서울남부지방법원 2025타경12863. 금천구 시흥동 금호다올빌 2층 201호로, 감정평가상 공부 용도는 다세대주택입니다. 현재 소유자 손재현은 2022년 5월 공유자 전원 지분을 매매로 이전받았고 등기상 거래가액은 298,000,000원입니다. 이후 2023년 3월 국의 압류가 들어왔고, 이 압류가 본건의 말소기준권리로 정리돼 있습니다. 그 뒤 정윤아의 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 가압류, 추가 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 단순한 “등기 소멸 여부”가 아닙니다. 정윤아는 주민등록일자·점유개시일자가 2022.05.20이고 확정일자는 2022.05.03으로, 말소기준인 2023.03.24보다 앞서며 보증금도 298,000,000원입니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 현재 회차에서 배당받지 못하는 157,447,040원이 매수인 승계 문제로 이어지는 전형적인 대항력 임차인 구조입니다. 이번 사건은 바로 그 부분을 특별매각조건이 끊어 주는 형태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12863 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 841-11 금호다올빌 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공부상 다세대주택 · 철근콘크리트구조 지상6층 중 제2층 제201호 |
| 사용승인일 | 2021.11.25 |
| 소유자 | 손재현 · 2022.05.20 공유자전원지분전부 이전 · 거래가액 298,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 143,360,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 298,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 특별조건이 승계고리를 끊는다
말소기준은 2023.03.24 국의 압류입니다. 수협은행 근저당은 2022.05.20 이미 말소됐고, 말소기준 이후의 주택도시보증공사 가압류·추가 압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 정윤아의 임차권등기 자체도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있지만, 임차인의 대항력은 임차권등기 접수일만 보는 것이 아니라 선행한 점유·전입 관계가 핵심입니다. 정윤아는 2022.05.20 전입·점유로 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로는 보증금 미배당액 승계가 문제되는 임차인입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정윤아 | 건물전부 · 2022.05.20 | 298,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 룰상 미배당 157,447,040원 · 특별매각조건 적용 |
| ENKHBAT DUURENSAIKHAN | 미상 · 2025.10.01 | 미상 | 말소기준 후 전입 | 미상 | 선순위 인수형 아님 |
정윤아는 확정일자 2022.05.03, 전입·점유 2022.05.20, 배당요구 2023.07.04로 우선변제권 행사 요건이 확인됩니다. ENKHBAT DUURENSAIKHAN은 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
② 가격 프레임 — 64% 유찰가만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
현재 최저매각가는 143,360,000원으로 감정가 224,000,000원의 64%입니다. 2회 유찰로 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 감정가 대비 할인율은 곧바로 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 이 사건의 가격 판단은 143,360,000원이라는 최저가 자체와 함께 다세대라는 용도, 점유 상태, 특별매각조건 이행 여부를 묶어 봐야 합니다.
특히 특별매각조건이 없다면 현재 회차에서 정윤아의 미배당액은 157,447,040원입니다. 3회 유찰 시에는 185,717,632원, 4회 유찰 시에는 208,301,107원으로 늘어납니다. 즉 대항력 인수형 물건은 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 커져 총부담이 쉽게 줄지 않는 구조입니다. 이번 사건은 그 부담을 특별조건이 실질 0원으로 정리하기 때문에, 낮아진 최저가가 실제 취득가로 연결될 수 있다는 점이 중요합니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 미배당 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 143,360,000원 | 157,447,040원 | 정윤아 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 | 114,688,000원 | 185,717,632원 | 정윤아 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 | 91,750,400원 | 208,301,107원 | 정윤아 실질 인수 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 143,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,807,040원 |
| 1. 임차인 정윤아 보증금 | 298,000,000원 | 140,552,960원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 298,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 2,807,040원을 제외한 140,552,960원이 정윤아 보증금에 배당되고, 룰상 부족분은 157,447,040원입니다. 특별매각조건 때문에 이 부족분의 반환청구권은 매수인에게 실질적으로 승계되지 않는 조건입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택으로, 철근콘크리트구조 경사지붕 지상6층 건물 중 제2층 제201호입니다. 사용승인일은 2021.11.25입니다.
- 입지. 시흥초등학교 동측 인근이며, 주위는 다세대주택·도시형생활주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 필지 동측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중로1류 접합, 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·주차환경개선지구·중점경관관리구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 정리됐고, 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 정윤아의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 붙어 있는지 입찰일 기준 매각물건명세서 원문을 다시 확인하세요.
- 정윤아 인수액 혼동 금지. 계산표의 157,447,040원은 룰상 미배당액입니다. 특별조건을 적용한 실질 인수액과 섞어 판단하면 안 됩니다.
- 별도 전입자 확인. ENKHBAT DUURENSAIKHAN의 실제 점유 여부, 임대차계약 존재 여부, 보증금과 확정일자를 현황조사·매각물건명세서·현장에서 대조하세요.
- 가격은 감정가 할인율과 분리. 현재 최저가가 감정가의 64%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 입찰 직전 주변 다세대 매매·임대 시장을 별도로 확인하세요.
- 명도. 권리 인수와 실제 점유 해소는 별개입니다. 현재 점유자의 퇴거·인도 일정과 비용을 입찰가에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 최신본을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “대항력 임차인 물건이지만, 특별조건이 승계 위험을 제거한다”
이 사건의 첫인상은 위험합니다. 보증금 298,000,000원의 정윤아가 말소기준보다 먼저 전입·점유했고, 현재 회차 예상배당만 보면 157,447,040원이 부족하기 때문입니다. 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 이 부족분이 낙찰가와 별개로 매수인의 실질 부담이 되는 구조입니다.
그러나 이번 사건에는 결정적인 특별매각조건이 있습니다. 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 정윤아 관련 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다. 그 결과 현재 최저가 143,360,000원이 실질취득의 중심 금액이 됩니다. 다만 2회 유찰된 다세대이고 별도 전입자의 점유·계약 조건을 확인해야 하므로, 권리가 풀렸다는 이유만으로 높은 평가를 주기보다는 특별조건 이행 확인 + 현장 점유 확인 + 가격 검증을 모두 끝낸 뒤 접근하는 보수적인 물건입니다.
