서울남부지방법원 2025타경12867. 구로동 제이펠리체 102동 204호, 도시형생활주택인 단지형 다세대주택입니다. 감정가는 325,000,000원이고 두 번 유찰돼 현재 최저매각가는 208,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 임차인 최복희의 보증금이 340,000,000원이고, 전입일 2022.03.11은 말소기준권리인 2023.04.06 국세 압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 확정일자도 2022.02.14이고 배당요구도 있어 우선변제를 받지만, 현재 매각가 기준 계산상 배당액은 204,288,000원에 그쳐 135,712,000원이 남습니다.
통상적인 대항력 인수형이라면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 3.40억 부근에 고정됩니다. 실제 시나리오에서도 3회 유찰 시 매각가 166,400,000원에 인수계산액 176,729,600원, 4회 유찰 시 매각가 133,120,000원에 인수계산액 209,543,680원으로 늘어납니다. 그러나 이 물건에는 그 원칙을 뒤집는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 해당 보증금에 대한 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12867 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 317-165 제이펠리체 제102동 제2층 제204호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 다세대주택) · 제2층 제204호 |
| 소유자 | 손재현 (2022.03.18. 매매, 거래가액 340,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 208,000,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인일 | 2021.01.15 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2023.04.06 국 압류입니다. 이후 등기된 최복희의 주택임차권, 주택도시보증공사 가압류, 보령세무서 압류, 강제경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차권등기 자체가 말소된다는 것과 임차인의 기존 대항력이 사라지는 것은 별개입니다. 최복희는 이미 2022.03.11 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞서므로, 특별매각조건이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최복희 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.11 | 2022.02.14 | 340,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 신고 없음 |
최복희는 전입 2022.03.11, 확정일자 2022.02.14이고 배당요구가 접수돼 있습니다. 현재 매각가 208,000,000원 가정 배당표에서는 집행비용 3,712,000원을 먼저 공제한 뒤 임차보증금에 204,288,000원이 배당되고, 미배당액은 135,712,000원입니다.
③ 시세 비교 — 2.08억은 최근 거래의 77%, 그러나 하락장
제이펠리체는 29세대, 사용승인일 2021.01.15이며 비교 면적은 29.66㎡입니다. 전체 7건의 평균 거래가는 335,285,714원이지만, 과거 3억 중후반 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 적합하지 않습니다. 최근 12개월 거래는 2026.05 270,000,000원 1건이고, 최근 12개월 평균도 동일한 270,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 27.52㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2024.03 | 28.89㎡ | 5 | 389,000,000원 |
| 2024.01 | 29.66㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2022.05 | 29.83㎡ | 3 | 345,000,000원 |
| 2022.03 | 29.66㎡ | 2 | 340,000,000원 |
| 2021.09 | 29.66㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2021.06 | 29.47㎡ | 4 | 353,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 335,285,714원 |
현재 최저가 208,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 270,000,000원의 77.0%입니다. 특별매각조건을 반영해 인수가 0원이라면 가격 차이는 분명합니다. 다만 최근 가격은 과거 거래 대비 -22.0% 추세로 내려왔습니다. 따라서 3.35억 전체 평균 대비 62.0%라는 숫자로 가격 매력을 과장해서는 안 되고, 현재 기준점은 2.70억으로 잡는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,712,000원 |
| 1. 임차인 최복희 보증금 | 340,000,000원 | 204,288,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 340,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 최복희의 미배당 보증금은 135,712,000원입니다. 다만 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 실제 배당은 세금·집행비용 등 확정 내용에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 특별조건이 없다면 가격이 내려가도 총부담은 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 원계산 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 208,000,000원 | 135,712,000원 |
| 3회 유찰(51%) | 166,400,000원 | 176,729,600원 |
| 4회 유찰(41%) | 133,120,000원 | 209,543,680원 |
이 표가 대항력 인수형의 핵심입니다. 특별매각조건을 제외한 원계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 반대로 늘어 총부담이 보증금 수준에 묶입니다. 따라서 이 사건을 단순히 “2회 유찰돼 2.08억으로 싸졌다”고 보면 안 됩니다. 가격 메리트가 실제로 발생하는 이유는 유찰 자체가 아니라, 미배당 보증금 청구를 포기하고 임차권을 말소하는 특별매각조건입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고려대학교 구로병원 동측 인근으로, 주변에 다세대주택·단독주택·아파트·전통시장·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 남구로역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 2층 204호이며 사용승인일은 2021.01.15입니다. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 환금성. 제이펠리체는 29세대 규모이며 최근 12개월 거래는 1건입니다. 거래 표본이 많지 않고 최근 시세 추세도 -22.0%여서 재매각 가격은 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 확인. 최복희의 전입 2022.03.11은 말소기준 2023.04.06보다 빠릅니다. 특별조건이 없다면 인수형이라는 전제를 잊으면 안 됩니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.03.18 민간임대주택 등록 내용의 말소·승계 여부를 등기부와 관련 원본에서 대조해야 합니다.
- 시세 기준은 2.70억. 전체 평균 335,285,714원보다 최신 거래·최근12개월 평균 270,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 과거 대비 -22.0%입니다. 현재 최저가가 최근 거래보다 낮아도 추가 하락 가능성을 감안해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 실제 점유 상태, 인도 시점은 현황조사와 현장 확인을 통해 다시 점검해야 합니다.
맺으며 — “2.08억”보다 중요한 것은 특별매각조건이다
표면적으로는 감정가 325,000,000원짜리 다세대가 두 번 유찰돼 208,000,000원까지 내려온 사건입니다. 최신 거래 270,000,000원과 비교하면 77.0% 수준이라 가격 차이도 존재합니다. 그러나 이 물건의 본질은 할인율이 아니라 보증금 340,000,000원의 대항력 임차인입니다. 일반적인 계산이라면 현재 회차에서도 135,712,000원이 남고, 유찰이 더 진행될수록 인수액이 커집니다.
이번 매각은 그 위험에 대해 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하고 있어, 해당 조건을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 그때 비로소 2.08억과 최근 거래 2.70억의 가격 차이가 의미를 갖습니다. 다만 최근 시세는 과거 대비 -22.0% 하락했고 최근 12개월 거래도 1건뿐입니다. 결론은 “권리는 특별조건 확인이 먼저, 가격은 최근 2.70억보다 낮지만 하락장까지 감안”입니다.
