애물제한표면구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다.
- 공시지가. 5,693,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가되었습니다.
- 환금성. 태형팰리스는 32세대이고 동일면적 확인 실거래는 4건입니다. 최근 거래 추세는 -12.9%, 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.6회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 최현민의 미배당 보증금 120,294,720원에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 핵심입니다.
- 임차인 2명 확인. 최현민은 대항력·우선변제권이 있고, 민준홍은 2025.05.27 전입으로 말소기준권리 이후입니다.
- 민준홍 점유 확인. 점유 부분과 보증금이 미상인 만큼 현장 점유 상태와 매각물건명세서를 재확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.01.10 민간임대주택등기가 존재하므로 해당 등기의 현재 상태를 원문에서 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최저가는 최근 12개월 평균의 77.5%이지만 최근 거래 추세가 -12.9%이므로 과거 평균만 보고 가격을 평가하지 않아야 합니다.
- 유찰·환금성. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수 2.6회, 낙찰률 0.0이라는 기록을 감안해 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 특별조건이 결론을 바꾼다”
이 물건을 등기와 임차인만 보고 판단하면 상당히 부담스럽습니다. 최현민은 말소기준권리보다 앞서 전입한 대항력 임차인이고 보증금은 329,000,000원입니다. 현재 매각가 기준 미배당액도 120,294,720원이라, 일반적인 사건이라면 최저가 212,480,000원만 보고 “시세보다 싸다”고 결론 내리면 안 됩니다.
그러나 이번 사건은 매각물건명세서의 특별매각조건이 결정적입니다. 미배당 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 최현민에 대한 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 그 결과 실질취득 기준은 현재 최저가 212,480,000원이며 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 274,333,333원의 77.5%입니다.
다만 최근 거래 추세는 -12.9%이고, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.6회입니다. 따라서 결론은 “권리 리스크는 특별조건으로 크게 해소되지만, 하락 추세와 환금성은 보수적으로 볼 것”입니다. 이 사건은 할인율보다도 특별매각조건이 실제 매각기일에 그대로 유효한지 확인하는 것이 입찰 판단의 첫 번째 순서입니다.
